2024年12月中国房地产快评：供需同频，二手房价预期企稳在望

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/ 6克而瑞研究中心2024 年 12 月中国房地产快评供需同频，二手房价预期企稳在望版权所有©克而瑞集团·研究中心2/ 6克而瑞研究中心文/马千里2024 年下半年以来，行业稳市场政策力度、出让频次明显提升。9·26 新政后，经过 2个月的落地推进和持续发酵，11 月行业需求端指标延续上月热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高。房价方面，作为先行指标的二手房价格，也在 10 月基础之上，（详见来自二手房价的一些回暖信号）迎来了更多积极信号：1.供求预期同频：继成交价上涨小区变多之后，更多小区挂牌价迎同步上涨为进一步探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等 12 个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近 2 个月交易量不小于 5 套。从统计结果来看，11 月有 48%的小区成交价环比上升，较上月增加了 2.3 个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多，为年内第三高点。不过 3 月份、8 月份的高位，更多的还是在成交缩量之下达成，大量降价小区未能纳入统计范围所致，而本月样本数量却达到了年新高，以此来看，11 月已是 2024 年二手房成交价最为稳定的一个月。如果说成交价的变动还会受到买房竞争的影响，那么挂牌价更多的提现的是卖方房东的心理变化。2024 年 11 月有 33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了 6.4 个百分点。这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。成交价小区上涨占比、挂牌价小区上涨占比的双双上升，也是 2024 年以来首次出现。再加之 11 月高频交易小区数量的大幅增加，供给、需求信心共同回升，再加上成交放量，本月二手房价已经出现了极为明确的筑底信号。至于 4 月份挂牌价上涨小区、高频交易小区虽同样增多，但联系成交价小区上涨占比大幅下降来看，购房者还是更愿意选择那些降价小区的房源，其时供给方的信心回升并没有得到市场认可。版权所有©克而瑞集团·研究中心3/ 6克而瑞研究中心图：2024 年典型城市二手房挂牌价和成交价环比上涨小区占比说明：高频小区筛选标准为近 2 个月成交套数均不小于 5 套数据来源：CRIC2.城市走势同频：南京、广州 11 月成交价“补涨”，超六成小区房价环比上行11 月，南京、广州、天津、深圳、北京、上海等均有过半小区房价环比上涨。其中南京、广州更是分别有 75%和 60%的小区房价环比上行，对比 10 月份数据来看，可见南京、广州房价上涨小区的占比均处于相对低位，在 926 新政经过了两个月的发酵之后，这两个“后进”城市也赶上其他城市的步伐。至于 11 月涨价小区占比较低的合肥、苏州，两个城市主要还是 10 月份指标较高，处于样本城市前列，11 月属于正常回调，并不能说明城市房价已显著降温。综合近两个月小区房价动向来看，热度最高的当属北京和上海，连续两个月均有过半小区房价环比上涨，北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价均持续环比上涨。版权所有©克而瑞集团·研究中心4/ 6克而瑞研究中心图：2024 年 10 月、11 月典型城市二手房成交均价环比上涨的小区占比数据来源：CRIC3.心理价位趋同：议价空间持续转小，刚需类小区卖方信心也开始回升成交价和挂牌价走势之间的背离，意味着卖方信心提升，二手房议价空间正在持续收窄。11 月，典型城市二手房平均议价空间为 19%，较 10 月份下降了 0.4 个百分点。图：2024 年典型城市二手房平均议价空间变动趋势说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于 5 套数据来源：CRIC分小区类型来看，继 10 月份改善、高端小区议价空间下降之后，刚需类小区平均议价空间也出现收窄，降至 20%以内。联系近期来典型城市新增挂牌动向来看，刚需、刚改类挂牌房源明显增多，此类小区议价空间收窄亦在情理之中。（详见《近 2 月京沪深市场高热对哪些二手新挂牌卖家触动大？》），典型如北京丰台区小屯板块某流量刚需项目，11 月议价版权所有©克而瑞集团·研究中心5/ 6克而瑞研究中心空间已缩窄至一成左右，较 9 月份减少超过 10 个百分点。至于改善和高端小区，本月议价空间均较 10 月份小幅回升，但仍低于 9 月份的水平，典型如高端小区，11 月平均议价空间为 19.2%，较 9 月份下降了 2.5 个百分点。图：各类小区二手房平均议价空间变动趋势说明：刚需、改善、高端的分界线分别为城市项目房价中位数的 1 倍、1.8 倍数据来源：CRIC11 月土地投资、一二手房成交、开盘去化等指标持续好转，就本文统数据来看，房价指标也在持续转好。尤为可喜的是，指标分化正在逐渐消失，供求双方对于房价走势的判断、城市之间的走势特征、买卖双方心理价位的差距均在向着企稳的方向逐步缩小。作为行业重要先行指标之一，二手房价已然在释放着越来越为明显的企稳信号。随着中央部委稳市场指示的持续落地，一二手房交易链条的恢复，二手房价指标的暖意也会慢慢晕染开来，与其它核心指标同频，助力新房成交、投资、施工、库存等从边际改善共同走向实质性转好。附表：2024 年 10-11 月成交量价回升的典型二手房项目（元/平方米）城市项目名称区位成交均价较 9 月较高点10-11 月平均成交套数较 9 月北京玉桥东里通州老城2200014%-21%3097%上海中远两湾城普陀内普陀7100025%-9%28115%天津枫丹天城武清杨村1000014%-40%23181%武汉朗诗里程洪山光谷中心1500014%-39%27104%西安保利心语花园浐灞生态区1800013%-32%2175%重庆富力院士廷沙坪坝区大学城800014%-27%2747%南京紫杨佳园秦淮老城东1600014%-35%1919%广州万科幸福誉黄埔区知识城190006%-48%2887%数据来源：CRIC版权所有©克而瑞集团·研究中心6/ 6克而瑞研究中心