中国房地产研报：数读|2024年典型城市去库存“成绩单”

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点数读|2024 年典型城市去库存“成绩单”中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点2024 年典型城市去库存“成绩单”文/马千里2024 年四季度，房地产终于在迎来了核心指标的企稳，10 月份以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70 城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”年末发布会分析，基于库存风险等 8 个维度 45 个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳，将在 2025 年率先回稳（详见文末附表）。但更多的城市同样在大力推行去库存、降风险，供小于求已经成为了城市新房市场的常态。相比率先回稳的 8 城，众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的脚步同样不曾放慢。狭义库存：郑州、青岛等 8 城压降超 100 万㎡，快速推进稳市场进程就 2024 年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降，少数明显上升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较佳，跻身 2025 年回稳城市之列的优秀城市。从狭义库存的压降规模来看，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024 年末狭义库存均减少 130 万㎡以上，就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降 25%，库存规模显著下降。固然，受新房交易流速下降影响，2024 年九成样本城市的消化周期较 2023 年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超过一半的样本城市消化周期在 18 个月以上。但狭义库存的下降，说明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。图：2024 年典型城市狭义库存变动情况（万㎡，月）来源：CRIC版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点新房供求：存量项目成为交易主力，青岛、长春、重庆 2024 年供求比低于 0.6联系新房供求表现来看，九成样本城市 2024 年供小于求，推动去库存快速推进，其中 14 市供求差值更是超过 100 万㎡。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到 0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。在当前稳市场阶段中，通过提高新增供应产品质量，可有效提升开盘去化率，促进市场信心回升。但在去库存角度，存量供应房源才是当前高库存的主要来源。毕竟新项目、新推案 100%的去化率，也不过让狭义库存停止上升，若要压降库存指标，短时间内仍要着力加速存量项目的交易流速。典型如青岛胶州老城板块，2024 年新房成交 2309 套，全市第二，但新增供应仅为 1401 套，仅为成交量的 58%，再加之保障房收储等去库存措施的推进，2024 年末新房库存同比减少 18%。若 2025年能够继续保持这一去库存力度，板块消化周期有望从 26 个月压降至 20 个月，重新回到 2 年以内。图：2024 年住宅市场供小于求典型城市（万㎡）成交面积-供应面积>100 万㎡数据来源：CRIC土地供给：严控交易规模，上海较上年少卖 500 万㎡，东莞商住地“封 0”土地成交方面，有 10 个城市 2024 年土地成交量较 2023 年下降超过 200 万㎡，其中上海更是较2023 年少成交了 512 万㎡的宅地，若计入协议出让的宅地，上海 2023 年宅地交易量较 2023 年减少800 万㎡，同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024 年共成交约 2700 亿元，仍是 2024 年全国土地成交金额第一的城市，也是土地供给端“控量提质”的典范。排在二、三位的西安、杭州也在企稳 8 城之列。从“后进”城市来看，郑州、苏州、东莞表现尤为突出，土地交易量同比降幅均超过一半，其中东莞 2024 年只成交了 52 万㎡的宅地，同比下降版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点82%。2024 年东莞招拍挂市场只成交了 3 幅宅地，1 幅为常平镇的安置房地块，由中建国际竞得，另外 2 幅为临深片区的塘厦镇人才房用地，均由华为竞得，从严格意义上来说，2024 年东莞没有成交任何一宗商品住宅用地。图：2024 年宅地成交规模收缩典型城市（万㎡）2023 年成交建面-2024 年成交建面>200 万㎡说明：上海协议出让宅地无容积率指标，未计入。2024 年上海协议出让宅地占地面积较 2023 年下降了 140 万㎡数据来源：CRIC长期库存：土地成交量低于新房，深圳、重庆等 7 市广义消化周期下降超过 6 个月在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，已经成为 2024 年绝大多数城市的常态，深圳、重庆、东莞等 7 市更是表现突出，2024 年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了 6 个月以上，极大减轻了城市的库存风险。比如深圳 2024 年新房成交 492 万㎡，而宅地成交建面只有 89 万㎡，长期库存下降 403.6 万㎡，按 2024 年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了 9.8 个月。联系往年新房表现来看，重庆表现更加难能可贵，作为新房交易量曾经达到 2000 万㎡级别、高居全国前三的城市，2021 年以来交易量急速下滑，2024 年新房成交面积已下降至 500 万㎡。面对新房交易流速快速下行的挑战，地方主管部门在供给侧也及时做出了相应调整，除少数重点项目之外，增量供应均能免则免。2024 年重庆市区一共仅成交了 20 宗宅地，合计成交建面 135 万㎡，仅为新房交易量的四分之一，推动长期库存减少 404 万㎡，广义消化周期下降 9 个月。且 2024 年重庆市区成交地块平均容积率仅为 1.8，高品质低密宅地已然成为了 2024 年重庆土地成交的主力，并带动少数优质板块信心回升。典型如照母山宅地，容积率仅为 1.0，吸引 5 家房企竞拍，经 14 轮出价以 11.6%溢价率成交，预计将打造为洋房产品的四代宅。版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点图：2024 年长期库存规模大幅下降的典型城市说明：长期库存减少=2024 年新房住宅成交面积-2024 年宅地成交建面数据来源：CRIC综上得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024 年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相对较高，2024 年末消化周期超过 2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在 2024 年大幅减少了土地供应规模，较2023 年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过 9 个月。此外深圳、重庆、青岛等城市2024 年土地成交规模远小于新房成交，也在实质上压降了长期库存规模，并推动消化周期下降 9 个月或更长时间。若典型城市能够保持 2024 年的去库存进度，2025 年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回 18 个月以内，回归到合理的范围之内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为 2025 年行业筑底企