政策深度：构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024 年 03 月 05 日政策深度研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式最近一年走势相关报告《2024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊》——2023-12-25《2024 年房地产市场怎么走——需求篇*夏磊》——2023-12-21《2024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊》——2023-12-19《能生万物是春风——2024 年宏观经济形势与政策展望*夏磊》——2023-12-19《城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊》——2023-09-25《 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义 * 夏 磊 》 — —2023-08-27《当前房地产如何破局？*夏磊》——2023-07-01《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16《金融月度数据能否反映房地产的热度？*夏磊》——2023-04-06《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 * 夏 磊 》——2023-04-03《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-163 月 5 日，2024 年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。近日，住建部要求各城市做好住房发展计划，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。什么是房地产新模式？是在“人、房、地、钱”要素联动机制下，调整住房供应重心、改善土地供应结构、优化资金支持方式、积极调动居民购房需求，实现住房、土地、资金、居民四者之间的关系重构，满足人民群众对住有所居的期待。人：满足居民个性化住房需求，按需解决住房问题住房制度改革的出发点和落脚点是居民的居住水平。当前我国房地产市场总量供需基本平衡，但购房结构分化明显，大城市新市民与青年人的住房困难是新难题。应按居民的不同需求，分层次解决住房问题，真正实现“住”的高质量。大量新市民与青年人的购房需求等待释放，“住有所居”是实现高质量居住的第一步。我国城镇化处于较快发展阶段，我们预计未来 8年年均 1100 万农村人口转变为城镇常住人口，同时 2020 年全国城-城流动人口达 8200 万人，城市间经济发展不平衡，将推动人口在持续流动，进而产生更多购房需求。保障性住房、刚需购房支持需要进一步跟进。居民居住消费和经济发展水平匹配，“住有宜居”是人民不变的追求。我国城镇居民人均可支配收入不断提高，2022 年用于居住的消费支出占比也提升至 25%，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。从资产配置角度，房子仍是家庭的核心资产，当前缺乏其他可替代的优质资产，随着经济增长，改善居住环境是必然选择。供给适配的改善性住房势在必行。充分满足居民住房需求，将促进房地产市场健康发展。满足住房需求的同时，也需考量居民的住房负担，按需分层分别满足住房高质量更切合实际。按需求可将待购房群体分为三类，一是需要依靠社会保障的住房困难群体。通过保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建设等工程推进，解决大城市住宅用地供给缺乏、公共服务不均、住房困难等问题，推动高质量公共住房建设与证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《政 策 性 银 行 发 力 促 基 建* 夏 磊 》——2022-07-27《从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力* 夏 磊 》——2022-07-22《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》——2022-06-23《再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值* 夏 磊 》——2022-05-29《基 建 哪 些 领 域 会 超 预 期 增 长 ？* 夏 磊 》——2022-05-26《稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点* 夏 磊 》——2022-05-06《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》——2022-01-17《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 ——2021-12-20《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊》 ——2021-12-17《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》——2021-12-11《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏供给，实现每个居民的住有所居。二是需要一定支持的刚需购房群体。通过放松购房资格限制及支持居民购房加杠杆等措施，形成直接的购买力，如取消、放宽限购政策，降低首套房首付比例与贷款利率，支持刚需群体购房。三是对居住条件有更高要求的改善群体。针对仍存在改善住房供不应求问题的超大特大城市，让市场回归市场，发挥住房商品属性，提供高质量改善型产品，满足“以旧换新”、“以小换大”等日益增长的改善性购房需求。达成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。房：住房供应从商品房为主转向以商品房和保障房并重房地产不同发展阶段，会伴随不同的核心矛盾，对应不同的住房供应体系。1998-2014 年，核心问题是住房短缺。1978 年改革开放初期，城市居民人均住宅面积仅 6.7 平米，多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提速，全国商品房销售面积由 1998 年 1.2 亿平方米，提升至 2014 年的 12.1 亿平方米。2014 年人均住宅面积达 34.6平方米，住房供给短缺得到基本解决。2014-2018 年，核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期，开发商大规模拿地使得供给激增，而三四线城市人口持续流出、购房需求有限