太古地产(01972.HK)办公楼持续承压，商场零售额维持高增长

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 增持 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃marketData＃ 市场数据 日期 2024.2.22 收盘价（港元） 15.92 总股本（亿股） 58.5 总市值（亿港元） 931 净资产（亿港元） 2854.08 总资产（亿港元） 3462.85 每股净资产（港元） 48.79 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《2023Q2 营收超预期，宏观压力仍存》20230808 ＃emailAuthor＃ 海外研究 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 01972 .HK ＃dyCompany＃ 太古地产 港股通（沪/深） ＃title＃ 办公楼持续承压，商场零售额维持高增长 ＃createTime1＃ 2024 年 02 月 22 日 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 我们的观点：公司绝对收益属性突出，承诺每股派息保持中个位数增长, 将约一半的基本溢利用以派发普通股息。我们认为公司拥有中国香港和中国内地的优质商业资产，资本运作能力强，能够产生稳健充足的现金流覆盖每年派息和利息支出。维持“增持”评级，截至 2024 年 2 月 22 日收盘价对应 2023年 PE 约为 8.2 倍，对应 2023 年 PB 约为 0.3 倍；对应 2023 年预计 DPS 的股息率为 6.6%。 ⚫ 香港办公楼出租率、租金单价均承压：受香港写字楼供给增加以及宏观经济环境波动的影响，2023 年末公司旗下中国香港办公楼平均出租率为 93%，较2022 年末进一步下滑，但表现仍优于行业空置率水平；其中位于核心区的太古广场办公楼表现稳定，平均出租率为 98%，较 2022 年末略增；但位于次核心区的太古坊整体出租率较 2022 年末下滑 5 个百分点至 91%。此外，2023全年公司旗下中国香港办公楼的租金单价也进一步下滑，太古广场、太古坊整体租金单价分别下滑 12%和 6%，预计 2023 全年公司来自中国香港的办公楼租金收入有一定下行压力。 ⚫ 广州、上海办公楼项目表现稳定，北京项目出租率大幅下滑：2023 年末公司广州太古汇办公楼和上海香港兴业中心一座及二座平均出租率分别为 92%和98%，较 2022 年末略降；北京颐堤港一座平均出租率为 85%，较 2022 年末大幅下滑 9 个百分点。 ⚫ 受益访港旅游人次恢复，香港零售业态弹性大：2023 年末公司旗下中国香港商场平均出租率高位稳定，均保持满租或接近满租的状态。同时，受益于访港旅游人次的恢复，2023 年内位于旅游中心区的太古广场购物商场和东荟城名店仓分别实现零售额同比增长 44.1%和 42.8%；位于非旅游中心区的太古城中心也实现零售额同比增长 6.0%。 ⚫ 内地商场均维持零售额高增长：2023 年末北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇和上海前滩太古里的出租率分别为 94%、100%、99%、97%、93%和 98%，均维持在高位水平；同时，得益于公司优秀的运营能力和高端消费较强的韧性，2023 全年北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇和上海前滩太古里的零售额分别实现同比增长 30.5%、15.4%、26.6%、32.9%、28.8%和 78.8%，公司来自中国内地商场的租金收入有望保持稳健增长。 ⚫ 风险提示：宏观经济增长不及预期、零售额增长放缓、美联储加息、派息不及预期。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万港元) 13,826 13,914 14,480 14,948 同比增长(%) -15.3 0.6 4.1 3.2 基本归母净利润(百万港元) 8,706 11,412 7,239 7,468 同比增长(%) -8.7 31.1 -36.6 3.2 毛利率(%) 68.9 69.1 68.8 68.4 基本归母净利率(%) 63.0 82.0 50.0 50.0 基本净资产收益率(%) 3.0 4.0 2.5 2.6 每股基本收益(港元) 1.49 1.95 1.24 1.28 每股股息(港元) 1.00 1.05 1.10 1.16 来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 香港办公楼出租率、租金单价均承压：受香港写字楼供给增加以及宏观经济环境波动的影响，2023 年末公司旗下中国香港办公楼平均出租率为 93%，较 2022 年末进一步下滑，但表现仍优于行业空置率水平；其中位于核心区的太古广场办公楼表现稳定，平均出租率为 98%，较 2022 年末略增；但位于次核心区的太古坊整体出租率较 2022 年末下滑 5 个百分点至 91%。此外，2023 全年公司旗下中国香港办公楼的租金单价也进一步下滑，太古广场、太古坊整体租金单价分别下滑 12%和 6%，预计 2023 全年公司来自中国香港的办公楼租金收入有一定下行压力。 图 1、公司旗下中国香港办公楼平均出租率 图 2、公司旗下中国香港办公楼租金单价调幅 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 广州、上海办公楼项目表现稳定，北京项目出租率大幅下滑：2023 年末公司广州太古汇办公楼和上海香港兴业中心一座及二座平均出租率分别为 92%和 98%，较2022 年末略降；北京颐堤港一座平均出租率为 85%，较 2022 年末大幅下滑 9 个百分点。 图 3、公司旗下中国内地办公楼平均出租率 图 4、2023Q4 中国北京、上海、广州及香港写字楼空置率 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Savills，CBRE，戴德梁行，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(评级) 受益访港旅游人次恢复，香港零售业态弹性大：2023 年末公司旗下中国香港商场平均出租率高位稳定，均保持满租或接近满租的状态。同时，受益于访港旅游人次的恢复，2023 年内位于旅游中心区的太古广场购物商场和东荟城名店仓分别实现零售额同比增长 44.1%和 42.8