2023年报点评：巩固优势，积力向上

公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商积余（001914） 证券研究报告 2024 年 03 月 19 日 投资评级 行业 房地产/房地产服务 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 10.81 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 1,060.35 流通 A 股股本(百万股) 1,060.34 A 股总市值(百万元) 11,610.79 流通 A 股市值(百万元) 11,610.75 每股净资产(元) 9.20 资产负债率(%) 46.73 一年内最高/最低(元) 16.62/9.45 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《招商积余-季报点评:Q1 业绩稳增，市拓开局向好》 2023-04-25 2 《招商积余-年报点评报告:市拓发力，行稳致远》 2023-03-23 3 《招商积余-季报点评:Q3 业绩稳步增 长，核心业务发展迅速》 2022-10-27 股价走势 巩固优势，积力向上——招商积余 2023 年报点评 事件：2023 年公司实现营业收入 156.27 亿元，同比+20%；归母净利润 7.36 亿元，同比+23.96%；基本每股收益 0.69 元，同比+23.98%；公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 1.7 元。 业绩高质量增长，非住业务表现亮眼 收入端，2023 年公司实现营业收入 156.27 亿元，同比增长 20%。其中，1）物业管理业务实现营业收入 147.58 亿元，同比增长 18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展项目增加，占比营收 94.4%；2）资产管理业务实现营业收入 6.98 亿元，同比增长50.13%，主要系 22 年同期减租而 23 年无此事项以及在管商业规模扩大，占比营收 4.5%；。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现营收 121.13 亿元，5.84、20.61亿元，分别同比增长 20.44%、1.42%、10.19%，占营收比重分别达 77.5%、3.7%、13.2%。 利润端，2023 年公司实现归母净利润 7.36 亿元，同比增长 23.96%；扣非归母净利润 6.60亿元，同比增长 32.12%。其中，招商物业 23 年实现净利润 3.84 亿元，同比增长 0.32%；中航物业实现净利润 1.18 亿元，同比下降 48.16%。2023 年公司毛利率 11.56%，较 22年下滑 0.28pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为 8.76%、8.49%、17.81%，较 22 年分别-1.02、+2.46、+1.51pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为 44.13%、54.32%，较 22 年分别+14.54、+9.36pct。非传统业务有效对冲基础物管毛利率下行。 外拓能力再提升，大股东”护航”前景良好 规模端，截至 2023 年末，公司项目覆盖全国 156 个城市，在管项目 2,101 个，较 22 年增加 217 个；管理面积达 3.45 亿㎡，同比上升 10.9%；其中，非住业态管理面积达 2.13亿㎡，占比 61.90%。分城市看，深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计管理面积达到 1.86 亿㎡，占比总管理面积比达 54%，优势区域项目密度有效提升，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域，继续完善全国化布局。23 年控股股东招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12 亿㎡，未来将为公司管理规模增长及多元业务协同提供持续支撑。 拓展端，2023 年公司实现新签年度合同额 40.44 亿元，同比上升 22%；其中，第三方项目新签合同额 35.39 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27.44%，第三方拓展能力强。公司非住业态新签年度合同额 34.59 亿元，占比 85.56%，多条细分赛道加速扩容，金融、高校新签年度合同额分别同比增长 67%、31%，同时继续深度参与城市服务，拓展了深圳、三亚等服务项目。并购单位融合成效显著，23 年四家收并购企业合计新签项目年度合同额合计 1.93 亿元。 商业管理规模扩大，持有物业经营稳健 资管业务方面，1）商业运营业务：截至 23 年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万㎡，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目 9 个，商业管理能力持续提升。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，23 末总可出租面积为 46.92 万㎡，出租率为 96%。公司根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，23 年规模扩张迅速，市拓多维发力，增值服务表现稳健。考虑行业竞争激烈存在利润率压力，我们调整公司 24-25年归母净利润分别为 8.58、10.11 亿元（原值 9.32、11.39 亿元），预测 26 年归母净利润为 12.23 亿元，对应 EPS 分别为 0.81、0.95、1.15，对应 PE 分别为 13.54X、11.48X、9.49X，维持“买入”评级。 风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险 财务数据和估值 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 13,023.78 15,626.68 18,442.61 21,679.28 25,340.92 增长率(%) 22.97 19.99 18.02 17.55 16.89 EBITDA(百万元) 1,066.42 1,081.46 1,240.05 1,513.30 1,806.80 归属母公司净利润(百万元) 593.51 735.73 857.79 1,010.97 1,223.41 增长率(%) 15.72 23.96 16.59 17.86 21.01 EPS(元/股) 0.56 0.69 0.81 0.95 1.15 市盈率(P/E) 19.56 15.78 13.54 11.48 9.49 市净率(P/B) 1.27 1.19 1.11 1.03 0.95 市销率(P/S) 0.89 0.74 0.63 0.54 0.46 EV/EBITDA 9.11 4.27 2.68 0.95 0.87 资料来源：wind，天风证券研究所 -35%-29%-23%-17%-11%-5%1%7%2023-032023-072023-11招商积余沪深300 公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：招商积余营业收入及同比增速 图 2：招商积余归母净利润及