房地产行业第8周周报：第8周楼市成交同环比均正增长；北京落地的专项债以旧改为主，广东以收储为主；建议关注地产板块

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 2 月 28 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 8 周周报（2025 年2 月 15 日-2025 年 2 月 21 日） 第 8 周楼市成交同环比均正增长；北京落地的专项债以旧改为主，广东以收储为主；建议关注地产板块 新房、二手房成交面积同环比涨幅均收窄。新房库存面积与去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积同环比均保持正增长；但受春节假期错位的影响，上周同比涨幅较大，第 8 周同比涨幅有所收窄。40 个城市新房成交面积为 213.8 万平，环比上升 21.3%，同比上升 47.7%，同比涨幅较上周收窄了 3577.7 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为47.4%、17.9%、12.8%，同比增速分别为119.8%、42.3%、16.9%。一、二、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了7302.8、3443.5、2674.7 个百分点。 ◼ 二手房成交面积同环比均保持正增长；但受春节假期错位的影响，上周同比涨幅较大，第 8 周同比涨幅有所收窄。18 个城市成交面积为171.0 万平，环比上升14.3%，同比上升42.8%，同比涨幅较上周收窄了28724.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为8.1%、16.5%、16.9%，同比增速分别为94.3%、14.6%、19.2%。其中，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了20660.0、13928.8 个百分点。 ◼ 新房库存面积与去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 8943 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-14.6%；去化周期为13.6 个月，环比下降0.03 个月，同比下降6.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.9、10.5、35.5 个月，一、二线城市环比分别下降0.1、0.02 个月，三四线城市环比分别上升0.1 个月，同比分别下降4.8、6.8、37.0 个月。 ◼ 土地市场同环比量价齐升，溢价率环比下降同比上升。百城成交土地规划建面为1213.0 万平，环比上升25.2%，同比上升332.0%；成交土地总价为230.0 亿元，环比上升73.4%，同比上升2786.4%；楼面均价为1895.0 元/平，环比上升38.5%，同比上升568.1%；土地溢价率为2.1%，环比下降3.0 个百分点，同比上升1.8 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为92.9 亿元，环比上升123.9%。总偿还量为77.4亿元，环比上升266.8%，同比上升138.9%（前值131.6%）；净融资额为15.5 亿元。 ◼ 板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.6%，较上周下降3.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.6%，较上周下降3.4pct。房地产板块PE 为20.49X，较上周下降0.29X。 ◼ 第 8 周，统计局公布 1 月 70 城房价数据，2025 年 1 月 70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平。1 月 70 城新房价格环比下降0.1%；二手房价格环比下降0.3%，1 月进入传统销售淡季，房价仍在持续下跌，但房价的降幅也基本稳住，环比跌幅并未扩大。其中，一线城市新房、二手房房价环比持续正增长，二线城市新房房价环比增速回正。从产品结构来看，仅刚需产品的二手房房价环比跌幅扩大，我们认为底部传导链仍存压力。 政策 ◼ 2 月 18 日，北京发行了一批地方政府债券，包括 101 亿元一般债券和 462.9 亿元专项债券。101 亿元一般债券主要投向医疗卫生、社会保障、交通基础设施、乡镇振兴、农林水利、城镇老旧小区改造等领域，涉及13 个项目，未来偿还资金来源为一般公共预算收入。462.9 亿元专项债券用于市本级和朝阳区、海淀区、房山区等 15 个区的合计85 个城市建设项目。其中，城六区项目18 个，占比21%，本次发行债券金额为 178 亿元，占比39%。专项债券募集资金主要投向棚户区改造、城中村改造、土地储备、市政和产业园区基础设施等项目，偿债资金来源主要为土地出让收入和安置房销售收入等。从募投项目来看，1）旧改类项目40 个，占比 47%，发行额度为273.1 亿元，占比59%，平均期限为4.80 年，旧改是本次发行的专项债的主要投向。2) 土地储备项目25 个，占比30%，发行额度为116.9 亿元，占比25%，平均期限为5.28 年，不过这部分专项债主要是用于“土地一级开发”，即在土地出让前，对土地进行征收、整理、投资、开发的过程，并非收购存量闲置土地范畴。3) 基础设施项目（市政、产业园、交通、新型基础设施领域）18 个，占比21%，发行额度为71.3 亿元，占比16%，平均期限为12.06 年。 ◼ 此外，2 月 23 日广东省公告了 307 亿元额度专项债券，专项用于土地储备、回收闲置存量土地，广东省成为了今年全国首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。广东省这两期债券的募投项目共计 86个，包括广东广播电视台东圃地段（存量收储）、广州市广城房地产开发有限公司地块（回收闲置存量土地）、2025 年珠海市斗门区土地收储项目等项目。我们预计，随着广东省专项债券的推进，今年土地收储专项资金政策还将继续完善，收购存量土地专项债与专项借款或取得突破。 投资建议 ◼ 行业定调转向“止跌回稳”后，2024 年四季度市场明显转好，虽然 2025 年 1-2 月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，但我们看到土拍溢价率和开盘去化率出现了较为积极的变化，我们认为是可以观测