房地产行业研究：中央再出政策组合拳，助力地产企稳

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 9 月 24 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。会上多项重磅政策同时推出，央行加大货币政策调控强度，进一步支持经济稳增长，加速地产企稳进程。 点评 降低存量房贷利率方面，预计平均降幅 0.5pct 左右。据央行数据，截至 2024 年第二季度末，全国新发房贷利率已降至 3.45%，而目前存量房贷的利率普遍在 4%以上。新增与存量的房贷利率差距较大，下调存量房贷利率是应有之义。央行行长表示此次存量房贷利率下调预期平均降幅 0.5 个百分点，预计惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭利息支出 1500 亿元左右。下调存量房贷利率能够减少大量家庭的每月房贷支出，有利于提振消费及减轻二手房抛售压力。 去库方面，在收购房企存量住房及土地方面双管齐下。一方面央行将优化保障性住房再贷款政策，5 月 17 日创设的 3000 亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由 60%提高至 100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。另一方面央行将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。收购存量房及存量土地一方面可以缓解房企的资金压力，另一方面可以降低既有及潜在库存。当前多地收储已经落地，随着资金及政策支持力度的加大，收储细则的规范，去库存有望加速落地。 需求侧方面，二套房首付比例降至历史最低的 15%。全国层面不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。二套房 15%的首付比例已降至历史最低，二套房置业门槛大幅下降，有利于激发改善性需求入市。同时，后续降息后房贷利率亦有望跟降，降低购房的按揭负担。 货币政策方面，央行降准降息，释放流动性，LPR 及房贷利率有望进一步下降。在降息方面，7 天逆回购操作利率从1.7%下降20个点至1.5%，在市场化利率的机制下，将带动国内市场基准利率的调整，带动中期借贷便利下调0.3%，预计 LPR 和存款利率也将随之下行 0.2%—0.25%。若五年期以上 LPR 下降，则后续国内主要城市的房贷利率有望降至3%的水平，进一步释放需求，房贷利率与租金回报率之差逐渐收敛，加速市场底部的到来。在降准方面，近期将下调存款准备金率 0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约 1 万亿元。在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率 0.25-0.5 个百分点。 融资方面，经营性物业贷和金融 16 条政策延期 2026 年底。央行及金管总局共同将今年年底到期的经营性物业贷款和“金融 16 条”这两项政策文件进一步延期到 2026 年底。通过将房地产金融政策延期，继续对房企敞开融资渠道，提供资金支持，减轻房企流动性压力，能够防止更多房企出险，稳定市场情绪。 投资建议 本次新闻发布会再度出台一系列政策支持地产，行业迎来新一轮政策风口。当前地产板块基本面仍在筑底，政策预期强，同时叠加低估值、低仓位，因此短期内弹性较大。推荐深耕高能级城市、主打改善产品，行业企稳后将率先受益的稳健型房企，如越秀地产、中国海外发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，对政策较为敏感的房产中介平台贝壳-W；推荐物管稳健发展，商管具备核心竞争力，业绩持续增长，积极分红的物管商管龙头华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：9 月 24 日国新办发布会上一系列涉房政策 政策方向 主要内容 降低存款准备金率 下调存款准备金率 0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约 1 万亿元，后续可择机进一步下调 0.25%-0.5% 降低政策利率 7天期逆回购操作利率下调0.2%，从目前的1.7%调降至1.5%，将带动MLF下调0.3%，预计 LPR 和存款利率也将随之下行 0.2%-0.25% 降低存量房贷利率 引导商业银行下调存量房贷利率降，预计平均降幅大约在 0.5 个百分点左右，预计惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，均每年减少家庭利息支出 1500 亿元左右 统一首付比例 统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，二套房贷款最低首付比例由当前的 25%下调到 15% 保障性住房再贷款 5 月 17 日央行创设的 3000 亿元保障性住房再贷款，央行资金的支持比例由原来的60%提高到 100% 支持收购房企存量土地 在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力 房地产金融政策 将 2024 年底前到期的经营性物业贷款和“金融 16 条”两项政策文件延期到 2026年底 来源：中国政府网，中国新闻网，财联社，国金证券研究所 图表2：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表3：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港 股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表5：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 中性 765 6.3 -9.7 172.0 121.6 -79.2 4.4 -46% N/A N/A 600048.SH 保利发展 买入 967 8.0 10.6 9.9 120.7 91.0 98.1 -34% -25% 8% 001979.SZ 招商蛇口 买入 874 13.8 13.8 11.4 63.2 63.4 76.9 48% 0% 21% 600153.SH 建发股份 买入 221 1.7 3.3 2.6 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 271 10.7 10.3 8.2 25.3 26.3 32.9 -32% 4% 25% 600325.SH 华发股份 买入 152 8.3 7.8 6.8 18.4 19.5 22.2 -29% 6% 14% 0688.HK 中国海