房地产：越秀地产保持战略定力，以“好产品”标准驱动高质量发展

越秀地产保持战略定力，以“好产品”标准驱动高质量发展在国家"好房子"战略深化实施与两会"住房品质升级"政策双重驱动下，房地产行业正经历从"量"到"质"转型升级的关键变革期。在此重要节点，越秀地产于 3 月 27 日发布"好产品"标准，即"4×4 好产品理念"及六大产品系，以标志性战略动作响应政策导向、重塑核心竞争力。此次发布既是对 2019 年"四好企业"战略的深化延续，更是在住建部"三好"标准体系升级背景下，以强产品力驱动价值创造的一次突破性实践。在市场布局层面，越秀依托核心城市精准布局与资源整合能力，构建"投-产-销"正向循环闭环，在行业深度调整期实现规模与效益双提升。在战略执行层面形成双重抓手，通过绿色低碳建造体系、智能健康技术精准对接政策导向，以"长期主义+价值创造"强化产品全生命周期服务能力，为行业转型提供可复制的实践样本。越秀地产的战略发布引发行业深度思考：为何选择当下发布产品新主张？与行业其他头部房企相比，越秀“好产品”标准如何在行业内引领创新？六大产品系的核心项目的市场和行业接受度又是怎样的？带着这些问题，我们将深入解析越秀实践，揭示其穿越行业周期的战略韧性。一、越秀战略优势助力跑赢产品力内卷时代作为兼具国企基因与市场化运营优势的行业标杆，越秀通过精准化市场布局与战略性资源整合，近两年逆势而动，持续巩固其在房地产调整周期中的竞争优势。尤其在拿地后如何将优质土储高效转化为好产品，形成“投资－产品－销售”的正向循环，成为其提升行业地位的关键。2019 年，越秀地产便在母公司越秀集团指引下主动把握趋势，提出“好产品、好服务、好品牌、好团队”“四好企业”战略，坚持稳健经营，深化“商住并举”，持续升级企业产品力与服务力，有效应对行业一系列深刻变化，保持了健康平稳、稳中有进的发展态势。董事长林昭远表示，当前行业正在经历重大转型，从“快字当头”转为“好字优先”，加快构建新发展模式，越秀地产将以"好房子"建设为引领，持续践行“好产品、好服务、好品牌、好团队”的“四好企业”战略，扎实落地公司好产品理念、好产品标准，以务实和创新，给城市发展、给人们生活带来更多美好！1.逆市增长：行业调整期越秀为何坚守战略定力？在行业深度调整的背景下，越秀地产展现出逆周期发展的战略韧性。从销售规模方面来看，2024 年企业全口径销售额达 1145.4 亿元，行业排名逆势攀升至第 8 位，近三年销售均价稳定维持在 3 万元/㎡以上。从拿地策略来看，越秀战略定力尤为突出。根据 2024 年克而瑞数据显示，在百强房企拿地面积和货值分别同比下降 20.8%和 30.6%的情况下，越秀拿地面积和货值增速却逆势达到了 9.2%和 17.5%。其中，超九成新增土储分布于一线城市和强二线城市。近年来，在深耕大湾区的基础上，先后进入上海、北京、成都等核心城市。图：2024 年越秀地产各城市新增拿地建面（万平方米）值得注意的是，尽管这些高能级城市的市场需求相对较为可观，但产品力竞争却异常激烈。客户对于产品力、品牌力都有较高的认知和需求。这对于布局这些城市的企业要求极高。对于越秀来说，只有始终保持战略定力，才能够在未来的市场竞争中获取有利的地位。2.破局之道，越秀如何凭借战略定力构建“投资-产品-销售”闭环？自 2019 年提出“四好企业”战略以来，越秀以“好产品”为支点，构建“4×4 好产品理念”与六大产品系”双轮驱动模型，形成从理念到落地的闭环管理，在“好房子”政策导向下占据先发优势。拿地后，越秀依托精准市场定位与客户需求洞察，充分挖掘高能级城市土地价值。