中国房地产快评：数读：供地信心齐升，土拍将迎“翘尾新纪录”

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 6克而瑞研究中心数读：供地信心齐升，土拍将迎“翘尾新纪录”2024 年 12 月中国房地产快评版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 6克而瑞研究中心数读：供地信心齐升，土拍将迎“翘尾新纪录”文/马千里给大家看一个有趣的先行指标：每一年之中，11 月供地规模的占比。随着 11 月供地占比逐年上升，土地成交年末翘尾现象也更加突出数据来源：CRIC关心行业数据发布情况的大家知道，自 2023 年 1 月以来，国家统计局已不再发布土地购置面积这一数据，自然资源部的土地市场网信息，年末成交延迟公布的现象又较为突出。而 12 月土地成交规模又往往可以达到其他月均值的 2 倍以上，因此较为准确的年度土地成交统计数据，往往需要等到来年 2 月才可得到。但所幸的是，与快节奏的商品房预售证发放不同，土地挂牌数据一般会提前 1 个月公布，为分析年末土地市场交易规模发展趋势提供了更为可靠的依据。对比历年 11 月供应/近一年供应，以及 12 月成交/全年成交来看，两者走势极为相近。尤其是自 2021 年以来，随着更多土地集中在 11 月供应，12 月成交翘尾的现象也愈发突出，2023 年 11 月供应占比达到 25.7%，12 月土地成交也达到了全年的 27.9%，创下历史新高，12 月土地成交达到了前 11 月均值的 3.3 倍。而 2024 年这一供应占比还在上升，11 月新增供应建面 3.7 亿㎡，达到近一年供应总量的26.3%，并且考虑到年末土地补录供应的情况，由此来看，2024 年年末，土地成交将迎来最为显著的一次“翘尾”，并进一步收窄全年土地成交的同比降幅。四季度以来地方供地意愿显著复苏，12 月土拍将迎“翘尾新纪录”为了更加准确地预估年末土地交易规模，研究中心梳理了地块公告信息，根据挂牌、招标、拍卖日期信息，统计每个月到期的土地总建面。可见四季度以来土地到期建面持续增长，尤其是在 9月末政治局会议定调止跌回稳之后，10 月地方供地意愿显著复苏，带动 11 月、12 月到期建面大幅版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 6克而瑞研究中心上升，并且明显超过了往年周期波动的正常范围。2024 年 12 月将有 3.8 亿㎡的土地迎来出让截止时间，为年内最高。进一步对比到期建面和成交建面关系，可见 9 月份以来全国土地出让率1稳定在 85%左右，由此推算，12 月土地成交将达到3.3 亿㎡左右，环比增长 97%。2024 年土地成交累计降幅也将进一步收窄至 16%，2021 年以来，全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以内。2024 年下半年以来，土地成交累计降幅持续收窄说明：受极少地块信息延迟披露影响，最终 2024 年 12 月到期建面可能会略大于上述统计结果数据来源：CRIC在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下，预计 2024 年 12 月将达到年内月均值的 3.5 倍，创下历史新高。对比这一指标的历史曲线可见，2021 年之前多在 2 倍左右或更低，2021 年以后显著上涨。这一变化趋势也不难理解，受地方工作铺排影响，大量与城建发展相关的重点项目会在年末完成交易，每年的出让量也相对稳定。因此在行业投资规模下降的大环境之下，随着平常月份交易量的下滑，“水落石出”之下，年末土地成交翘尾特征也愈发显著。再加之 2023 年、2024 年下半年中央部委出台了一系列稳市场政策，如 2023 年下半年全面推进三大工程，配售型保障房开启了行业发展新赛道；2024 年四季度更是定调“止跌回稳”，新房成交明显改善。年末供地节奏均明显加快。从 2024 年四季度供地规模发展趋势来看，在行业去库存、稳市场的基本大前提之下，虽然供地规模同比仍在持续收窄，预计 2024 年 12 月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。但是从年末翘尾情况来看，3.5 倍的“翘尾”新纪录，还是透露出了地方供地信心的回升。1 成交建面/到期建面版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 6克而瑞研究中心2024 年 12 月将迎来土地成交“翘尾新纪录”数据来源：CRIC武汉、长春等高库存城市年末供地显著加快，仅上海、杭州等少数城市保持平稳具体到城市视角，可见武汉、长春、无锡等消化周期在 20 个月以上，库存压力较大的城市，年末供地信心回升也更加明显。四季度以来行业销售端信心的提振，以及中央对行业融资端的给出适度宽松预期，大大促进了这些城市供地信心回升。其中武汉 12 月更是计划出让 737 万㎡建面的土地，总底价达到 418 亿元，供地“流速”达到全年均值的 7 倍，仅仅一个月计划出让的土地规模，即超过了前面 11 个月的总和。而 12 月供地节奏保持相对平稳的，则大多是去化压力较低，或土地投资热度本身较高的城市。这些城市供地计划完成进度相对平稳，年末加速供应的意愿反而不高。典型如北京计划 12 月出让土地底价 132 亿元，仅为年内平均流速的 60%，上海计划出让土地底价 219 亿元，也仅为年内平均流速的 1.7 倍。二线城市中仅杭州“翘尾倍率”低于 2 倍，而其不到 10 个月的消化周期，也是现阶段全国库存压力指标最低的城市。典型城市 12 月供地“翘尾倍率”说明：翘尾倍率=12 月规模/全年月均值数据来源：CRIC版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 6克而瑞研究中心与供应规模增加同步，12 月底价成交比例明显上升进一步联系 12 月以来土拍成交，可见大多数城市土拍平均溢价率降至 0%，仅深圳、南昌、济南等少数城市、少数稀缺优质地块出现了高溢价土拍，典型如深圳南山区粤海板块商住地块，该地块仅有两名竞买人报名，依旧经过了近 300 轮竞价，才由华润中海联合体以 185 亿元竞得，溢价率约 46.3%。但更多的地块还是底价成交，北京、上海、杭州等城市也是如此。如北京的首宗不限价百亿宅地，起拍总价 110.5 亿，由中海以底价竞得；厦门湖里区 05 地块以 57.7 亿底价成交，由厦门建发竞得。典型城市 12 月土地成交情况说明：统计时间截止 2024 年 12 月 18 日数据来源：CRIC12 月以来，大多数城市土地溢价成交的比例有所下降，其中成都 12 月更是只有 3%的地块溢价成交，较前 11 月减少了 11 个百分点。12 月供地节奏明显加快的武汉、长春，地块溢价成交的比例也在低位下行。仅西安、无锡溢价成交的地块占比明显上升，不过无锡溢价地块均为优质袖珍地块，全市平均溢价率仍不足 1%，西安的溢价地块也集中在曲江新区和沣东新城等优质板块。在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景之下，土地项目的去化速度和盈利空间的确定性，必然要经受投资方、融资方层层的严格考验。地方层面能够适度增加土地供给，并顺利完成竞拍出让已实属不易。从乐观角度解读，溢价率指标的适度下降，搭配交易量的大幅上升，意味着有更多“优势不突出”的地块为投资方所接受，供求双方信心均在缓慢恢复之中。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/ 6克而瑞研究中心典型城市 12 月溢价成交土地占比（按幅数）说明：样本城市 12 月以来出让地块均超过 10 幅，统计时间截止 2024 年 12 月 18 日数据来源：C