房地产：保利TOD地标大盘，大城立中心起

保利 TOD 地标大盘，大城立中心起城市发展离不开产业支撑，尤其是新兴产业，不仅带动人口聚集，更带动高素质、高购买力人群的聚集，产业发展离不开人，人也离不开高品质的生活与工作场景，保利·光合TOD 作为上海南部科创中心&莲花南路科创新核的共建者，毫无疑问，担当起了“产城融合的城市运营商”的重要角色。一、全球影响力科创中心看上海，上海科创新浪潮看“漕河泾—北莲花—南紫竹”科创产业带1、 全球科创加速度背景下的上海科创中心科创产业的核心地位：上海作为我国重要的科技创新中心之一，其科创产业在全国占据重要地位。截至 2024 年，上海的科创板上市企业共 91 家，数量位居全国第二，总市值超 1.27 万亿元，位居全国第一。上海市政府高度重视科创产业的发展，到 2035 年，上海将全面升级具有全球影响力的科技创新中心功能，成为全球科技创新的重要策源地。2025 年是这一目标的关键起点，上海将通过一系列超前布局和政策支持，加快从“建框架”向“强功能”的跃升。2、 上海科创版图为“东西双极”，漕河泾和紫竹国家高新技术产业开发区串联上海西部万亿科创走廊上海的“东西双极”科创布局通过优化资源配置和区域协同，为上海建设具有全球影响力的科创中心提供了坚实支撑。所谓“东西双极”即东部张江，西部以漕河泾和紫竹国家高新技术产业开发区，形成东西科创双极。张江科学城提供基础研究和创新策源支持，而漕河泾和紫竹高新区则侧重于科技成果转化和产业应用，将打造成世界级科创湾区。其中，漕河泾聚已经集上海 60%的数字文娱企业，其中游戏产业 2023 年营收接近750 亿元，占上海的一半，全国的 28.8%，是中国游戏版图重要的增长极。现有元宇宙相关企业超 1200 家，产业办公面积超 30 万方，从业人口超 3 万人，米哈游、莉莉丝、鹰角、沐瞳等。除此之外，澜起科技等集成电路企业布局，同时吉利将在漕河泾建造区域总部大楼，龙头企业集聚效应愈发明显。9 月 3 日，上海规划与自然资源局官网发布《大零号湾科技创新策源功能区专项规划》(草案公示稿)，将规划范围从最初约 17 平方公里，扩展至约 80 平方公里，面积扩大使得辐射面积和影响力更广。紫竹高新区作为大零号湾科技创新策源功能区的重要组成部分，目标是剑指世界级科创湾区且具备发展势能，区域内生命科学、数字内容、集成电路与软件、航空电子等前沿产业，汇聚高素质人才，助力科创成果转化。3、 “漕河泾—北莲花—南紫竹”科创产业带，开创新型的开放式产业会客厅“漕河泾—北莲花—南紫竹”处于 20 公里超级科创产业带上，这个多领域构建的战略性新兴产业集群，已初具规模，形成了具有全球竞争力的创新生态体系，核心布局在低空经济、新能源、人工智能、智慧医疗等，这些都是具有突破性意义的未来赛道，聚集先锋企业，在未来发展中具有丰富的可能性。低空经济领航，民用航空全产业链崛起，强化高端装备自主可控能力，助力上海成为全球低空经济创新枢纽，推动航空航天产业向万亿级规模迈进。产业集聚：中国商飞、航发商发、中航机载等龙头企业形成覆盖机载系统、航空发动机、模拟器等关键领域的完整产业链，奠定国产大飞机研发制造基础。未来能源示范基地，加速能源结构转型，支撑上海“双碳”目标实现，打造智能电网、储能技术、零碳园区等示范场景，引领可持续城市发展。生态集群：宁德时代等 1300余家绿色科技企业汇聚，聚焦核电、光伏、氢能、风电四大领域，构建千亿级未来能源产业生态。人工智能创新，智能制造全球标杆，以 AI 赋能汽车制造、生物医药等传统产业智能化升级，塑造“上海智造”新名片，成为长三角工业数字化转型核心驱动力。