房地产行业专题研究：地产“以旧换新”需要多少资金支持？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 地产“以旧换新”需要多少资金支持？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 滨江集团 002244 CH 7.76 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 5 月 12 日│中国内地 专题研究 地产“以旧换新”有望推动房地产供求关系更快趋向平衡 4 月政治局会议定调后，地产“以旧换新”的城市范围和政策力度有望加码，通过直接消耗库存，对平衡房地产供求关系施加更大影响。后续需要关注收储规模和定价方式，以及中央长期低成本资金的支持情况。我们测算消耗高库存城市 10%-30%的取证待售库存需要投入 0.56-1.68 万亿元收购资金。重点推荐：1）A 股开发：招商蛇口、城建发展、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、万物云、招商积余、滨江服务。 地产“以旧换新”有几类模式？ 本轮地产去库存的抓手或是住房“以旧换新”，目前已有超 30 个城市自发出台相关政策，大体可分为政府收储、换房补贴、优化交易三类模式。政府收储指房企或城投平台收购居民持有的二手住房，同时促成居民换购新建商品住房；换房补贴指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民给予一定补贴；优化交易指地方政府协调房企和中介机构为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推广等交易便利。从政策发展脉络来看，24 年 4 月以来住房“以旧换新”的政策力度和城市能级出现提升。 政府收储如何执行、试点效果如何？ 郑州、南京均于 4 月推出政府收储模式的“以旧换新”，由于城市能级较高、收储规模较大，引发了市场的较高关注。我们总结了两个城市政府收储方案的关注点，总体来看郑州方案对于市场供求的影响力更大，对于换购新房的准入标准相对宽松，但制定了较为严格的房屋收购标准。郑州和南京的政府收储模式取得了当地居民的积极响应：郑州方面，截至 4 月底报名申请 368个，其中符合收购条件房源 194 套，占试点名额的 38.8%，5 月 10 日提前结束试点并在全市推广；南京方面，从 4 月 27 日上线至 5 月 5 日，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名 3610 组，初审符合条件 2947 组。 地产“以旧换新”的后续关注点，尤其政府收储需要花费多少资金？ 地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大，后续仍需关注：1、收储规模和定价方式影响最终效果——从对房地产市场供求关系影响程度的角度来看，政府收储>换房补贴>便利交易，但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小；如果推广政府收储模式，收购规模、收购标准、新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处，如何公允地为二手房定价是该模式的一大难点；2、模式完善需要长期低成本资金的助力——地方财力受限，需要关注是否有政策性银行或其它中央资金为地方收储提供进一步支持。若要消耗去化周期超过 18 个月的高库存城市 10%-30%的取证待售库存（对应去化周期缩短 10%-30%），我们测算需要投入 0.56-1.68 万亿元的二手房收购资金。 风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (37)(25)(14)(2)10May-23Sep-23Jan-24May-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 地产“以旧换新”有几类模式？ 本轮地产去库存的抓手或是住房“以旧换新”，目前已有超 30 个城市自发出台相关政策，大体包括三类模式。全国层面，22 年 9 月财政部、税务总局印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，至 23 年末，对出售自有住房并在 1 年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，此后又于 23 年 8 月将该政策的有效期延续至 25 年末。地方层面，自 23 年下半年以来，据我们不完全统计，已有超 30 个城市（或行政区）在因城施策的框架下自发出台住房“以旧换新”相关政策，大体可分为政府收储、换房补贴、优化交易三类模式。其中： 1、政府收储指房企或城投平台收购居民持有的二手住房，同时促成居民换购新建商品住房。在多数案例中，收购主体为地方城投平台，换购新房也仅限于该城投平台开发的项目，典型如南京模式；但少数案例也允许购买其他房企开发的项目，典型如郑州模式。我们将在后文进一步对比郑州和南京模式。 2、换房补贴指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民给予一定补贴，通常按新房合同成交金额的 0.5%-3%或契税的一定比例发放。例如，南通市对出售主城区自有住房，并在 23 年 9 月至 24 年 3 月购买主城区首套或二套新房的，给予新房购房款总额 0.5%的购房补助。 3、优化交易指地方政府协调房企和中介机构为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推广等交易便利。例如，深圳鼓励房企和经纪机构与换房人签署涉及“解约保护期”的协议，房企对换房人意向购买的新房设定不少于 90 天的解约保护期，期间若旧房成功售出，则房企和换房人将继续完成新房交易手续；若旧房未能售出，则房企和换房人将解除协议、房企