中国房地产研报：半月追踪|一线成交同比增5成，沪深杭开盘去化率超去年均值

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 5克而瑞观点半月追踪|一线成交同比增 5 成，沪深杭开盘去化率超去年均值中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 5克而瑞观点半月追踪|一线成交同比增 5 成，沪深杭开盘去化率超去年均值文/杨科伟 俞倩倩2025 年 1 月已过半月有余，春节在即，当前一二手房成交成色几何？此前受新政利好影响下的北京、上海、广州、深圳、杭州等重点城市市场热度是否延续？一、1 月上半月一二手房成交环降 45%和 23%，一线热度保持同比分别增 57%和 45%新房层面，2025 年 1 月上半月 37 城总成交规模达到了 387 万平方米，较 2024 年 12 月日均回落 45%，同比 2024 年 1 月日均微增 1%，与 2024 年 2 月春节月相比增幅为 47%。分能级来看，一线政策余温效应犹存，2025 年 1 月上半月成交日均较 2024 年 12 月日均回落 27%，同比 2024 年 1 月日均增长 57%，较 2024 年 2 月春节月实现倍增。表：重点 37 城 2025 年 1 月上半月新房成交面积变动情况（单位：万平方米）能级2025 年 1 月上半月成交面积较 2024 年 12 月日均较 2024 年 1 月日均较 2024 年 2 月日均4 个一线城市124-27%57%296%7 个二线城市153-58%-10%49%26 个三四线城市110-33%-18%-15%37 个城市387-45%1%47%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二手市场成交环比回落幅度显著小于新房，市场热度延续高位震荡。据 CRIC 监测数据，重点23 城总成交规模达到了 479 万平方米，较 2024 年 12 月日均回落 22%，同比 2024 年 1 月日均稳增27%，与 2024 年 2 月春节月倍增 132%。分能级来看，一线虽然环比降幅略高于二三线，不过与 2024 年 1-2 月相比分别增长 45%和 183%，市场成交热情不减，延续高位震荡。表：重点 23 城 2025 年 1 月上半月二手房成交面积变动情况（单位：万平方米）能级2025 年 1 月上半月成交面积较 2024 年 12 月日均较 2024 年 1 月日均较 2024 年 2 月日均3 个一线城市184-24%45%183%6 个二线城市198-20%25%141%14 个三四线城市97-20%5%63%23 个城市479-22%27%132%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、沪广深杭等一二手成交领涨全国，沪深暂无明显降温聚焦重点城市 2025 年 1 月半月成交，可以看出新政利好型城市诸如上海、广州、深圳、杭州等领涨全国。新房层面，上海、广州、深圳无论是从环比 2024 年 12 月日均跌幅，还是较 2024 年 1-2月涨幅来看都显著好于其他城市，整体市场韧性较强。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 5克而瑞观点表：重点一二线城市 2025 年 1 月上半月新房成交面积变动情况（单位：万平方米）能级城市2025 年 1 月上半月成交面积较 2024 年 12 月日均较 2024 年 1 月日均较 2024 年 2 月日均一线北京20-37%-43%125%一线上海44-17%145%683%一线广州37-31%114%195%一线深圳23-29%169%452%二线成都49-34%-1%63%二线杭州23-50%18%105%二线武汉34-77%24%111%二线青岛19-44%-38%6%二线济南20-23%-10%56%二线苏州6-84%-57%-10%数据来源：CRIC二手房层面，上海、深圳、杭州表现相对突出，同比 2024 年 1 月增幅均超 4 成，较 2024 年 2月春节月实现了 2 倍以上增长。表：重点一二线城市 2025 年 1 月上半月二手房成交面积变动情况（单位：万平方米）能级城市2025 年 1 月上半月成交面积较 2024 年 12 月日均较 2024 年 1 月日均较 2024 年 2 月日均一线北京65-29%30%139%一线上海89-22%45%204%一线深圳30-22%97%254%二线成都95-25%30%127%二线杭州30-13%61%312%二线苏州34-14%31%178%二线青岛23-19%-2%104%二线厦门9-40%16%131%二线大连792%-25%29%数据来源：CRIC值得关注的是，作为新政直接利好型城市，沪深 2025 年 1 月以来日度一二手房成交量暂未出现明显的下行行情，短期内市场余温延续，新房凭借提质缩量优质盘入市维持市场热度，而二手房更多通过以价换量保持成交高位。版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 5克而瑞观点图：沪深一二手房 2024 年 12 月以来日度成交变动情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC三、1 月推盘提质缩量促进沪深杭新房高热延续，京广热度转降后劲不足聚焦重点城市 2025 年 1 月上半月新房开盘加推情况，可以发现，诸如上海、深圳、杭州等开盘“提质缩量”促进市场高热延续，其中上海、杭州项目平均开盘去化率均在 6 成以上，上海环比 2024年 12 月增长 18pcts，深圳虽环比微降 6pcts，但 2025 年 1 月上半年项目平均去化率仍显著好于 2024年 1-2 月和 2024 年全年均值。相较而言，北京、广州等市场热度明显转降，去化率仅略高于 2024年春节月，增长后劲略有不足。表：重点城市 2025 年 1 月上半月项目开盘平均去化率变动情况城市首开和加推次数2025 年 1 月前 14 日较 2024 年 12 月较 2024 年 1 月较 2024 年 2 月较 2024 年均值北京115%-41pcts-53pcts15pcts-19pcts上海580%18pcts46pcts46pcts37pcts广州411%-16pcts-6pcts3pcts-1pcts深圳424%-6pcts17pcts15pcts6pcts杭州864%-6pcts10pcts26pcts14pcts数据来源：CRIC核心城市诸如上海、深圳、杭州项目分化持续加剧，主要依托核心区优质改善盘和高性价比刚需盘支撑市场热度，下表我们罗列了沪深杭去化率超 6 成的项目，可以看出，热销项目大体分为两类：一是核心区域改善和高端盘，诸如上海黄浦区上海壹号院(锦园)、深圳宝安区都市茗荟花园二期等项目售价都超 10 万元/平，凭借区域和产品力优势实现热销；二是高性价比刚需刚改盘，区位一般，主要凭借价格优势实现热销，诸如深圳龙岗区阅云境广场、杭州临平区滨江杭铁·滨杭滨纷城等项目。版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 5克而瑞观点表：重点城市 2025 年 1 月上半月热销项目基本情况（单位：套，万元/平方米）城市项目名称区域开盘时间推售套数去化率均价深圳阅云境广场龙岗区2025/1/11145100%5.1上海开云湖璟华庭浦东区2025/1/12211100%8.3上海天元府·晴翠华庭普陀区2025/1/1414100%9.6杭州滨江坤和·滨运锦绣里拱墅区2025/1/9