已集聚产业链上下游企业 200 余家、产业规模突破百亿。落户代表性企业有：上海非夕机器人科技有限公司、上海喜马拉雅科技有限公司、上海星云智慧机器人有限公司等。智慧医疗领域成为全球健康科技枢纽，通过“医疗+AI”重塑产业价值链，推动上海跻身全球医疗科技高地，助力中国智慧医疗标准与国际接轨。医疗创新中心未来将形成头部企业集聚集研发、设计、展示、办公、测试、生产为一体的科技型示范园区。“漕河泾—北莲花—南紫竹”科创产业带未来将入驻 100 多家五百强企业，引进 80万全球高智人才，全面打造产业、人文、生态、休闲、居住高度融合的“开放式产业会客厅”。保利·光合 TOD 大城占位北莲花核心，作为综合服务城市运营商，是“缝合产业带，实现生产、生活、生态的产业链闭环”的重要角色。图：保利·光合 TOD 大城区位示意图二、产业发展与地产价值互为推动1、高科技产业发展对房地产发展起到强推动作用上海“东西双极”科创布局中的“东极”即张江区域，作为上海重要的科技园区，聚集了大量高科技企业和创新人才。随着产业升级，张江的就业机会增加，吸引了大量高收入人群流入，改善型和刚需购房需求旺盛，2015-2017 年期间，张江板块的涨幅速度显著加快，涨幅达到 42%，尽管 2015 年后房地产投资属性有所减弱，但在张江房产仍被视为重要的资产配置工具，可见，张江受益于产业发展，房产已经成为了增值保值的硬通货——市场下行时抗跌，市场上行时涨幅可观。图：2010-2024 年 15 年张江板块商品住宅均价走势数据来源：CRIC上海另一个起步较早的漕河泾高新技术开发区房价也呈现上涨趋势，漕河景园 2006年开盘仅 1.1 万/㎡，目前二手房价格逼近 10 万/㎡，次新房鑫耀中城 2020 年开盘 10 万/㎡，目前二手房市场均价达到 12.5 万/㎡，4 年涨幅 25%。科创产业的发展为地产市场提供了强大的需求动力，地产开发则为科创产业提供了优质的物理空间和生活配套，产业与市场机制的协同作用，确保了房地产市场稳定发展。2、TOD 项目升值空间可观，二手房市场普遍溢价 20-30%TOD 模式普遍具有价值驱动的作用，深圳前海 TOD 片区的前海时代房价较周边非 TOD项目溢价约 25%；广州万博 CBD 房价 5 年翻倍；杭州西站 TOD：2021 年规划发布后，周边地价一年内上涨 40%，新房限价从 2.8 万/㎡升至 3.6 万/㎡。上海的 TOD 项目涨幅更是可观。2017 年青浦新城的万科天空之城，新房均价 5.8 万/㎡，今年二手成交价 9.5 万/㎡，涨幅超 60%。2018 年莘庄的 TODTOWN 天荟，开盘价 7万/㎡，与竞品金辉海上铭著开盘价相持平，但目前二手房市场上，天荟成交价 13 万/㎡，金辉海上铭著成交价 9.9 万/㎡。TOD 项目的升值能力，以及对板块资产的保障可见一斑。由此可见，TOD 模式在经济活跃、高收入产业人群聚集的一线和强二线城市中，具备显著房价提升效应。“交通枢纽+复合功能+人口密度”三位一体的优质项目不仅是板块升值的强大保障，也具有明显的区隔作用，区域稀缺性一目了然，暂不论升值潜力，至少保值性是必然的。三、保利·光合 TOD 具有最佳硬件实力，从品牌到配套均好型强1、保利的品牌实力不仅在销售力，更在交付力保利发展在《2024 年中国房地产企业销售榜》上稳居操盘金额 TOP1，在《2024 年上海房企操盘金额排行榜》位于 TOP2；保利发展致力于“城市封面”级作品打造，在上海已有多个城市地标项目，例如：保利·世博天悦，保利·静安天悦、