房地产行业2月观察：行业的韧性，超越龙头房企的表现

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.03.18 行业的韧性，超越龙头房企的表现 ——2 月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 统计局公布前 2 月的行业数据，其中，较为关注的销售金额/面积表现均好于龙头房企的表现，行业体现出明显韧性，长尾风险可控。 摘要： [Table_Summary]  市场关注较高的销售数据明显好于预期，前 2 月销售金额/面积同比增速为-29.3%/-20.5%，显著好于克而瑞监测的房企数据，表明行业韧性仍在。根据克而瑞监测数据，前 2 月，头部房企销售金额下滑幅度大多在 40%左右，而行业下滑幅度为 29.3%，显著好于头部房企，隐含尾部房企表现较好。考虑到尾部房企均为地方性企业，也表明，此前行业的风险主要集中于快速扩张的全国性房企上，随着风险的释放，当前行业更多的体现为韧性。  数据调整有显著改善，预计退房、非销售型抵押房将减少，数据扰动持续变小。和 2023 年全年一致，仍有一定程度的数据修订，例如，按照销售面积同比增速回溯调整 2023 年销售面积，则 2023 年同期会减少约 832 万方，但相较于目前 11369 万方的面积，调整幅度并不大，也小于 2023 年对 2022 年的调整幅度。因此，行业因退房、非销售型抵押房等现象在逐步改善。  投资开发是亮点，同比降幅开始收窄，我们认为是土地拖累减少，快速下行期结束，但需要考虑随着销售持续下降所带来的未来可施工面积减少的影响。地产投资中，主要是实物量投资占比高，但由于过去两年土地成交边际变化较大，导致低占比、大变动，随着土地成交占比的进一步下降，边际影响变小，相对有韧性的实物量投资能够支撑 2024 年地产投资降幅逐步收窄。再考虑到保障房的增量，预计地产投资将是主要指标中表现较好的一个。  待售面积快速增长，预计后续住房在供给端将有四大类，包括期房、现房、二手房、保障房，预计现房将在 2025 年形成一定规模。当前待售面积为 7.6 亿平方米，其中住宅为 4.1 亿平方米，分别同比增长15.9%和 23.8%，若继续保持当前增长态势，叠加销售可能的下滑，对应到去化周期上，由待售面积所代表的现房将构成住房供应的主要部分之一。叠加当前正在有的保障房，预计未来将形成期房、现房、二手房、保障房共同组成销售型供给侧。继续关注行业的重组进展和小盘价值，重组类受益标的味旭辉控股集团、融创中国等，同时建议挖掘小盘价值机会，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《盘活存量》 2024.03.15 房地产《风险暴露后的季节性回暖》 2024.03.13 房地产《经营性不动产 REITs 提速》 2024.03.11 房地产《优质地块供应为关键》 2024.03.05 房地产《保障房是新重点》 2024.03.05 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 3.18 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2024年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 9.50 1.53 1.01 6.2 9.4 1,137 120 -4% 增持 000002.SZ 万科 A 9.44 1.90 1.72 5.0 5.5 1,032 119 -10% 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.52 0.55 0.68 17.3 14.0 863 91 0% 增持 002244.SZ 滨江集团 6.71 1.20 1.26 5.6 5.3 209 31 -8% 增持 601512.SH 中新集团 7.78 1.07 1.28 7.3 6.1 117 15 1% 增持 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为