房地产行业重大事项点评：从新型城镇化战略看城镇人口增加

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 08 月 06 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 从新型城镇化战略看城镇人口增加 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 7 月 31 日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下文简称《计划》），对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。 评论： 《计划》提出，经过 5 年的努力，农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度进一步健全，协调推进潜力地区新型工业化城镇化明显加快，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈，城市安全韧性短板得到有效补齐，常住人口城镇化率提升至接近 70%，更好支撑经济社会高质量发展。 按照 2030 年常住人口城镇化率提升至接近 70%、总人口 14.5 亿人测算，2024-2030 年间预计我国城镇年均增长约 1176 万人。1）国务院《国家人口发展规划（2016-2030）》表明，我国人口总规模增长惯性减弱，总人口将在 2030 年前后达到峰值，此后持续下降，到 2030 年全国总人口预期发展目标为 14.5 亿人，常住人口城镇化率达到 70%，预计 2030年城镇人口约 10.15 亿人，按照 2023 年城镇人口 9.33 亿人水平，可推算 2024-2030 年间我国城镇人口年均净增长约 1176 万人。2）我国总人口 2022 年、2023 年略微下滑，如果按照 2030 年我国总人口 14.1 亿人、城镇化率 70%保守测算，预计 2024-2030 年间我国城镇人口年均增长约 776 万人。 图表 1 《计划》提出 2030 年常住人口城镇化率提升至接近 70% 图表 2 我们测算 2024-2030 年间年均新增城镇人口约1176 万人 资料来源：《国家人口发展规划（2016-2030）》，华创证券测算 资料来源：《国家人口发展规划（2016-2030）》，华创证券测算 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0.02.04.06.08.010.012.0城镇人口（亿人）城镇化率（右轴）0500100015002000250030003500新增城镇人口（万人） 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 3 2022、2023 年我国总人口数量略微下滑 资料来源：Wind，华创证券 《计划》提出，实施城市更新和安全韧性提升行动，并提出推进城镇老旧小区改造、加快推进保障性住房等“三大工程”建设、加强城市洪涝治理、实施城市生命线安全工程、推进绿色智慧城市建设 5 项任务。1）在推进城镇老旧小区改造方面，《计划》提出，以水电路气信邮、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套设施更新及小区内公共部位维修为重点，扎实推进 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程。2）加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，推进城中村改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境。 在进一步深化户籍制度改革方面，《计划》提出，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口 300 万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万城市落户条件。完善城区常住人口 500 万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。 投资建议：等待行业右侧的出现。去库存的底层逻辑是产业、人口增长带来的城市扩张，即城市产业增长吸引外来人口，每年新增加的城镇人口释放购房需求，才能真正消化新房库存。按照 2030 年总人口 14.5 亿人、常住人口城镇化率 70%测算，2024-2030 年间我国年均新增城镇人口约 1176 万人，而上一轮地产去库存（2015-2017 年）每年新增城镇人口均超过 2400 万人。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的 ROE，才能预期板块趋势性机会。目前仍需等待，建议重点关注相对确定性机会：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象生活、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。 风险提示：收入预期恶化，负反馈延续。 -0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.001990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023总人口（亿人）人口增速 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 房地产组团队介绍 房地产组组长、 首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4 年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022 年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2 年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022 年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023 年加入华创证券研究所。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 资深销售经理 010-66500821 liuyin