4月中央政治局会议地产表述解读：地产相关表述虽有更新，政策发力方向基调延续

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年04月26日优于大市14 月中央政治局会议地产表述解读地产相关表述虽有更新，政策发力方向基调延续 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2025 年 4 月 25 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。国信地产观点：1）房地产表述更新为持续巩固市场稳定态势，肯定了此前政策带来的企稳效果。2）城改变棚改趋势渐明，城中村改造是 2025 年房地产最明确的政策方向。3）加大高品质住房供给适应人民居住需要，也避免新房与二手房同质化竞争。4）投资建议：4 月中央政治局会议地产相关表述虽有更新，但政策发力方向整体延续此前基调，一方面城中村改造拉动购房需求，另一方面高品质住宅改善新房供给。我们预期，为实现持续巩固房地产市场稳定态势的目标，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，地产股仍然具备博弈机会。个股端，推荐贝壳 W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等。5）风险提示：政策落地效果不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 房地产表述更新为持续巩固市场稳定态势，肯定了此前政策带来的企稳效果在 2024 年 9 月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”之后，2024 年 12 月政治局会议和2025 年 3 月全国两会报告中均提及“推动房地产市场止跌回稳”，而本次会议房地产相关表述发生了变化，更新为“持续巩固房地产市场稳定态势”，主要因为自 2024 年 9 月末为配合经济稳增长工作陆续出台的放宽首付比例、限购条件、契税增值税收取标准、降低新增和存量房贷利率等一系列重磅政策效果显著。自 2024 年 10 月以来，地产销售量价指标均扭转急跌趋势，全国商品房销售面积和百强房企销售额的单月同比均明显修复，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格的月环比也均明显收窄。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2表1：历年中央重要会议关于房地产的表述日期表述2021 年 4 月 30 日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。2021 年 7 月 30 日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。2021 年 12 月 6 日要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2022 年 4 月 29 日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022 年 7 月 28 日要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2022 年 12 月 16 日一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。……五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023 年 4 月 28 日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。2023 年 7 月 24 日要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2023 年 12 月 12 日五是持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2024 年 4 月 30 日要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。2024 年 7 月 30 日要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。2024 年 9 月 26 日要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024 年 12 月 12 日稳住楼市股市。……大力实施城市更新。……持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。……统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展。……发展现代化都市圈，提升超大特大城市现代化治理水平，大力发展县域经济。