当前中国的银行房地产业风险敞口及其长远影响-北京大学汇丰商学院

北大汇丰智库智库大汇丰智库库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大 摘要* 当前银行涉房业务总体风险可控，但房地产贷款相关风险或未充分暴露，需关注农商行、城商行非住房按揭类抵押贷款可能面临的抵押物不足问题。 房地产风险释放对商业银行运营影响包括：一是房地产贷款不良率明显上升，但由于贷款展期、延迟还贷等政策，房地产相关风险或未充分暴露。二是银行积极利用资产证券化，发行个人住房抵押贷款资产支持证券、不良资产证券加大个人住房抵押贷款及不良贷款出表力度。三是房价下降增加了银行非住房按揭类抵押贷款压力，抵押贷款逾期率上升，若房价持续下降可能击穿贷款抵押率要求，并影响非住房类抵押贷款的发放。 应进一步完善商业银行风险监管、处置机制，以明确的政策适度提高房地产等重点领域不良容忍度，积极推广资产证券化、资产收益权转让，允许将住房按揭贷款、个人经营性抵押贷款纳入不良贷款转让试点。  北大汇丰智库金融组（撰稿人：程玉伟） 成稿时间：2024 年 4 月 18 日 | 总第 93 期 | 2023-2024 学年第 19 期 联系人：程云（0755-26032270，chengyun@phbs.pku.edu.cn） 北大汇丰智库智库大汇丰智库库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大专题报告系列 1 一、银行的房地产敞口基本情况 商业银行是房地产行业融资的重要参与者，通过表内信贷、债券及非标投资等承担风险的业务，以及表外理财、信托代销等不承担风险的业务深度参与房地产金融链条。从 2019 年银保监会 23 号文再到多地严查土地购置资金来源，前端加杠杆融资拿地基本停止，商业银行主要参与房地产开发融资以及后端发放个人按揭贷款。截至 2023 年末，我国商业银行表内外涉及房地产业务的风险敞口约 53.74万亿元，涉房业务敞口占总资产比例约 15.76%，涉房贷款规模占银行业贷款比例22.39%。 1.对公信贷以及个人按揭贷款业务敞口占比持续下降 截至 2023 年末商业银行表内信贷业务涉及房地产行业敞口约 51.05 万亿元。商业银行表内信贷涉房业务主要包括开发贷、经营性物业贷、并购贷款等对公业务，以及个人按揭贷款，表内信贷是商业银行涉房业务最大敞口，一直以来也是商业银行优质资产之一。截至 2023 年末，我国商业银行房地产业信贷余额 51.05 万亿元，其中开发贷余额 12.88 万亿元，个人住房贷款余额 38.17 万亿元。建筑业是房地产行业产业链上重要产业之一，但是从部分公对公贷款不良率行业分布情况来看，建筑业不良贷款规模、不良贷款率均与房地产行业有明显差异，因此本部分表内信贷并未将商业银行建筑业贷款纳入涉房业务敞口的计算。另外，由于部分区域存在明显的炒房现象，加之金融监管不到位，导致部分经营贷违规进入房地产领域，因此按对公业务、个人按揭贷款口径计算可能低估了商业银行的涉房贷款业务敞口。 商业银行房地产业信贷规模占比下降，总体仍处于可控范围。2020 年 12 月31 日，人民银行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。房贷集中度管理制度推出是为了纠偏商业银行顺周期扩大房贷规模的行为，有效的控制了商业银行涉房业务规模。如图 1，2020 年末至 2023 年四季度末，涉房贷款规模占银行业贷款比例从 28.71%下降至 22.39%，商业银行资产配置结构明显调整。分项目来看，开发贷占商业银行总资产比例从 2020 年一季度末开始下降，从 7.42%北大汇丰智库智库大汇丰智库库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大银行的房地产业敞口及其影响 2 下降至 2023 年四季度末的 5.42%，目前仍处于下降趋势；而个人按揭贷款占比从2021 年四季度末才开始下降，从 19.88%降至 16.07%，但受居民购房需求影响，下降速度较快。2023 年末，我国个人住房贷款余额同比下降 1.6%，降幅较上季度末继续扩大。2023 年 11 月 17 日，金融机构座谈会提出了房地产贷款“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。但是在房地产业整体下行，居民购房需求下降，对公房地产信贷风险较大，出于风控及收益要求，商业银行表内信贷涉房业务敞口占比仍然处于下降趋势。2008 年次贷危机之前，美国房贷贷款占银行信贷比重约是 44%，截至 2023 年末已经下降至 32%；根据日本经济周刊数据，1990 年，企业房地产开发贷款占住转公司贷款比重近 80%，对比而言，中国银行业涉房贷款业务占比仍然处于较低范围。 图 1：商业银行房地产业务占贷款总额比重 数据来源： Wind，北大汇丰智库。 具体分银行来看，所有类型银行房地产信贷业务敞口占比均处于下降趋势，满足贷款集中度监管政策的要求。其中，国有大型银行房地产业务敞口占比最高达到32.89%，其次是股份制银行房地产业务规模占比约在 20%左右，城商行、农商行相对，部分农商行房地产业务贷款比例低于 10%，具体如图 1 所示。 北大汇丰智库智库大汇丰智库库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰智库北大汇丰北大经济分析系列 3 表 1：港股、A 股上市银行对房地产业贷款配置占比 银行名称 2021H2 2022H2 2023H1 银行名称 2021H2 2022H2 2023H1 中国银行 38.52% 35.85% 32.89% 徽商银行 23.80% 19.86% 17.99% 邮储银行 35.76% 34.30% 32.83% 广州农商 20.13% 18.83% 17.95% 建设银行 38.84% 35.16% 32.22% 华夏银行 19.42% 18.60% 17.74% 沪农商行 36.99% 31.88% 30.72% 西安银行 19.30% 17.92% 17.60% 工商银行 35.30% 31.92% 29.26% 苏州银行 18.78% 17.58% 17.53% 农业银行 35.71% 31.63% 28.82% 甘肃银行 18.10% 17.88% 17.43% 兴业银行 32.93% 29.17% 28.