信用市场报告：政策全面放松，地产债怎么看？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 政策全面放松，地产债怎么看？ 证券研究报告 2024 年 05 月 21 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521060003 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：土地成交量价较弱，螺纹钢消费回升，整体价格稳中有升-国内需求周度 跟踪 20240520》 2024-05-20 2 《固定收益：商品房销售弱于季节性- 国 内 商 品 房 销 售 周 度 跟 踪20240518》 2024-05-19 3 《固定收益：偏债转债占比逐步提升，市场有哪些特点？-可转债市场周 报（2024.05.19）》 2024-05-19 信用市场周度报告（2024-05-21） 受房地产利好政策的影响，近期房企债券收益率均呈现出明显下行态势，尤其是万科和金地。 地产政策落地，后续地产债怎么看？ 地产政策力度虽然较大，但进一步向地产企业基本面传导可能还需要相当时间。 现阶段房企债务压力仍然比较大。金地集团和美的置业有息债务结构中短期债务占比超过 40%，货币资金对短债的覆盖不足，短期偿债能力较弱；信达地产、首开股份等债券融资占比超过 50%，金地集团、滨江集团、中交投资和美的置业一年内到期的债券占整体债券融资比例超过 45%，债券滚续压力比较大。即使是国企，可能同样面临行业景气度偏低背景下的债务滚续压力。 房企融资依旧较为困难，2023 年和 2024 年 1-4 月房地产企业公开市场债券融资明显下滑，尤其是民营房企。 我们预计在国家一系列地产政策支持下，国有房企的债券安全性相对有保障，尤其是股东背景比较强的国有房企。对于民营房企，可能仍需等待基本面进一步企稳的信号。 风险提示： 海内外宏观经济发展超预期，政策出现超预期变化，数据统计或有遗漏 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 政策全面放松，“存量收储”引关注.............................................................................................. 4 2. 居民和政府，需求靠谁？.................................................................................................................... 6 2.1. 居民住房需求怎么看？ ............................................................................................................. 6 2.2. 政府“存量收储”是否可行？ ................................................................................................ 7 3. 房地产基本面如何？............................................................................................................................. 8 3.1. 土地端：土地市场继续遇冷，静待回暖 .............................................................................. 8 3.2. 销售端：市场景气度仍然偏低，2024 年 1-4 月下行明显 ............................................. 8 3.3. 百强房企：1-2 月拿地略有回升，但销售仍然低迷 ......................................................... 9 4. 未违约房企债务压力如何？ ............................................................................................................. 10 5. 地产债，怎么看？ ............................................................................................................................... 13 图表目录 图 1：郑州市“卖旧买新、以旧换新”试点方案 ............................................................................. 5 图 2：新建商品住宅销售价格指数同比 ............................................................................................... 6 图 3：二手住宅销售价格指数同比 ........................................................................................................ 6 图 4：主要国家居民部分杠杆率对比（%） ........................................................................................ 6 图 5：近 30 年商品房累计销售面积 221.36 亿平.............................................................................. 7 图 6：30 年房龄以上商品房占比 38.7%................................................................................................ 7 图 7：保障房租金回报率情况 ................................................................................................................. 7 图 8：广义住宅库存去化时间 .......................................................