谁动了郑州新房市场的奶酪20240725

云洞察-策略研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 策略研究 | 谁动了郑州新房市场的奶酪？ ——二手房挤压系数持续提升下的项目竞争分析 01 郑州二手房挤压系数持续提升，找房热度占比已达 79.3% 2024 年上半年郑州市区新房成交 208 万方，同比减少 34.0%。新房交易量下滑较大的原因主要有几个方面，首先受近两年土地成交量大幅下滑和开工量的减少，新房供应量明显降低；第二受到全国市场下行和民众就业环境影响，购房热情有所下滑；其三市民在购买房子时，对二手房的购房热情不断增加，挤压掉一部分的新房交易量。 表：郑州市区 商品住宅新房 成交量走势 根据安居客研究院最新监测数据，2024 年 6 月份，全国 46 城二手房挤压系数平均为 0.52，与 5 月持平（挤压系数越大，意味着购房者对二手房的倾向性越强，即二手42.2%0.9%-15.5%24.5%-7.5%-27.1%-46.6%20.4%-34.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0500100015002000成交面积（万m²）同比58安居客研究院究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安云洞察-策略研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 房对新房的挤压效应越强）。从不同能级城市的挤压强度来看，一线城市（0.40）＜二线城市（0.51）＜三线城市（0.67）。郑州 6 月的二手房挤压系数为 0.50，略低于二线城市 0.51 的平均值，二手房挤压系数高于郑州的二线城市分别为重庆、宁波、大连、无锡、福州、南昌、石家庄、杭州、济南、兰州，可见在郑州市场上新房的竞争力还是相对较强，但从近期发展趋势来看，郑州市场的新房受到二手房的挤压在逐渐提升。 图：2024 年 4-6 月重点 46 城二手房挤压系数 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 从 2023 年 1 月到 2024 年的 6 月，郑州二手房热度占比从 68.5%提升到了 79.3%，而二手房挤压系数在 4-6 月，也从 0.47 提升到了 0.50，可见郑州市场的二手房对新房的冲击力越来越强，新房项目的需求越来越容易受到二手房的分流。 58安居客研究院究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安云洞察-策略研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 表：郑州全域线上二手房找房热度月度占比&环比走势 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 从过往成交情况来看，2016—2021 年郑州市区二手房成交量占比在 20%—35%之间，但 2022—2024 年二手占比显著提高，2024 上半年交易量占比达 61%。无论从历史成交数据还是近期的线上找房热度情况来看，二手房对新房市场的客户竞争都将越来越激烈。 68.5%70.3%72.5%72.0%72.2%74.8%74.4%73.9%74.6%74.9%76.0%76.9%78.4%76.7%77.5%77.5%77.8%79.3%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%二手热度 / 一手+二手热度二手热度环比58安居客研究院究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安云洞察-策略研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 表：2016—2024 年郑州市区商品住宅新房和二手房成交量占比 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 02 知己知彼，错位竞争，做好相对优势透传和客户地图布局 在楼市承压之下，我们要做的是更精准地挖掘客户需求，做好市场竞品分析，错位竞争，将更合适的产品卖给更需求的客户。 首先我们来看近期新房市场的热门项目都有哪些。 6 月郑州市新房找房热度最高的前 10 项目，位置分布较为分散，其中高新区、惠济区、金水区各 2 个项目，二七、管城、经开、中原各 1 个项目，且较多分布在城市的三环间，其中热度最高的为惠济区的万科·民安雲河锦上项目。 67%77%78%78%79%71%58%45%39%33%23%22%22%21%29%42%55%61%0%20%40%60%80%100%新房占比二手占比58安居客研究院究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安云洞察-策略研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 5 2024 年 6 月郑州市区新房找房热度值 TOP10 项目 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 接着我们简单分析下热度第一的项目万科·民安雲河锦上，它具体有哪些特点呢？ 该项目占地面积 180 亩，是一个超 35 万方建面的大盘，并且是 2024 年万科在郑州的唯一纯新盘。近期主推户型为 103 平米的三室、134 平米和 144 平米的四室，预售单价在 14100 元/平方米左右。本项目的优势有：全国龙头房企开发操盘（万科）+惠济区核心地段（区政府板块）+配套齐全（1 公里内有地铁站；周边有惠济区实验小学、外国语中学等多所中小学，内部自建幼儿园；1 公里左右有万科广场；附近有惠济区人民医院）等。 58安居客研究院究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安云洞察-策略研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 6 图：万科·民安雲河锦上项目生活配套 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 根据安居客【云洞察】产品数据库可看出，6 月与万科·民安雲河锦上形成竞争关系最强的新房项目为龙湖熙上、朗悦公园府、昌水岸花城，线上客户重合度都在 30%以上。 龙湖熙上虽然距离万科·民安雲河锦上项目较远，但主力户型为 103-117 平米的三室和 139 平米的四室，单价在 13000 元/平方米左右，在价格和户型上形成直接竞争。 朗悦公园府销售