房地产行业2024年土地专题：供需接近见底，核心城市及房企相对强势

敬请参阅最后一页特别声明 1 投资逻辑： 土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著。2024 年房地产宅地供应面积较往年下降，近十年土地供应面积最低值。根据中指研究院显示，2024 年规划建筑面积为 45042 万方，较 2023 年下降 28.7%。从节奏来看，2024 年年内跌幅较高的时间集中在 5-8 月，尤其是 2024 年 5 月规划建筑面积仅为 1842 万方，同比降幅达到 50.3%。进入 9 月以后，由于政策加持下市场信心有所修复，各地政府供地亦有所修复，四季度跌幅收窄至 22%左右。从城市能级来看，2024 年三四线城市宅地供应跌幅小于一二线，或反映了低能级的地方政府对土地收入的依赖程度更高，需要通过卖地创造更多的收入。从城市群来看，2024 年各城市群宅地供应面积较 2023 年均有所下降，且整体跌幅差异不大。 土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转。（1）宅地总成交量近四年持续下降，在 2020 年达到117516 万方后，2024 年下降到 38415 万方，同比-22.9%，相比高峰已调整 67.3%。从月度的数据来看，上半年多数月份同比跌幅超过 40%，直到四季度随着市场预期改变，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅显著收窄，四季度同比跌幅收窄至 13.8%。（2）从城市能级来看，一二线城市在经历 2023 年同比跌幅修复之后，进入 2024 年跌幅再度扩大；三四线城市由于 2021-2023 年调整充分，2024 年同比跌幅显著收窄。从城市群来看，环渤海与珠三角城市群 2024 年同比跌幅相较 2023 年显著缩小，两者分别为-8.5%和-9.3%。（3）流拍率方面，2024 年全国土地流拍率为 13.0%，相比 2023 年下滑 3.7%。考虑到目前部分城市库存处于高位，地方政府为缓解供给过剩的压力，2024 年继续减少土地供应。（4）溢价率方面，2024 年整体波动区间集中在 1.5%-6.5%，呈现窄幅波动的情况。背后反映的问题是目前多数城市土地成交并不活跃，部分城市存在城投托底，进而限制土地成交的溢价率。 房企拿地总览：央国企仍是主力，城投延续托底。2024 年，百强房企的权益拿地金额经历了显著的下降，降至9576 亿元，同比下降 27.6%，跌幅与全国宅地成交情况接近。值得关注的是，近年来央国企在前 20 名的占比持续提升，其中城投及建筑公司在 Top20 的占比提升明显，2024 年拿地前 20 名的房企中几乎有一半是属于城投或建筑公司，反映在市场需求偏差的背景下，为了维持地方政府的土地出让金收入相对稳定，城投托底的必要性逐步提高。 城市土地出让总览：千亿城市数量下滑，核心城市表现优于整体。2024 年城市土地出让金排名前三分别是北京（1752 亿元）、上海（1644 亿元）以及杭州（1423 亿元）。与 2023 年相比，土地出让金超过 1000 亿元的城市数量从9 个下滑至 3 个，反映当下能对房企具有较高吸引力的城市在市场萎缩下逐渐减少。前十主要集中在长三角、珠三角以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年来表现优异，反映部分城市凭借自身经济和产业优势吸引市场关注。 投资建议： 随着政策效果释放，预计 2025 年商品房成交量有望止跌回稳，但考虑到销售改善传递到土地市场需要一定时间以及供给大概率维持缩量，预计 2025 年土地市场成交量或迎来筑底，核心城市成交价格有望保持强势，重点关注深耕珠三角、长三角以及京津冀三大经济圈的房企。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示： 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 一、土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著.................................................. 4 1.1、2024 年宅地供应量总体下降 .............................................................. 4 1.2、各城市能级宅地供应：2024 年一二线城市降幅进一步扩大 .................................... 5 1.3、各城市群宅地供应：整体市场疲弱下各区域均承压........................................... 6 二、土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转.......................................... 7 2.1、2024 年宅地成交量规模持续减少，但同比跌幅并未明显扩大 .................................. 7 2.2、各城市能级成交情况：一二线城市成交跌幅扩大，三四线同比有所修复......................... 7 2.3、各城市群成交情况：环渤海与珠三角跌幅小于其他城市群..................................... 8 2.4、土地成交楼面均价总览：价格有所回落..................................................... 9 2.5、各城市能级成交楼面均价情况：一线城市仍然保持上涨趋势.................................. 10 2.6、各城市群成交楼面均价情况：2024 年均下滑，跌幅相差较小 ................................. 10 2.7、流拍率情况：供应质量提升下流拍率有所回落.............................................. 11 2.8、溢价率情况：目前仍然处于历史低位...................................................... 12 三、房企拿地总览：央国企仍是主力，城投延续托底................................................. 12 3.1、百强房企整体拿地情况：跌幅与整体市场成交情况接近...................................... 12 3.2、权益拿地金额排名情况：央国企占比持续提升，城投出现频率增多............................ 13 四、城市土地出让总览：千亿城市数量下滑，核心城市表现优于整体................................... 14