房地产行业研究周报：2025年一季度地产持仓点评，低配幅度缩小，增持龙头、优质民企

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 04 月 27 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:稳中求进，静待增 量 — — 425 政 治 局 会 议 点 评 》 2025-04-26 2 《房地产-行业研究周报:一季度地产指标有何启示？》 2025-04-21 3 《房地产-行业研究周报:“内需”迎发 展 契 机 ， 重 视 板 块 配 置 价 值 》 2025-04-13 行业走势图 低配幅度缩小，增持龙头、优质民企——2025 年一季度地产持仓点评 行业追踪（2025.4.20-2025.4.26） 公募持仓：低配幅度缩小，住宅开发市值回升 2025 年一季度房地产板块的公募基金持仓总市值为 548.4 亿元，环比下降 1.98%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重 0.79%，环比四季度下降 0.03 个百分点，持仓占比连续两季度下降。持仓相对标准行业配置比例低配 0.49 个百分点，低配幅度较上季度缩小 0.06 个百分点。细分赛道中，2025Q1 住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别环比上期分别变化+7.19%、-52.14%、+1.78%、-20.30%。 重仓股：优质民企获增持，资金风险偏好修复 2025 年一季度，公募基金重仓股持仓市值 TOP15 门槛为 0.5 亿元，较 2024 年四季度下降75.05%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、滨江集团、万科 A、金地集团，持仓市值占板块比重合计达 27.95%，环比提升 2.85pct。一季度公募重仓股个股中，共 15 家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为金地集团（+12 只）、滨江集团（+12 只）、新城控股（+11 只）；24 家房企受到公募基金减持，前三为保利发展（-28 只）、城建发展（-17 只）、招商蛇口（-11 只）。 沪深港通：“北上降，南下增” 2025 年一季度北上资金中房地产持仓总市值为 127.7 亿元，环比下降 22.09%。从重点个股的增持力度来看，北上资金持仓市值增持前 5 分别为滨江集团、新湖中宝、招商积余、海南机场、大名城，其持股市值占地产板块比重分别提升 3.22pct、1.63pct、1.24pct、1.19pct、0.66pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前 3 分别为滨江集团（1.19pct）、招商积余（1.05pct）、黑牡丹（0.26pct），降幅前 3 分别为我爱我家（-1.57pct）、华夏幸福（-1.15pct）、金地集团（-1.14pct）。2025 年一季度南下资金中房地产持仓总市值为 880.0 亿元，环比增长 8.59%。从重点个股的增持力度来看，南下资金持仓市值增持前 5 分别为华润万象生活、华润置地、中国海外发展、碧桂园服务、建发国际集团，其持股市值占地产板块比重分别提升1.43pct、1.27pct、1.18pct、0.60pct、0.40pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前 3 分别为融创中国（2.23pct）、恒大物业（1.45pct）、华润万象生活（1.04pct），降幅前 3分别为碧桂园（-2.73pct）、建业新生活（-1.39pct）、雅居乐集团（-1.39pct）。 4 月新房、二手房同比增速转弱 新房市场本周成交 213 万平，月度同比-12.65%，相较上月下降 13.21pct；累计库存 11149万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 227 万平，月度同比+18.76%，相较上月下降 20.31pct。4 月 14 日-4 月 20 日，土地市场成交建面 1314 万平，滚动 12 周同比-17.1%；成交总额 107 亿元，滚动 12 周同比 0.83%；全国平均溢价率4.27%，滚动 12 周同比+5.36pct。 本周申万房地产指数-1.31%，较上周下跌 4.71pct，涨幅排名 30/31，跑输沪深 300 指数1.69pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+1.71%，较上周下降 1.44pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数 1.03pct；克而瑞内房股领先指数为 0.05%，较上周下跌 1.93pct。 投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -16%-8%0%8%16%24%32%2024-042024-082024-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：低配幅度缩小，增持龙头、优质民企——2025 年一季度地产持仓点评...... 3 1.1. 公募持仓：低配幅度缩小，住宅开发市值回升 ................................................................ 3 1.2. 重仓股：优质民企获增持，资金风险偏好修复 ................................................................ 4 1.3. 沪深港通：“北上降，南下增”............................................................................................. 5 1.3.1. 北上资金：持仓市值环比下降，TOP5 市值占比减少 ......................................... 5 1.3.2