高质量城市不动产管理战略：新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径-仲量联行

joneslanglasalle.com.cn高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径研究部2024年9月目录01 02 03 05 04 2高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢国资国企改革大势所趋，深化企业不动产管理势在必行 3利用企业不动产管理助力国企改革深化和提质增效 5以企业不动产管理提升国企战略功能价值、建设现代新国企 5国企CRE改革逻辑框架 9国企“两资”：时代命题 15国企存量物业的结构特征 16国企存量物业潜力空间 18以URE理念统筹促进供需高质量匹配 24人口的结构性转变 24消费新热点激活新兴商业市场需求 26国企物业资产适配新型物业市场需求 29URE引导资产资本双轮循环下的城企共赢 31以新型消费需求激活国企存量物业价值 31URE：助力城市资产的良性循环与高质量发展 33国有资本与国有企业是中国国民经济的支柱，在打造世界一流企业的进程中发挥关键作用。为了进一步增强其竞争力，中共二十届三中全会提出了深化国资国企改革的战略部署，旨在优化国有经济布局，并推动国资国企高质量发展。通过战略性重组与专业化整合，国企将资源和注意力集中于关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和领域，同时积极布局前瞻性战略性新兴产业，实现产业迭代和价值升级。历史发展过程中，国企积累了闲置资产和低效无效资产，影响国有资产保值增值。因此，强化国企不动产管理，已经成为提高国企效益、优化资源配置的必经之路。国资国企改革大势所趋， 深化企业不动产管理势在必行01国有企业低效无效资产即所谓的“两资”，是指国有企业在运营中盈利能力差又缺乏战略安排，不能为企业创造价值的资产。这些资产包括但不限于：• 股权投资：长期亏损且未能带来效益的股权投资，缺乏控制力的股权投资• 实物资产：闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物、设备等实物资产• 企业：非持续经营的企业，未纳入主业范围且不具有竞争优势的企业本文聚焦于闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物等实物资产。尽管本文不涉及因股权投资而获得的实物资产抵押物，但也为这类资产利用效率提升提供一定思路。3高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢国企的资产管理以服务功能使命与体制机制两个方面的深化改革为导向。企业不动产管理与全流程资产管理能够有效提升国企主业经营效率，推进辅业功能升级，甚至输血反哺主业。国企的不动产管理可以分为两个方面：• 其一是服务于主业的不动产。相当部分国企面临着重组后业务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战，却受制于现有办公空间分散、利用效率有待提升、老旧办公载体不匹配当下业务发展需求的困境。体系化的企业不动产管理（Corporate Real Estate，以下简称“CRE”）可以通过选址优化、硬件智能化、管理平台数字化、购买专业服务与灵活用工等方面赋能国企主业效率提升。这一部分内容将在第二章具体论述。• 其二是国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成的物业。这些由于企业整合、旧有生产性物业淘汰改造、债务抵押等复杂的历史原因获取的经营性物业，以及大量住宅、职工宿舍及其裙楼，往往因为且其资产类别、分布、权属与利用限制等诸多特殊因素，而处于招租困难、资产管理成本高的困境。盘活此类存量“两资”物业的解题思路在于建立全方位全流程资产管理模型。国企需要通过整合规划和定位重构的方式积极对接市场，引入新兴物业需求，实现物业经济价值和社会价值的再发现。这一部分内容将在第三章及第四章分类阐述。通过详尽的分析，我们认为鼓励与支持性的政策、多样化的改造模式以及技术上的可行性、新兴物业需求的出现，都为国企存量物业的改造提供了前提条件和广阔的空间。同时，国企存量物业具备整体规模大、主要位于老城区和改造空间大的特征，可通过“一盘棋”统筹推进，容易形成规模效应以及起到快速提升城市资产效能和城市形象的作用。从企业资产管理上升到城市资产管理，仲量联行创新性地提出了高质 量城市不动产管理（Urban Real Estate Strategic Approach， 以下简称“URE”）概念，旨在通过从整体规划的角度改善资本市场资源配置供需匹配，推进利旧焕新。通过纵向挖掘资产市场综合管理创新增长点，横向引入金融活水，助推资产与资本的双轮循环，将有益于推进城企共赢，并加速城市高质量发展与内涵式增长，增强整体经济的稳定性。4高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢以企业不动产管理提升国企战略功能价值、 建设现代新国企利用企业不动产管理助力 国企改革深化和提质增效022.1仲量联行于2022年发布的《中国企业不动产管理图鉴》中调研显示，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，相较于外企或民企，国企各类型不动产管理模式统一，但功能较为单一，采购部门管理权限也较大。在业务实践中，国有企业不动产管理受到各项管理规范的严格管控，合规与风控意识高。但在全流程管理效率和与统一大市场对接等方面，部分国企，尤其是公益型国企和传统制造业国企的CRE实践仍具备一定的提升空间。以中共二十届三中全会精神深度深化国资国企改革，国务院国资委明确了四大重点任务及改革路径。行之有效的CRE实践优化，将推进改革路径的深层次操作，增强国企改革实效。企业不动产管理：以赋能企业高效运营、持续创新、提升财务表现、增强人性化体验为核心指导的企业不动产综合解决方案。清晰的企业战略与不动产管理目标高效的企业不动产职能部门组织架构不动产管理团队与领导层密切沟通、 与其他业务部门间紧密协作企业不动产架构集约化和技能专业化提高经营效率、灵活性和生产力保持资产增长和规模合理两者间的平衡多元定制的服务采购及交付合作模式5高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图1：国资国企改革重点任务引领下，国企CRE实践促进管理优化与效益提升功能使命类改革重点任务优化国有资本布局、提高资源配置效率改革路径完善主责主业管理，制 定 完 善 国 有 企 业主 责 主 业 动 态 管 理办法，进一步明晰不同 类 型 国 有 企 业 功能定位，构建依法履职、分类监管、动态调整、灵活授权的管理机制。健全国有企业投资管理制度，完善投资负面清单，建立投资后评价制度，坚决遏制部分国有企业盲目多元、“铺摊子”倾向。推 动 国 有 资 本 向 关系国家安全、国民经济 命 脉 的 重 要 行 业和关键领域集中，向关 系 国 计 民 生 的 公共服务、应急能力、公益性领域等集中，向 前 瞻 性 战 略 性 新兴产业集中。健全国有资本合理流动机制，统筹推进战略性重组和专业化整合，加快调整存量结构，优化增量投向。深化国有资本投资、运营公司改革，打造国有资本投资布局、整合运作和进退流转的专业化平台，有效发挥投资公司产业投资功能和运营公司资本运作功能，促进存量资产盘活和低效无效资产处置。对CRE管理提出要求对于非房地产国企而言，不动产管理为辅业，一方面需要为主业经营提供保障并辅助其高质量发展，另一方面也需持续推进降本增效。因此，国企的不动产管理需要积极引入专业化的合作机构，推进办公场所的现代化升级，实现低效闲置物业的加速清退或盘活利用。CRE相关实践在辅业领域采购第三方专业服务，实现成本优化、规避潜在风险与提升资源利