房地产行业：如何看待降息力度和后续空间？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 如何看待降息力度和后续空间？ 报告要点 [Table_Summary]本次降息在时点上符合预期，在力度上略好于预期，一定程度上可以稳定居民住房购买力和资产价格预期；当前核心矛盾在于预期下行，房价和利率下行已充分对冲收入下行的负面影响，但预期的快速逆转可能需要超常规政策工具，当前边际宽松的效果已相对有限，地产最终是领先还是滞后于宏观经济复苏，取决于政策在常规和超常规之间的权衡。行业量的急跌阶段正在过去，预计 2024Q2 开始降幅收敛，价格仍存结构性压力，但当前优质公司估值已进入超跌区间，建议关注供给侧胜出的房企和具备稳定现金流的轻资产个股。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待降息力度和后续空间？ 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 2024 年 2 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5 年期以上 LPR 为3.95%（此前为 4.20%，此次下降 25BP）。 事件评论 ⚫ 降息时点符合预期，降息力度略好于预期。从外部条件来看，尽管节奏上可能有所波折，但今年美联储降息的概率较大，我国货币政策调整的外部压力将有所下降。从内部条件来看：1）前期国内银行下调中长期存款利率，央行调降支农支小再贷款、再贴现利率 25BP以及存款准备金率 50BP，已提前为银行降低贷款端利率做好准备；2）当前我国名义利率处于历史低位，但实际利率仍明显偏高（尤其是房贷），且地产行业下行压力较大。 ⚫ 常规政策框架下，房贷利率仍有一定下降空间。根据最新政策框架，首套房贷利率不低于LPR-20BP，二套房贷利率不低于 LPR+20BP，5 年期以上 LPR 作为房贷利率的“锚”，本次调降后房贷利率也将相应下调。根据贝壳研究院数据，2024 年 1 月，百城首套/二套房贷平均利率为 3.84%/4.41%，较 2021 年高点下降 190/159BP，绝对水平已经处于历史低位，房贷利率折扣（加权平均房贷利率/基准利率）与 2014 年周期最宽松水平基本相当。常规框架下后续房贷利率下降主要来自两方面，一是基准利率适度调降，二是加点规则进一步优化，包括核心城市框架内下调，以及动态调整机制下更多城市下调，但整体空间已不大。只有政策突破常规框架，房贷利率下行空间才能明显打开，类似 2008 年房贷利率深度打折，但需要外部约束缓解和周期风险出清等必要条件的配合，可能仍需时日。从经济的客观规律来讲，房贷利率下行空间不必拘泥于名义利率，而要看实际利率。 ⚫ 当前利率政策仍局限于常规区间，趋势逆转仍需更多实质性突破。当前多数城市房贷利率已降至政策框架下限，后续房贷利率下降依赖于 LPR 下降和加点规则调整，在相对审慎的降息节奏下（本轮周期累计降息 70BP，远不及 2014 年周期），租售比和房贷利率的明显倒挂在短期内仍难以有效平衡，房价中短期内仍面临调整压力；常规框架内的房贷实际利率仍相对偏高，居民购房的真实负担依旧较重；在缺乏房价系统性上涨预期的背景下，买房自住和投资的潜在收益均低于资金成本，且大城市房价收入比仍相对偏高，这将共同抑制住房需求释放。尽管降息有助于稳定居民住房购买力和住房资产价格预期，但当前政策级别仍处于常规区间，与地产周期下行速度并未完全匹配，趋势的逆转需要政策端有更多的实质性突破，地产周期要像历史上那样领先于宏观经济复苏，可能仍需要看到超常规政策工具的出台，否则只能等待周期出清和宏观经济的正反馈。 ⚫ 本次降息在时点上符合预期，在力度上略好于预期，一定程度上可以稳定居民住房购买力和资产价格预期；当前核心矛盾在于预期下行，房价和利率下行已充分对冲收入下行的负面影响，但预期的快速逆转可能需要超常规政策工具，当前边际宽松的效果已相对有限，地产最终是领先还是滞后于宏观经济复苏，取决于政策在常规和超常规之间的权衡。行业量的急跌阶段正在过去，预计 2024Q2 开始降幅收敛，价格仍存结构性压力，但当前优质公司估值已进入超跌区间，建议关注供给侧胜出的房企和具备稳定现金流的轻资产个股。 风险提示 1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何看待一线城市写字楼市场走势？》2024-02-19 •《如何看待近期地产股上涨？——房地产行业周度观点更新》2024-02-19 •《深圳视角下的配售型保障房如何影响房价？》2024-02-18 -38%-25%-12%1%2023/22023/62023/102024/2房地产沪深300指数2024-02-22%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5 行业研究 | 点评报告 图 1：5 年期以上 LPR 下调 25BP 至 3.95% 图 2：当前我国实际利率仍明显偏高，尤其是房贷利率 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 资料来源：中国人民银行，国家统计局，贝壳研究院，长江证券研究所 图 3：基准利率下降幅度和速度对比 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 图 4：房贷利率折扣下降幅度和速度对比 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 图 5：2024 年 1 月，百城首套/二套房贷平均利率为 3.84%/4.41% 资料来源：贝壳研究院，长江证券研究所 图 6：当前房贷利率折扣与 2014 年周期最宽松水平基本相当 资料来源：贝壳研究院，长江证券研究所 3.95%3.8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%2019/092019/122020/032020/062020/092020/122021/032021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/122023/032023/062023/092023/125年期以上LPR-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%2013/122014/062014/122015/062015/122016/062016/122017/062017/122018/062018/122019/062019/122020/062020/122021/062021/122022/062022/122023/062023/125年期以上LPR-CPI当月同比百城加权平均房贷利率（贝壳）-70城二手房价格指数当月同比0 -5 -20 -35 -35 -35 -45 -45 -45 -70 0 -40 -65 -