房地产行业：内地政策基本面转好，香港仍需引导购房意欲

房地产行业：内地政策基本面转好香港仍需引导购房意欲中泰国际研究部周健锋(Patrick Chow)2024年10月22日1•内地房地产：•近期出台政策•十一期间新房销售相对理想•9月份新开工/竣工比例持续同比增长•9月份新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%•香港房地产：•房价自2021年中起明显下跌•利率下调趋势有助支持房价•未来可供应量估计远超需求•新增人口是否可补充房地产需求?2近期政策密集出台，政策基本面转好，部份政策如下：-9月24日，中国人民银行宣布多项利好房地产政策：•降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅约50个基点；•统一房贷(首套房和二套房)最低首付比例至15%；•延长早前中央出台“金融16条”及经营性物业贷款这两项政策的期限，由2024年12月31日，延期至2026年12月31日；•将保障性住房再贷款政策中央行出资的比例，由原来的60%提升到100%；•支持收购房企存量土地9月26日，中共中央政治局召开会议。会议强调：•要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；•要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式3主要城市(北上广深)也随后公布相关利好措施。例如•广州：宣布取消居民家庭购买住房的各项限购政策；•深圳：宣布调整房地产政策，包括优化分区住房限购政策；取消商品住房和商务公寓转让限制；优化商品住房和商务公寓价格备案流程；调整个人住房转让增值税征免年限；优化个人住房贷款政策；加快构建房地产发展新模式；•上海：宣布进一步优化房地产政策，包括调整住房限购政策；优化住房信贷政策；调整住房税收政策；•北京：宣布加大信贷政策支持力度；优化调整商品住房限购政策；及时取消普通住房和非普通住房标准；加快构建房地产发展新模式10月8日，国务院新闻办公室举行发布会，介绍系统落实一揽子增量政策。当中发改委官员表示促进房地产市场止跌回稳，并将加快推动城区常住人口300万以上城市放开放宽落户条件，全面设立街道社区公共户口，完善租房落户政策。410月12日，财政部官员介绍 “加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”的有关情况，表示支持推动房地产市场止跌回稳，并提出三方面考虑：•支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，如有需要也可用于新增的土地储备项目；•优化调整保障性住房供给方向，适当减少新建规模，支持地方收购存量房作为保障性住房的房源；•正在研究与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，及时优化完善相关税收政策10月17日，住建部联同财政部、人民银行等举行新闻发布会，宣布政策“组合拳”，包括：•四个取消(取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准)、•四个降低(降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担)、•两个增加(新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿)59月30日至10月6日的一周，30大中城市商品新房成交量达91万平方米，同比下跌3.7%，跌幅少于再上一周的23.7%。6其中一线城市更同比转跌为升，成交量同比增长35.2%，优于再上一周的同比下跌31.9%。这正好反映国庆长假期间市场信心相对改善。近期利好房地产政策发布，下一步便需要关注落实成效。未来数周成交数字可验证市场信心。十一后数据表现反复。10月7日至13日的一周，30大中城市商品新房成交量达218万平方米，同比下跌12.0%，跌幅多于前周的3.7%。但根据初步数字，上周(至20日)同比跌幅减少，一及三线城市更同比上升。79月房地产开发投资完成额同比下跌9.4%至9,396亿元人民币，降幅多于8月的8.5%。9月房屋新开工面积同比下跌20.0%至6,586万平方米，降幅多于8月的17.2%。竣工面积同比下跌31.3%至36.5万，降幅少于8月的36.5%。虽然如此，新开工/竣工面积比例为1.92，高于去年同期的1.65及8月的1.70，反映市场对长远前景相对仍较看好。9月商品房销售面积同比下跌10.8%至9,682万平方米，同比降幅少于8月的10.8%。892024年9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.7%、5.7%、6.6%，同比降幅普遍大低于8月份。但比较由中指研究院编制的百城住宅平均价格，抽查自现况成交价，9月份两大价格指数差异进一步扩大。70个大中城市新建商品住宅价格指数由国家统计局采用网签价格所编制。10截至2024年10月6日的一周，中原城市领先指数为136.1，同比下跌13.3%，较2021年6月底下跌27.7%。112022年住宅一手及二手买卖成交宗数分别为10,315及34,735，同比下跌41.6%及38.7%。2023年住宅一手买卖成交宗数为10,752，同比增长4.2%，二手成交宗数为32,250，同比下跌7.2%。2024年1至8月住宅一手买卖成交宗数分别为11,399，同比增长43.8%，二手成交宗数为23,754，同比下跌3.5%。1290年代的通胀率导致实际(贷款)利率一度下跌至负水平，助力推动香港房地产市场。其后1998年起通胀率下跌及后更演变至通缩，最终导致实际利率上涨至十分高水平，相信也是当时候房价下跌的其中原因。可是近十年(除2020年下半年)，通胀率基本上变化不大，并预期持续。因因此在(名义)利率下调趋势下，短期未来的实际利率也料跟随下跌，有助支持香港房价。13香港：香港：利率下调趋势有助支持房价利率下调趋势有助支持房价 (2)(2)14近年私人住宅开工量已低于几年前，但是根据目前一手库存、建设中单位、已批出但仍未开工，估计未来三至四年可供应一手私人住宅单位达到109,000个，远超需求，需要多年消化。即使在经济较好的2018及2019年，每年住宅一手成交宗数仅分别为15,633及21,108。根据刚公布《2024年施政报告》内的措施，潜在供应恐怕将进一步上升，例如：未来5年会准备可兴建约8万个私营房屋单位的土地。15由于疫情及不同原因，2019年下半年至2022年上半年，香港录得人口净流出。其后因为疫情退却、社会稳定、以及政府推出不同人材引进措施，人口净流入再次出现，补充人口流失。可是2022及2023年住宅二手买卖成交量皆分别同比下跌38.7%及7.2%至34,735及32,250宗，相反2020及2021年二手成交量达到近年高水平的44,563宗及56,647宗。这反映部份新增人口未必急于购房。《2024年施政报告》公布不同措施，预计可助力推动房地产需求，例如(一) 优化“新资本投资者入境计划”，容许投资于成交额5,000万港元以上的住宅物业，获计算入投资计划总额上限为1,000万港元；(二)放宽住宅物按揭贷款条件，按揭成数上限一律调整至七成；(三)优化人材引进措施，扩大指定毕业大学名单。16171. 政策变动2. 利率波动3. 项目延迟4. 融资困难18本报告由中泰国际证券有限公司（以下简称“中泰国际”或