房地产行业2023年%262024Q1财报综述：财务篇，盈利承压，降杠杆依旧为主旋律

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律 ——房地产行业 2023 年&2024Q1 财报综述 报告要点 [Table_Summary]2023 年行业仍在调整，供给出清进入尾部阶段，房企整体收入与盈利能力下滑、大幅计提减值拖累业绩，房企严控债务规模，降杠杆成为主旋律，经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化。行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策优化的必要性再次提升；量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅将逐步收敛。具备信用、效率和成本等优势的龙头房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法。建议关注信用与效率兼具的优质国央企龙头，尤其在融资支持下积极拓展核心城市土储的部分中等规模房企；国央企物业龙头也迎来配置良机。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 SAC：S0490520040001 SFC：BUV416 %%%%1请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律 ——房地产行业 2023 年&2024Q1 财报综述 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 2023 年行业仍在调整，供给出清进入尾部阶段，房企格局进一步分化，大量出险房企大幅计提减值，使得板块出现巨额亏损。为了更好地分析行业经营和财务情况，我们选取 20 家重点上市房企（11 家 A 股公司，9 家港股公司）作为样本，分别从经营视角和财务视角进行研究。在财务视角下，房企盈利端仍旧承压，债务端降杠杆为主基调，更加注重现金流安全。 盈利端：营收见顶、毛利率下滑、减值释放，业绩承压 收入与盈利能力下滑、大幅计提减值拖累业绩。受拿地与销售回落影响，房企竣工结算向上的大周期已触顶回落，2023 年重点房企营收同比首次由增转降，且内部分化较大；毛利率持续下滑、减值占比提升拖累业绩表现，尽管税费比率下滑、少数股东损益占比下降，仍难扭转扣非归母净利润同比连续下滑的态势。展望 2024 年，竣工量触顶回落背景下房企营收承压，2022年以来新获取的优质项目开始进入结算周期，毛利率底部区间震荡，减值压力逐步释放，后续情况仍取决于今年销售环境，税费比率下降或一定程度能缓冲业绩下行压力。行业出清近尾声，房企之间分化加剧，优质头部房企凭借卓越的投资能力、费率管控优势，有望获得超额表现。 债务端：信用与债务管控更为审慎，规模增长兼顾资金安全 严控债务规模，降杠杆为当前主旋律。房企的杠杆倾向在不同阶段呈现不同特征，2022 年各家呈现出差异化的杠杆选择，资金充裕的优质国央企把握拿地窗口期积极拓储，而民企则普遍缩表。进入 2023 年，整体销售回款进一步紧张，即便是优质国央企也适度放缓了加杠杆的步伐，资金偏紧的民企则更加谨慎严控财务指标。整体来看，行业在需求疲弱、以销定产主基调下，信用与债务管控角度表现更为审慎，行业出清基本完成，剩者在信用融资、债务管控、偿债等角度的能力已经凸显，提前调整战略布局将从容应对周期、享受格局优化红利。 现金流：经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化 2023 年全国需求端表现整体仍旧承压，销售弱势背景下重点房企狠抓回款。房企对外投资整体仍较为节制，投资活动现金流出规模进一步收缩。行业融资环境整体恶化，尤其部分民企基本丧失发债能力，融资性现金流处于持续净偿还状态，但优质国央企及具备核心商业资产的房企在融资端更受青睐，为后续格局优化与市占率提升奠定了充足准备。今年以来融资端政策支持力度增强，融资白名单项目推进、经营性物业贷条件放宽，融资端表现有边际改善态势。 企业分化为长期基调，关注龙头进阶与结构成长 2023 年行业仍在调整，供给出清进入尾部阶段，房企整体收入与盈利能力下滑、大幅计提减值拖累业绩，房企严控债务规模，降杠杆成为主旋律，经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化。行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策优化的必要性再次提升；量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅将逐步收敛；多数城市房价已回归均衡区间，但重点城市仍存结构性压力。经历过本轮周期洗礼，行业竞争格局明显优化，具备信用、效率和成本等优势的龙头房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法；结构性市场尤为利好中等规模的优质房企，未来三年有望享受“中速成长”机遇。建议关注信用与效率兼具的优质国央企龙头，尤其在融资支持下积极拓展核心城市土储的部分中等规模房企；国央企物业龙头也迎来配置良机。 风险提示 1、行业需求表现低于预期，销售现金流趋紧；2、减值压力仍存；3、毛利率进一步下行。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《海外视角看一线城市房价——美国篇》2024-05-13 •《需求端常规政策将逐步用足——房地产行业周度观点更新》2024-05-12 •《如何理解消化存量和优化增量？》2024-05-06 -36%-21%-6%9%2023/52023/92024/12024/5房地产沪深300指数2024-05-14%%2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 17 行业研究 | 专题报告 目录 财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律 ..................................................................................... 5 盈利篇：营收见顶、毛利率下滑、减值释放，业绩承压 .............................................................................. 6 债务篇：信用与债务管控更为审慎，规模增长兼顾资金安全 ..................................................................... 10 现金流：经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化 ................................................................. 12 风险提示 ..................................................................................................................................... 15 图表目录 图 1：2023 年重点房企营收合计同比下降 0.59% ........................................................................................................ 7 图 2：2023 年重点房企毛利率同比下降 2.2pct