2024H1房地产行业板块财报综述：板块报表再走弱，供给出清更加剧

行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2024 年 09 月 03 日 板块报表再走弱，供给出清更加剧 看好 ——2024H1 房地产板块财报综述 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 24H1 板块营收放缓，毛利率下行、费率提升、少数股东损益高位，房企业绩大幅下滑。24H1 板块营收同比-18.1%，较 23 年-20.4pct，主要由于 22 年销售增速开始回落；从房企结构来看营收增速：二线-13%>一线-15%>三线-29%。24H1 净利润同比-172%，较 23 年-259pct，各线房企业绩均值均出现亏损；多数房企业绩大幅下降源于结算偏弱、结转毛利率下行、费率提升、叠加少数股东损益规模相对高位；从房企结构来看业绩增速：一线-122%>三线-125%>二线-4156%。展望后续，尽管 22-23 年大部分房企业绩大幅下降形成了低基数，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计 24 年板块业绩仍将偏弱。 ⚫ 24H1 毛利率和净利率均再下降，三项费率提升、少数股东损益高位、减值高位略降。24H1 板块毛利率 14.8%，较 23 年-2.4pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地 2.5-3年，目前正结算 21-22 年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：三线 18.8%>二线 17.3%>一线 12.1%。24H1 三项费用率 10.4%，较 23 年+2.3pct。24H1 少数股东损益比-29%，源于板块业绩为负。24H1 减值损失占营收比为 0.5%，同比-2.6pct。毛利率下降、费用率上升、减值损失占比略降、少数股东损益规模高位综合导致 24H1 净利率降至-3.1%，较 23 年-2.6pct；从房企结构来看净利率：三线-1.1%>一线-1.4%>二线-8.4%。展望后续，预计板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态。 ⚫ 24H1 末净负债率提升、一二三线房企均有所提升，现金短债比下降，财务状况仍承压。24H1 板块资产负债率 74.6%，较 23 年末-0.5pct；剔预收款后负债率为 69.8%，较 23年末-0.4pct；净负债率 81.0%，较 23 年末+6.8pct，其中一二三线房企净负债率均有所回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-23 年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。24H1 板块现金短债比为 1.0 倍，较 23 年末-20%；其中一二三线房企分别为 1.3 倍、0.6 倍、0.9 倍，各线房企均有所回落。 ⚫ 24H1 销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。24H1 板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-41%，源于行业销售增速下行；24H1 销售继续走弱，50 家房企销售额同比-42%。24H1 行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为 81%，较 23 年+2.1pct；24H1 预收账款同比-29.1%，较 23 年-6.6pct；20-23 年预收账款锁定率分别为 1.02、1.00 倍、0.92 倍、0.70 倍，24H1 继续下降至 0.64 倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线 0.81 倍、二线 0.93 倍仍相对略高。 ⚫ 投资分析意见：板块报表再走弱，供给出清更加剧，维持“看好”评级。2024H1 房地产板块财务报表继续走弱，板块 BS 表、PL 表持续恶化，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。此外，在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共19页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 2024H1 房地产板块财务报表继续走弱，板块 BS 表、PL 表持续恶化，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。此外，在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。 原因与逻辑 自 2021 年下半年开始，房企资金链压力大幅提升，债务违约/展期频现。展望后续，考虑到房地产仍是我国国民经济支柱产业，稳经济则亟需稳地产，预计供需两端政策仍将更加积极。考虑到当前竣工结算和结算毛利率已处于底部区域，但同时考虑2021H2 至今销售表现低迷和预收账款锁定率走低，将综合推动 24 年板块业绩仍将偏弱。从毛利率、净利率、三项费率、净负债率、现金短债比等多维度指标来看，一线房企仍好于二三线房企，优质房企拥有更好的综合实力或预示着其将在本轮行业加速出清后的格局优化阶段，获得更好的成长空间。 有别于大众的认识 市场认为地产行业量价企稳不具备持续性，而我们认为，供给端调控将重塑行业格局，有利于推动行业更长期稳健地发展。近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨；预计房地产行业销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共19页