住建部新闻发布会精神解读：“两个增加”政策超预期，但专项债效果待观察

此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告报告 “两个增加”政策超预期，但专项债效果待观察 住建部新闻发布会精神解读 2024 年 10 月 17 日 上 证指数-沪深 300 走势图 % 1M 3M 12M 上证指数 18.45 7.70 3.72 沪深 300 21.28 10.22 4.59 黄 红卫 分 析师 执业证书编号：S0530519010001 huanghongwei@hnchasing.com 张 雯婷 分 析师 执业证书编号：S0530524030002 zhangwenting30@hnchasing.com 王 与碧 分 析师 执业证书编号：S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1 财信宏观策略&市场资金跟踪周报（ 10.14-10.18）：财政发力预期升温，市场风格走向分化2024-10-13 2 财政部新闻发布会精神解读：增量财政政策发力，推动经济回升向好 2024-10-12 3 策略专题报告：2024 年第四季度十大金股2024-10-07 投资要点  大 幅 提 升“ 白 名 单 ”项 目 信 贷 规 模 ：本次住建部大幅优化“白名单”政策，要求年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿元，并将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。此前房地产“白名单”机制的资金实际使用效率相对偏低，根据中国证券报此前数据，截至 5 月 18 日，“白名单”项目共授信 4690 亿元，但实际放款额仅为 1554 亿元。截至 10 月16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到 2.23 万亿元。本次住建部要求 2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，并达到 4万亿元。预计将化解房地产市场风险、助力房地产市场企稳回升。  货 币 化 安 置 将 加 快“ 三 大 工 程”的推进：住建部强调通过货币化安置等方式，新增实施 100万套城中村改造和危旧房改造。货币化安置将棚改区居民购房需求引导到商品房市场，有助于存量商品房库存去化。上一轮棚改期间，货币化安置面积占全国商品房销售面积的比重逐年提升。以 2017 年为例，通过我们测算，当年货币化安置面积约为 31025 万平方米，占全年商品房销售面积的 18.98%，货币化安置对于推动商品房去库存有明显贡献。住建部表示：“只要前期工作做得好，我们还可以在 100 万套基础上继续加大支持力度”，这预示随着政策的逐步落地，货币化安置规模很可能会超出100万套。预计后续棚改、旧改等工程可能将深度货币化，商品房库存压力有望缓解。  但 专 项 债 收 储 的 效果仍待观察：财政部强调，对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。虽然专项债让收储资金来源更加多元化，有利于缓解地方政府及房企的流动性和债务压力，但与保障性住房再贷款模式难点相似，专项债收储模式的关键是价格，资金能否实现成本和收益的平衡仍存在不确定性。截至 2024 年 9 月 30 日，今年地方政府债券发行利率位于 1.41%-2.80%区间，加权平均利率为2.34%，其中专项债加权平均利率为 2.35%，距离 50 城的平均租金回报率（2.03%）尚有一定距离，专项债收储的效果仍待观察。  投 资 建 议 ：本次发布会政策表述符合预期，楼市政策思路或仍重在托底，其中“两个增加”是重要看点，但专项债收储模式仍需观察。短期，预计房地产市场拐点仍需等待，重点关注核心一二线城市走势；权益市场短期或企稳震荡，后市高度则取决于增量财政政策的力度及其带动的经济回升速度；债券市场或区间波动，收益率趋势性上行风险整体可控。  风 险 提示：房地产政策力度不及预期风险；地方执行不及预期风险。 -13%-3%7%17%27%2023-102024-012024-042024-07上证指数沪深300策略点评 此报告仅供内部客户参考 -2- 请务必阅读正文之后的免责条款部分 策略报告 一、事件 事件：国务院新闻办公室在 10 月 17 日举行新闻发布会。住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。 我们认为，房地产是影响中国经济及资本市场走势的关键变量。2021 年中国新建商品房销售面积达到 17.94 亿平方米高峰后，开启连续 3 年回落趋势。2024 年 1-8 月份，新建商品房销售面积仅 6.06 亿平方米，同比下降 18.0%，一定程度影响国内经济复苏进程，并制约中国资本市场表现。从经济层面来看，9 月份中国制造业 PMI 为 49.8%，已连续 5 个月处于荣枯线下方。从资本市场层面来看，A 股、港股、在美中概股等中国资产价格的上轮高点均出现在 2021 年初，与国内新房销售面积见顶回落时点接近；从月频数据来看，除 2015 年 A 股水牛行情以外，万得全 A 指数的月平均值与国房景气指数走势具有较强一致性。往后看，房地产仍将对中国经济基本面、上市公司业绩表现、资本市场走势产生深刻影响。本次住建部等五部委领导共同出席，系统介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，强调“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策组合拳，为房地产市场止跌回稳注入信心。 图 1：中国商品房销售面积走势（亿平方米） 图 2：国房景气指数与万得全 A 指数的走势 资料来源：Wind 资讯，财信证券 资料来源：Wind 资讯，财信证券 二、房地产政策组合拳：四个取消、四个降低、两个增加 发布会上：住建部部长倪虹强调，房地产“组合拳”概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加。①四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。②四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一“一套、二套房贷最低首付比例”到 15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。③两个增加，一是通过货币化安置房方式新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加至 4 万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。 -0.3-0.2-0.100.10.20.3051015202011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2