中国房地产研报：土地局部火热难掩整体凉意，销售到投资传导仍需检验

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点土地局部火热难掩整体凉意，销售到投资传导仍需检验中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点土地局部火热难掩整体凉意，销售到投资传导仍需检验文/谢杨春、吴嘉茗12 月，在诸多核心城市供地以及市场止跌回稳的带动下，土地市场迎来惯性“翘尾”，部分城市核心地块溢价高企，民企投资也在逐步恢复，呈现出企稳的信号。但整体来看，局部的火热难掩整体市场“凉意”，拿地企业多为老面孔的央国企。那么，土地市场是否真正的回暖？销售到投资的传导又是否通畅？30 城含宅地块溢价率仅 6%，市场企稳有待考证从土地成交的整体溢价率情况来看，2024 年全年，30 个重点城市的含宅地块成交溢价率为 6%，与 2023 年相比下降 1 个 pcts，也延续了 2021 年之后整体溢价率低迷的走势。CRIC 同时统计了不同溢价率地块成交占比情况，2024 年成交溢价率超过 10%的地块幅数占比为9.62%，为 2021 年以来的最低值；但成交溢价率超过 20%的地块幅数占比为 5.92%，却远超 2022 年和 2023 年水平。总体来看，2024 年整体土地市场显然并未全面回温，但是 20%以上溢价率的地块占比明显增加，一方面是市场局部确实热度较高，另一方面是由于 2024 年基本上土拍限价都得以放开，因此出现了较多高溢价地块。图：2021 年-2024 年 30 个重点城市含宅地块成交溢价率情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统年末市场实为局部升温，高溢价地块占比不增反减年末在大量城市集中出让地块、且不乏优质地块高溢价成交的情况下，“市场回暖”、“土拍火爆”的观点一度刷屏，但仍需理性看待。版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点我们将成交溢价率超过 20%的地块按月统计，可见 11 月、12 月确实出现了更多溢价率超过 20%的地块。但年末高溢价地块的集中涌现，第一是由于年末土地总成交量周期性增加，也带动了高溢价地块数量的上升，实际上 12 月份高溢价地块的占比仅有 4.99%，这一比例在全年仅处于中游水平。图：2024 年 1-12 月 30 个重点城市含宅地块溢价率超过 20%幅数占比数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统另一方面，市场的热度实际上依然只集中于几个核心城市例如杭州、深圳、上海、合肥、成都、宁波等，这些城市的 2024 年含宅地块的整体成交溢价率和高溢价地块占比都表现较为出色。值得一提的是南宁，2024 年含宅地块整体溢价率为 25.26%，超过四分之一的地块成交溢价率超过 20%，土地市场相对热度较高。南宁作为省会城市，2024 年全年仅出让 38 宗含宅地块，总建面131 万平方米，其中还有接近半数为总价低于 1000 万的地块由自然人竞得，全年由企业竞得的地块总建面为 125 万平方米，但南宁 2024 年成交商品住宅面积达到 294.4 万平方米，远超土地成交的两倍。在土地供应明显低于住宅销售的情况下，土地市场获得较高热度。图：2024 年 30 个重点城市含宅地块成交溢价率情况版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统城投全年拿地占比 60%，但高溢价地块民企占比 48%纵观全年各类房企的拿地情况，城投拿地建面占比达到 60%，此外民企拿地建面占比为 21%，国央企拿地建面占比为 19%。按月度情况看，除了 12 月份以外，在其他各月城投拿地建面占比均为三类房企中最高。2024 年城投拿地建面的占比仍在持续走高，比 2023 年升高 7 个 pcts、比 2022 年升高 2 个 pcts、与 2021 年相比更是提高了 27 个 pcts，几乎翻倍。可见当前土地市场中城投依然是今年土地市场的主力，民企、国央企的投资还需要进一步复苏。图：2024 年 1-12 月 30 个重点城市各类企业拿地建面占比数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统值得注意的是，虽然城投是拿地主力，但城投拿地主要集中于底价成交和低溢价成交的区间，更加体现了城投的“托底”功能。而在地块成交溢价率 10-20%区间内，国央企拿地建面占比最高，达到 55%；在溢价率高于 20%的地块中，拿地建面占比最高的是民企，高达 48%。以此来看，虽然民企的投资距离全面复苏还有不小的距离，但是在优质地块、热点地块的竞争中，民企已经重新回到牌桌。图：2024 年 1-12 月 30 个重点城市各类企业拿地建面占比版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统热点地块不乏民企拿地，未来将迎接一轮洗牌土地市场局部火热的现象也确实存在，例如 12 月杭州共成交 9 宗含宅用地，其中仅 1 宗底价成交、其余 10 宗均以超过 10%的溢价成交，既有开发商需要积极补货的原因、也有本次出让地块条件优越的原因。CRIC 梳理了部分 12 月成交热度较高（溢价率大于 30%）的地块，从城市上来看杭州、合肥、成都、深圳、上海等热点城市均有分布，此外济南、南昌、贵阳等省会城市也有个别地块高溢价成交。令人意外的是，从拿地房企来看，其中并不乏民企身影，例如宸嘉发展、滨江集团、中天美好等品牌民企和部分地方房企如浙江中冠房地产、济南海信置业、荆州邦成和泰置业等。目前仍在投资的民企与过去一轮周期中快速扩张的民企已经大不相同，未来民企的市场份额或将迎来洗牌，重新形成少数品牌民企+大量地方性小规模民企的格局。图：2024 年 12 月个别高溢价成交地块（单位：亿元、元/平方米）城市土地名称总建筑面积（万平方米）成交总价溢价率（%）楼板价受让方房企类型杭州萧土资告【2024】01021 号 杭政储出[2024]134 号 北干东单元XSCQ20A-14 地块4.918.076.537064海威置业+中天美好民企杭州杭规划资源告[2024]R021 号 杭政储出[2024]139 号 西兴单元BJ030101-10 地块10.144.959.7844673中海地产央企杭州杭规划资源告[2024]R020 号-135号 杭政储出[2024]135 号 临平区乔司新城中心区 E1-2-02 地块4.37.948.8318307浙江中冠房地产民企深圳深土交告[2024]32 号/T107-010726.3185.146.3270388华润置地+中海地产央企+央企济南【济南市】济自然规划告字〔2024〕22 号历城区兴港路以南、凤歧路以西。2024TDGP12R010814.714.845.6410077济南海信置业民企南昌赣自然资网交地[2024]AA030 号红谷滩区丰和北大道以西、锦江路以南（HGT104-A12 地块）DAEJ20240195.37.444.513970荆州邦成和泰置业民企合肥合肥市国有建设用地使用权出让公告（合自然资规公告[2024]36 号）包河区阊水路以北、常青路以东BH2024409.217.443.7818872合肥城建投资城投版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 7克而瑞观点贵阳筑公资告地[2024]84 号贵阳市观山湖区林城东路与西二环北段交叉东北