房地产行业研究周报：政策显效，量价修复，保持乐观

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 11 月 18 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:如何看待房地产税费优化空间？》 2024-11-10 2 《房地产-行业专题研究:趋势延续，降速趋缓——地产开发 24 年三季报综述》 2024-11-07 3 《 行 业 研 究 周 报 : 房 地 产 》 2024-11-03 行业走势图 政策显效，量价修复，保持乐观 行业追踪（2024.11.10-2024.11.16） 10 月商品房销售显著回暖，投资、开工降幅扩大 1-10 月份，新建商品房销售面积 77930 万平方米，同比下降 15.8%，其中住宅销售面积下降 17.7%。新建商品房销售额 76855 亿元，下降 20.9%，其中住宅销售额下降 22.0%。1-10月份，全国房地产开发投资 86309 亿元，同比下降 10.3%；其中，住宅投资 65644 亿元，下降 10.4%。房地产开发企业房屋施工面积 720660 万平方米，同比下降 12.4%。其中，住宅施工面积 504493 万平方米，下降 12.9%。房屋新开工面积 61227 万平方米，下降 22.6%。其中，住宅新开工面积 44569 万平方米，下降 22.7%。房屋竣工面积 41995 万平方米，下降 23.9%。其中，住宅竣工面积 30702 万平方米，下降 23.4%。 10 月多城房价环比转涨，“止跌企稳”成效初显 11 月 15 日，统计局公布的全国 70 城房价数据显示，2024 年 10 月，新房价格环比上涨城市数量为 7 个，较上月增加 4 城；下跌城市有 63 个，下跌城市个数占比约 90%；二手房价格方面，有 8 城房价环比上涨，环比上涨城市个数创自 2023 年 6 月以来新高。新房价格方面，10 月 70 城新房价格环比降幅为 0.51%，跌幅较上月收窄 0.19 个百分点。其中，一线城市新房价格环比下降 0.2%，降幅比上月收窄 0.3 个百分点；二、三线城市环比均降 0.5%，降幅均较上月收窄 0.2 个百分点。二手房方面，70 城二手房价格边际改善的趋势显著。10 月70 城二手房价格环比下降 0.48%，跌幅较上月收窄 0.45 个百分点。其中一线城市的二手房价格，出现近 13 个月以来首次环比转涨，由上月下降 1.2%转为上涨 0.4%。二线、三线环比分别下降 0.4%、0.6%，降幅分别较上月收窄 0.5 个百分点、0.3 个百分点。 调查显示房价回升预期改善，统计局对后期走势保持乐观 国家统计局新闻发言人付凌晖表示“一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效，10 月份房地产市场出现积极变化。随着各项政策效能进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强。因此对房地产市场后期走势我们保持乐观的态度。但也要看到，经过长期高速扩张，我国房地产市场已进入到新发展阶段，未来从以数量扩张为主转向以质量优化为主转变，更好地满足居民多样化住房需求。下阶段，要积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，严控增量、优化存量、提高质量，在优化土地、财税、金融政策等方面协同发力，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。” 11 月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交 343 万平，月度同比+11.31%，相较上月改善 18.05pct；累计库存 10994万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 214 万平，月度同比+24.02%，相较上月改善 7.23pct。11 月 4 日-11 月 10 日，土地市场本周成交建面 1900 万平，滚动12 周同比 1.93%；成交总额 413 亿元，滚动 12 周同比-15.04%；全国平均溢价率 5.9%，滚动 12 周同比+0.37pct。 本周申万房地产指数-8.92%，较上周下跌 15.74pct，涨幅排名 31/31，跑输沪深 300 指数5.62pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-8.63%，较上周下降 10.62pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数 2.35pct；克而瑞内房股领先指数为-13.58%，较上周下跌 17.88pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科 A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -32%-25%-18%-11%-4%3%10%17%2023-112024-032024-07房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：政策显效，量价修复，保持乐观 ............................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 ..................................................................