房地产行业专题研究：11月市场热度延续，政策助力需求释放

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 11 月市场热度延续，政策助力需求释放 2024年12月04日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 15 2024 年 1-11 月，35 城商品房累计成交面积 13621 万平方米，同比下降 22.42%，降幅较 1-10月收窄 3.43pct；11 月单月成交面积同比增长 14.41%，年内首次实现正增长。二手房市场延续以价换量趋势，15 城累计成交面积 8353 万平方米，同比增长 2.55%，11 月单月同比增长26.06%。土地市场热度回升，全国 300 城宅地累计成交面积 25308 万平方米，同比下降 27.39%，降幅较 1-10 月收窄 3.09pct。11 月单月溢价率提升至 5.12%，流拍率降至 2.83%。建议关注绿城中国、建发国际集团、滨江集团、我爱我家等。 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 15 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 11 月市场热度延续，政策助力需求释放 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点》2024.11.29 2、《房地产：政策效果显现，10 月销售边际改善》2024.11.19 扫码查看更多 ➢ 新房销售：政策推动需求释放，头部房企更具韧性 2024 年 1-11 月，35 城商品房累计成交面积为 13621 万平方米，同比下降 22.42%，降幅较 1-10 月收窄 3.43pct。11 月单月成交面积为 1580 万平方米，环比增长20.68%，同比增长 14.41%，年内首次实现同比转正。政策端利好频出，重点城市需求得到释放，市场呈现回暖趋势。头部房企销售降幅收窄，改善性需求推动市场热度提升。随着年底房企进入业绩冲刺期，新房销量或进一步改善。 ➢ 二手房销售：延续以价换量趋势，市场持续分化 2024 年 1-11 月，15 城二手房累计成交面积为 8353 万平方米，同比增长 2.55%，增幅较 1-10 月走扩 2.35pct。11 月单月成交面积为 932 万平方米，同比上涨26.06%，连续 6 个月保持正增长。契税减免、增值税优化等政策进一步降低购房成本，一线城市二手房表现更优，11 月成交面积同比增长 58.46%，二线城市 1-11月累计成交面积同比基本持平。政策刺激叠加年底市场热度提升，二手房交易活跃度有望进一步提升。 ➢ 土地市场：市场热度回升，核心地块供应增加 2024 年 1-11 月，全国 300 城宅地累计成交面积为 25308 万平方米，同比下降27.39%，降幅较 1-10 月收窄 3.09pct；成交楼面均价为 5837 元/平方米，同比下降 6.96%。11 月单月，宅地成交面积同比下降 12.94%，成交楼面均价同比上涨41.50%。高能级城市核心地块供给充分，300 城宅地成交溢价率环比提升 3.60pct至 5.12%，流拍率降至 2.83%。土地市场有所回暖，但整体热度仍低于去年同期，政策端支持有望持续推动土地市场逐步修复。 ➢ 投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企 11 月房地产利好政策继续加码，在房地产相关税费调整、取消普宅与非普宅等政策刺激下，市场延续 10 月热度。展望 12 月，年底房企进入业绩冲刺期，销售端有望环比增长，优质土地供应持续增加，改善性项目有望为新房市场提供一定支撑。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 -40%-17%7%30%2023/122024/42024/82024/12房地产沪深3002024年12月04日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 15 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 销售端 ............................................................ 5 1.1 量：政策驱动，新房二手房热度延续 ............................ 5 1.2 价：新房价格结构性上涨，二手房延续以价换量 ................... 7 1.3 房企：百强房企降幅收窄，头部房企更具韧性 ..................... 7 2. 土地端 ............................................................ 9 2.1 量价：土地市场热度回升，流拍率改善........................... 9 2.2 分级别：楼面均价一线城市回升，三四线城市同比转正 ............ 11 2.3 房企：百强拿地降幅收窄，滨江集团拿地积极 .................... 12 3. 投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企 ...................... 13 4. 风险提示 ......................................................... 14 图表目录 图表 1： 35 城商品房累计成交面积及增速 ................................. 5 图表 2： 35 城商品房当月成交面积及增速 ................................. 5 图表 3： 35 城商品房分级别 1-11 月累计成交面积（万平方米） .............. 6 图表 4： 35 城商品房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 6 图表 5： 15 城二手房累计成交面积及增速 ................................. 6 图表 6： 15 城二手房当月成交面积及增速 ................................. 6 图表 7： 15 城二手房分级别 1-11 月累计成交面积（万平方米） .............. 7 图表 8： 15 城二手房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 7 图表 9： 百城新房二手房销售均价 ........................................ 7 图表 10