2024年12月中国房地产研报：近2月京沪深市场高热对哪些二手新挂牌卖家触动大？

版权所有©克而瑞研究中心 1/ 7克而瑞研究中心中国房地产研报近 2 月京沪深市场高热对哪些二手新挂牌卖家触动大？2024 年 12 月版权所有©克而瑞研究中心 2/ 7克而瑞研究中心近 2 月京沪深市场高热对哪些二手新挂牌卖家触动大？文/杨科伟 俞倩倩9·26 新政已过两个月有余，核心城市二手房成交创下 2021 年以来次高（仅低于去年 3 月），但与此同时，新增挂牌量也稳步增长，尤其是京沪深二手房市场供需两热，究竟新政后京沪深市场高热对哪类二手房业主触动最大？这些新增挂牌量是刺激了二手房市场成交再创新高，还是增加了潜在库存？带着这样的疑问，我们统计了 2024 年 10 月 1 日-2024 年 12 月 8 日期间京沪深新增挂牌的 9 万余套房源明细数据，通过解析新增挂牌区域、面积段、房龄、单价段、总价段等结构数据，对以上问题进行一一解析。一、9·26 新政首月京沪深二手挂牌量增 1-3 成，11 月递减且深圳已低于 9 月新政前后北京、上海、深圳 3 城二手房新增挂牌量有了稳步增长，不过步入 11 月以来呈现出走低态势，增长动能显著放缓：据 CRIC 监测数据，930 新政后首月（2024 年 10 月）京沪深新增挂牌量较 9 月环比分别上涨 10%、25%和 35%；而后 11 月-12 月，京沪新增挂牌量较 9 月呈现递减态势，而深圳 12 月前 8 日日均新增挂牌量较 9 月日均显著下挫 23%。图表：北京、上海、深圳新政前后新增挂牌量日度变动情况（单位：套）城市9 月日均10 月日均较新政前 9 月日均11 月日均较新政前 9 月日均12 月前 8 日日均较新政前 9 月日均北京57263010%6015%5791%上海41752225%48416%4252%版权所有©克而瑞研究中心 3/ 7克而瑞研究中心深圳20127135%189-6%154-23%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、新挂牌房源集中京沪深次核心区，以套型面积 60-90 平、房龄 10-20 年占比约 4 成从面积段来看，京沪深无一例外，新增挂牌量均已 60-90 平为主，占比分别达到了 38%、36%和44%。60 平以内次之，占比也均在 2 成以上，总体新增挂牌集中在 90 平以内刚需刚改户型为主。表：北京、上海、深圳 10 月 1 日-12 月 8 日新增挂牌套数占比情况（分面积段）面积段北京上海深圳小于等于 60 平24%28%21%大于 60 平，小于等于 90 平38%36%44%大于 90 平，小于等于 120 平20%20%20%大于 120 平，小于等于 140 平7%8%6%大于 140 平，小于等于 160 平4%3%3%大于 160 平，小于等于 180 平2%2%2%大于 180 平5%4%3%总计100%100%100%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从房龄来看，京沪深均已 10-20 年次新房为挂牌主力，占比分别为 47%、33%和 34%，50 年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关注的是，深圳 10 年以内房源挂牌量也达到了 32%。表：北京、上海、深圳 10 月 1 日-12 月 8 日新增挂牌套数占比情况（分房龄）房龄北京上海深圳10 年内17%18%32%10-20 年47%33%34%20-30 年23%32%28%30-50 年13%17%5%50 年以上0%1%0%总计100%100%100%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从区域来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区，即区位价值中等片区，北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在 2 成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不超过 5%，典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。表：北京、上海、深圳 10 月 1 日-12 月 8 日新增挂牌套数占比情况（分区域）北京上海深圳区域占比区域占比区域占比朝阳28%浦东24%龙岗25%海淀11%闵行12%南山16%丰台11%宝山10%宝安14%通州9%松江8%罗湖14%版权所有©克而瑞研究中心 4/ 7克而瑞研究中心昌平7%嘉定7%福田13%大兴9%普陀6%龙华9%西城5%杨浦5%坪山3%顺义5%静安5%盐田2%房山5%徐汇5%光明2%东城4%长宁4%大鹏新区0.4%石景山3%青浦4%总计100%密云2%奉贤3%门头沟2%虹口3%怀柔1%黄浦2%平谷0.10%金山2%延庆0.09%崇明1%总计100%总计100%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、单价 3-5 万元/平，总价 300-500 万元/套刚需、刚改房源集中挂牌占比约 3 成从单价段和总价段来看，以单价 3-8 万元/平，总价 100-500 万元/套为主，主要对标为刚需刚改客群。从单价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌单价集中在 3-8 万元/平，累计占比均在 6 成以上。京沪主力为 3-5 万元/平，占比分别为 33%和 35%；深圳主力为 5-8 万元/平，占比达到了 38%。表：北京、上海、深圳 10 月 1 日-12 月 8 日新增挂牌套数占比情况（分单价段）单价段北京上海深圳小于等于 3 万/平16%16%6%大于 3 万/平，小于等于 5 万/平33%35%35%大于 5 万/平，小于等于 8 万/平30%34%38%大于 8 万/平，小于等于 10 万/平11%8%11%大于 10 万/平，小于等于 15 万/平8%5%8%大于 15 万/平，小于等于 20 万/平1%1%2%大于 20 万/平0%0%0%总计100%100%100%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从总价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌总价集中在 100-500 万元/套，累计占比集中在6 成左右。京深主力为 300-500 万元/套，占比分别为 31%和 33%；上海主力为 100-300 万元/平，占比达到了 39%。表：北京、上海、深圳 10 月 1 日-12 月 8 日新增挂牌套数占比情况（分总价段）总价段北京上海深圳小于等于 100 万元/套2%2%1%大于 100 万元/套，小于等于 300 万元/套30%39%26%大于 300 万元/套，小于等于 500 万元/套31%29%33%大于 500 万元/套，小于等于 800 万元/套22%16%22%大于 800 万元/套，小于等于 1000 万元/套6%6%6%版权所有©克而瑞研究中心 5/ 7克而瑞研究中心大于 1000 万元/套，小于等于 3000 万元/套9%9%10%大于 3000 万元/套，小于等于 5000 万元/套0%0%1%大于 5000 万元/套0%0%0%总计100%100%100%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统四、沪深>140 平以上大面积、深圳<120 平中小面积段房源卖出量远大于需求量若要看新增挂牌房源是否适销对路，我们依据京沪深 2024 年 10-11 月二手房分面积段和分区域成交套数进行了匹配，可以看出，（1）京沪大面积段供过于求，卖家急于出手心态显著，而买家反响平平；北京小面积段基本可保持供求