房地产行业周报：进一步深化户籍制度改革，二手房成交同比持续上升

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 08 月 06 日 房地产行业周报（2024 年第 31 周） 推荐 （维持） 进一步深化户籍制度改革，二手房成交同比持续上升 ❑ 板块行情：第 31 周（7 月 29 日-8 月 2 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 1.3%，在 31 个一级行业板块中排名第 17。 ❑ 政策要闻：中央层面：1）国务院：印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出进一步深化户籍制度改革。放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口 300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万城市落户条件。完善城区常住人口 500 万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。2）住建部：宣布将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，以提升房屋安全韧性，应对房屋老化问题。地方层面：1）北京：2024 年公积金缴存上限上调至 35283 元，继续执行 5%至 12%的缴存比例政策。住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。2）济南：土地征收管理办法修订草案公开征求意见，进一步完善土地征收程序，明确了征收土地范围限于为公共利益需要，由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程用地等六种情形。3）沈阳：单方住房公积金最高贷款额度调整为 65 万元，双方公积金最高贷款额度85 万元，3 人及以上公积金最高贷款额度 105 万元。 ❑ 公司动态：1）万科：控股子公司苏州傅恒将持有的苏州高新万阳 50%股权转让给苏州高新地产，苏州傅恒未及时履行的，由苏州万科予以承担，担保金额不超过 9.6 亿元。2）华润置地：华夏华润商业 REIT 今年第二次分红 8666 万元，分红方案为每 10 份公募 REITs 份额分配 0.8666 元；华夏基金华润有巢REIT 今年第二次分红 1221.13 万元，分红方案为每 10 份公募 REITs 份额分配0.2442 元。 ❑ 销售端：新房成交同比上升 0.5%，二手房成交同比上升 24%。1）本周 20 城商品房成交面积 231.1 万方，商品房日平均成交面积 33 万方，环比上升 28%，同比上升 0.5%；2）从累计数据来看，年初至今 20 城成交面积 6602 万方，累计同比下降 29.5%。3）第 31 周 10 城二手房成交面积 142.9 万方，日平均成交面积 20.4 万方，环比下降 7%，同比上升 24%。4）从累计数据来看，年初至今 10 城二手房成交面积 4284 万方，同比下降 3%。年初至今 10 城二手房累积成交面积 4273 万方，同比下降 4%。 ❑ 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕 2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找 alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。 ❑ 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 109 0.01 总市值(亿元) 9,512.04 1.17 流通市值(亿元) 8,986.88 1.41 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -3.6% -6.4% -41.2% 相对表现 -1.1% -10.8% -24.4% 相关研究报告 《穿透 ACN，本质是管控力——存量房时代系列报告（三）》 2024-08-05 《房地产行业 7 月百强房企销售数据点评：景气度回落，销售仍疲弱》 2024-08-03 《房地产行业周报（2024 年第 30 周）：上半年土地出让收入同比下滑 18%，二手房成交同比持续上升》 2024-07-30 -40%-26%-13%1%23/0823/1023/1224/0324/0524/082023-08-07~2024-08-05房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产上涨 1.3%，板块排名第 17 位 ............................................................................. 4 二、政策要闻：推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设，推行以经常居住地登记户口制度 ......................................................................................................................... 5 三、销售端：新房成交同比上升 0.5%，二手房成交同比上升 24% ................................ 10 （一）新房市场：31 周 20 城成交面积同比同比上升 0.5% ....................................... 10 （二）二手房市场：第 31 周 10 城成交面积同比上升 24% ....................................... 11 四、融资端：本周发债企业均为地方国企 ........................................................................... 12 五、投资建议 ........................................................................................................................... 13 六、风险提示 ................................................................................................................