【粤开宏观】回稳有望：2024年房地产形势总结与2025年展望

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 1 / 24 证券研究报告 | 宏观深度 宏观研究 【粤开宏观】回稳有望：2024 年房地产形势总结与 2025 年展望 2024 年 12 月 23 日 分析师：罗志恒 执业编号：S0300520110001 电话：010-83755580 邮箱：luozhiheng@ykzq.com 分析师：方堃 执业编号：S0300521050001 电话：010-83755575 邮箱：fangkun@ykzq.com 近期报告 《【粤开宏观】地产销售的亮点与社零消费的 异 常 — — 11 月 经 济 数 据 解 读 》2024-12-16 《【粤开宏观】从中央经济工作会议看2025 年资本市场改革动向》2024-12-15 《【粤开宏观】中央经济工作会议释放的九个信号》2024-12-12 《【粤开宏观】宏观政策更加积极有为——1209 政治局会议学习体会》2024-12-09 《【粤开宏观】化债之后与特朗普冲击——2025 年中国经济展望》2024-12-08 摘要 2024 年，中国房地产市场已步入下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现两位数下跌，房地产成为内需不足的最大掣肘。2024 年中央稳地产政策果断应对、不断升级，从 4 月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到 9 月“促进房地产市场止跌回稳”，再到 12 月 “稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。10 月以来居民购房需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象，表现为：新房销售和二手房成交量上升、一线城市房价与地价止跌、商品房库存去化周期缩短；但是仍面临一系列问题，包括：房地产投资仍持续低迷、多数城市房价仍在下跌、土地出让收入下滑冲击地方财政、房地产企业债务风险仍需进一步化解。本文回顾2024年房地产市场运行特征，全面梳理商品房市场变化、土地出让市场特点、房地产企业经营风险，分析制约稳地产政策效果的堵点。展望 2025 年，楼市能否止跌回稳？房地产销售和投资走势如何？未来房地产政策又该如何进一步发力？ 一、2024 年房地产形势总结：销售以价换量、投资持续探底 2024 年，房地产市场量价齐跌、跌幅较大。预计 2024 年商品房销售面积、销售金额、房地产投资同比分别为-12.7%、-17.2%、-10.5%，相比 2021 年高点分别下跌 43%、45%、33%。今年稳地产政策坚持“优化存量、严控增量”，从供求两端共同发力，特别是 926 政治局会议以来，楼市出现多重积极信号。 1、销售：房地产新政取得初步成效，新房销量同比跌幅收窄，核心城市成交升温。一是新房市场成交明显回暖。年内房地产销量从低位修复，前三季度新房销量同比下降明显，而 10 月、11 月，新建商品房网签成交面积连续两个月同比和环比双增长，结束连续 15 个月下降，二是二手房交易活跃，核心城市房价预期边际好转。在房地产税收新政公布后，一线城市二手房网签量在纷纷创出新高，一线城市二手房价格指数环比连续两个月正增长。三是全国商品房库存去化加快。全国现房库存从高位回落，11 月末新建商品住宅待售面积 3.77 亿平方米，库存去化周期 19.5 个月，均较年内高点明显下降。 2、投资：房地产投资同比加速下降，这是前期销售低迷的结果，但从长期看房地产供给减少有利于形成新的供需平衡。1-11 月全国房地产投资累计同比-10.3%，自 2022 年以来连续三年拖累经济增长；投资持续下滑是行业主动去库存的结果，从长期看供给减少有利于促进行业供需再平衡。 3、土地市场：土地出让成交规模整体萎缩、区域结构更加集中，一线城市土地成交占比上升。从全国看，土地成交面积、土地出让收入大幅下降。1—11月全国 300 城住宅用地推出规划面积、成交面积同比双双下降，300 城住宅用地出让价款同比下降 31.8%；28 个省份土地出让价款同比负增长，广东、四川等经济大省跌幅较大。从地方看，区域分化加大，一线城市土地市场升温、土地出让收入占全国比重继续上升。9 月以来，一线城市成交土地均价、楼 宏观深度 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 2 / 24 面价、溢价率等指标环比回升，北京、上海等核心城市拍出高总价、高溢价地块；1—11 月一线城市住宅用地土地出让价款占 300 城的比重达 22.0%，较2023 年提升 3.1 个百分点。 4、房企风险：销售业绩大幅下降，房企“以销定产”导致拿地减少，同时新增融资困难。从业绩看，2024 年前三季度 A 股上市房企毛利率和净利率均降至历史低位，超半数房企出现净亏损。从拿地看，房企待开发土地库存积压，新增拿地更加谨慎。1—11 月，TOP100 房企拿地金额同比下降 31.5%，拿地区域集中在一二线核心城市。从融资看，房企总体债务规模压降，但新增融资困难，原因在于房企现金、所有者权益占总资产的比重下降，市场担忧行业信用风险。1—11 月房地产开发企业自筹资金同比下降 11.0%；房企非银融资总额较上年同期下降 26%。 二、稳地产政策力度空前、效果明显，但是稳楼市仍需解决五大难题 一是一线城市房价回稳但全国层面房价止跌回稳尚需时日，部分城市房价下跌产生的负向财富效应降低了居民消费意愿，“价格下跌-销售低迷-投资萎缩”的负反馈链条仍待破解，低能级城市问题尤为突出。 二是房企业绩大幅下滑、发债困难，信用风险仍未有效化解，企业现金流紧张进一步加剧行业收缩。 三是“房地产冲击地方财政-地方财政支持收储等力度不够-地产难以企稳”的循环以及“政府大力收储但居民就业和购买力仍未恢复”的单边发力格局亟待打破。解决当前房地产问题不能局限于房地产供需本身，需要全面提振企业和居民的预期、发挥地方政府积极性，才能彻底扭转房地产市场低迷的局面。 四是存量房收储用作保障房还面临成本收益不匹配、激励机制不健全等政策困难。部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖利息支出及运营维护成本。在多重约束性目标考核压力下，地方政府推动房地产止跌回稳让位于其他目标，推进的积极性不高。 五是房地产发展模式仍处于调整期，人口形势变化、居民住房观念转向、房企经营模式变化叠加，解决市场结构性失衡尚待时日。 三、2025 年房地产形势展望：“止跌”渐进，“回稳”有望 展望 2025 年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，预计在一系列政策作用下中国房地产会止住过快下跌的状态，全年销售和投资的同比降幅都将有所收窄；但是整体市场修复“回稳”尚需时日，修复程度取决于稳经济和去库存的政策力度。房地产“止跌回稳”不是一蹴而就的，需要政策协同发力，持续用力，将制约房地产持续修复的堵点逐一突破。其一，稳经济才能稳地产。2025 年，实施更加积极有为的宏观政策，通过经济增长带动收入增长，从而实现居民预期回暖和消费能力修复。其二，去库存政策持续用力才能加快实现房地产市场供需平衡。2025 年，专项债对存量房收储和对存量土地消化支持政策落地，央行保障房再贷款工具和“白名单”项目贷款使用到位，新房市场量价有望于 2026 年全面回到正增长轨道。 未来市场回稳的链条，将从量的回升传