房地产行业周报(2024年35周)：300万以下城区常住人口城市取消落户限制，新房成交处于低位

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2024 年 09 月 04 日 房地产行业周报（2024 年 35 周） 推荐 （维持） 300万以下城区常住人口城市取消落户限制， 新房成交处于低位 ❑ 板块行情：第 35 周（8 月 26 日-8 月 30 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 2.5%，在 31 个一级行业板块中排名第 12。 ❑ 政策要闻：中央层面：公安部：全面落实城区常住人口 300 万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万城市落户条件，完善城区常住人口 500 万以上超大特大城市积分落户政策，更好地促进农业转移人口进城落户。地方层面：1）深圳：大力推进保障性住房建设，深圳市宝安区已开工建设 3.2 万套保障性住房，数量为“十三五”期间的 2 倍。2）福州：已累计收购 9501 套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出。3）昌吉回族自治州：公积金最高贷款额度由 65 万元提高至 80 万元，引进人才、多子女家庭住房公积金最高可贷 100 万元。4）南京：公积金贷款年限延长至退休后 10年，夫妻共同申请的贷款年限就高计算；放宽公积金贷款首付比例、住房套数、贷款次数认定标准；取消公积金贷款购房二套房面积限制；多子女家庭最高可贷 120 万。5）厦门：启动为期一年的商品房“以旧换新”活动，参与活动的“新房”必须是厦门市房地产业协会、厦门市房地产中介行业协会官网公布的开发企业新建商品房住房项目。 ❑ 公司动态：1）越秀地产：2024 年中期收入 353.4 亿元同比上升 10.1%，毛利率 13.7%，核心净利润约 17.4 亿元，同比下降 18.8%。2）华润置地：2024 年上半年营业总收入为 825.31 亿元，同比增长 12.6%；归母净利润 102.5 亿元，同比下降 25.4%。3）中海：公司 2024 上半年实现营收 869.4 亿元，同比-2.5%。4）招商蛇口：2024 年上半年实现营业收入 512.73 亿元，同比下降 0.33%；归母净利润 14.17 亿元，同比下降 34.17%；中国证券监督管理委员会发布《关于准予招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予注册基础设施公募 REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为 52年。5）旭辉控股：公司实现营业收入 202.1 亿元，经营活动所得现金净额为正；归母净利润亏损 49.4 亿元，较去年同期减亏 40.3 亿元，亏损幅度持续收窄。 ❑ 销售端：新房成交同比下降 15%，二手房成交同比上升 7%。1）本周 20 城商品房成交面积 237.3 万方，商品房日平均成交面积 33.9 万方，环比上升 20%，同比下降 15%；2）从累计数据来看，年初至今 20 城成交面积 7391 万方，累计同比下降 28%。3）第 35 周 10 城二手房成交面积 128.4 万方，日平均成交面积 18.3 万方，环比下降 11%，同比上升 7%。4）从累计数据来看，年初至今 10 城二手房成交面积 4838 万方，同比下降 2%。 ❑ 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕 2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找 alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。 ❑ 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 108 0.01 总市值(亿元) 9,534.69 1.19 流通市值(亿元) 9,040.90 1.44 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.1% -19.9% -39.3% 相对表现 -1.9% -12.5% -25.6% 相关研究报告 《房地产行业周报（2024 年 34 周）：白名单审批通过融资金额近 1.4 万亿，住建部研究建立房屋养老金制度》 2024-08-28 《房地产行业跟踪报告：土地出让金下滑了多少？》 2024-08-28 《房地产行业周报（2024 年 33 周）：1-7 月商品房销售金额同比下降 24%，上海土拍实施“双高双竞”》 2024-08-21 -42%-28%-14%0%23/0923/1124/0124/0424/0624/092023-09-04~2024-09-03房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产上涨 2.5%，板块排名第 12 位 ............................................................................. 4 二、政策要闻：城区常住人口 300 万以下城市取消落户限制，促进农业转移人口进城落户 ................................................................................................................................. 5 三、销售端：新房成交同比下降 15%，二手房成交同比上升 7% ..................................... 9 （一）新房市场：35 周 20 城成交面积同比下降 15% .................................................. 9 （二）二手房市场：第 35 周 10 城成交面积同比上升 7% ......................................... 10 四、融资端：本周发债企业均为国央企 ............................................................................... 11 五、投资建议 ................................................................................................................