房地产行业研究：房贷利率随LPR大幅调降，房价跌幅环比收窄

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（2.17-2.23）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第 16；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第 12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.7%，沪深 300 指数涨跌幅为+3.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-0.2%和-0.2%。 本周北京海淀、大兴地块首迎双摇号。本周（2.17-2.23）全国 300 城宅地成交建面 181 万㎡，单周环比+3459%，单周同比-68%，平均溢价率 6%。2024 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 2318 万㎡，累计同比-62%；年初至今，华润置地、中建三局、腾讯、招商蛇口、北京住总集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比下降，表现弱于去年节后。本周（2.17-2.23）35 个城市商品房成交合计 159 万平米，周环比+1302%，周同比-65%（按春节农历周算同比-39.8%）。其中：一线城市周环比+2394%，周同比-68%；二线城市周环比+1181%，周同比-66%；三四线城市周环比+1316%，周同比-42%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，表现弱于去年节后。本周（2.17-2.23）15 个城市二手房成交合计 123 万平米，周环比+31051%，周同比-41%（按春节农历周算同比-12.1%）。其中：一线城市周环比+11312%，周同比-47%；二线城市周环比+54445%，周同比-39%；三四线城市周环比+58561%，周同比-42%。 五年期 LPR 创历史最大降幅，各能级城市房贷利率随之大幅调降。2 月 20 日央行公布 2 月 LPR 报价，5 年期 LPR由 4.2%下调 25bp 至 3.95%，创有史以来最大下调幅度，进而带动各地房贷利率近一步下行。当前全国首套房贷利率基本进入“3%”时代，部分城市已降至历史最低水平，仅北京城六区首套房贷利率为 4.05%。在当前市场需求疲弱，居民加杠杆意愿不强的背景下，本次下调能明显降低购房者的还款压力（假设首套房贷款 100 万、等额本息、30 年贷款期限，本次 LPR 下调后单月还贷减少约 145 元，30 年还贷累计减少约 5.2 万元）；并且开年房贷利率大幅下降，配套各地出台的一系列政策组合拳，体现出政策的诚意和力度，在一定程度上有望改善购房者的观望心态，释放部分居民贷款买房的需求。 1 月一二手房价跌幅环比收窄。2 月 23 日国家统计局公布 1 月 70 大中城市房价数据，整体来看一二手房的房价仍处于下行通道，新房和二手房价格分别连跌八个月和九个月。其中新房方面，一线和三线的房价指数分别环比下跌0.3%和 0.4%，降幅均环比收窄 0.1pct；二线房价指数环比下降 0.4%，降幅环比持平。二手房方面，一线房价指数环比下降 1%，降幅环比收窄 0.1pct；二线及三线的房价指数分别环比下降 0.6%和 0.7%，跌幅分别环比收窄 0.2pct 和0.1pct。前期一系列政策支持下房价下跌幅度环比收窄，但仍需从供需两端持续发力，以助力房价的企稳，进而改善居民购房预期，促进楼市逐渐回归健康发展。 投资建议 春节前各能级城市宽松政策加速落地，节后首周房贷利率大幅下降，静待政策持续释放后市场的修复效果。同时银行向白名单项目融资、政策行发放城改专项借款正持续推进中。推荐已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业 K 型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 房贷利率随 LPR 大幅调降 ......................................................................... 4 房价跌幅环比收窄................................................................................ 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交.................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 11 地产公司动态................................................................................... 13 物管行业政策和新闻............................................................................. 14 非开发公司动态................................................................................. 14 行业估值...........................................