一方面，注重品质与细节，打造高品质住宅；另一方面，通过系统性产品创新，提升差异化竞争力，满足客户个性化需求。通过将土地货值转化为好产品，越秀地产形成了正向循环：好产品带来市场口碑与销售业绩，提升品牌影响力与市场份额，进而获取更多优质土地资源，为后续开发奠定基础。在房地产新发展模式下，越秀的战略深化路径为行业向“质效并重”转型提供了参考样本，也推动了其行业地位的不断攀升。二、越秀以四大维度形成综合价值保持引领和创新越秀地产提出“4×4 好产品理念”，在行业集体迭代产品战略的背景下，构建差异化竞争壁垒——以品质、温度、智慧、成长四大维度锚定 16 条产品主张。相较于同行的升级路径，越秀的引领性和创新性在于：硬核品质筑基，叠加人文生态增值，将产品力从单一空间营造升维至“全生命周期服务+生态共生+文化赋能”的系统工程。1.品质筑基：品质层面，越秀依托严苛建造标准、持续技术创新与品质坚守，打造具有长期价值的产品力。以上海外滩樾为例，作为基于虹口北外滩历史建筑肌理修复的住区项目，从三方面构建产品价值体系。建造标准：以历史街区原真性修复为导向，针对 49 栋低密度住宅采用 187种定制砖型工艺体系。从宜兴五色泥矿筛选原料，经实证研究形成 8 种立面砖艺工法，实现传统工艺的现代转化。技术创新：采用地下空间垂直开发模式，通过光导管系统实现 7 米深地下会所自然采光，创新性解决历史风貌区开发强度与功能复合的技术难题。品质坚守：建立从建筑表皮到公共空间的手工营造体系，完成老石皮墙面手工砌筑、艺术石材整铺等 11 项传统技艺的现代转化。既延续海派建筑基因，又实现文化识别性与技术耐久性的统一。通过在地性材料创新、空间原型重构和技术标准沉淀，该实践为城市更新类项目提供了可复制的品质范式，印证了“长期价值”源于对文化基因深度解码与技术体系持续迭代。图：上海越秀·外滩樾效果示意2.温度触达：营造温暖场域，传承地域文化在温度体验维度，越秀通过打造"十项全能健康宅体系"、疗愈花园及酒店式服务体系等举措，构筑覆盖社区生态、城市界面、自然关系的温度场域。越秀“广府三章”（珑悦西关、桂悦东晓、熙悦江湾）便是这一理念的生动实践。“广府三章”以地域文化解码为基础，集成技术、场景与服务模块，形成具有时空连续性的温度场域，为高密度城市项目提供文化感知与物理体验的双重价值锚点。图：广州越秀·熙悦江湾社区效果示意图：广州越秀·桂悦东晓榕树聚场效果示意3.智慧赋能：聚焦系统整合，打造未来人居关于智慧化探索，越秀突破智能家居单点技术局限，聚焦低碳节能与智慧运维的系统整合，形成面向未来的人居解决方案。越秀以上海苏河和樾府为载体，为其构建智慧化解决方案，将一体化保温围护系统、三玻两腔系统窗、屋顶光伏系统等绿色节能科技融入社区各空间维度，实现超低能耗目标。图：上海越秀·苏河和樾府实景4.成长共融：建立共生机制，推动可持续发展在成长层面，越秀以进化式空间设计、跨界科研合作为抓手，建立产品全生命周期与客户、社区及城市发展的共生机制。在成都"建设公园城市示范区"的战略背景下，成都阅今沙项目以 60 亩市政公园为载体，创新"公园+商业+社区"的 3.0 开发模式，突破传统项目红线边界，构建多功能复合空间体系。该项目创新性引入“城市运营商”思维，提前改造市政公园，提升区域公共产品供给质量，以空间品质升级带动片区价值重构。该模式证明，好产品需借助空间功能复合、生态技术整合和社群共建机制实现协同进化，从而打造可持续发展的社区。图：成都越秀·阅金沙效果示意三、“4+X 产品系”驱动核心城市现象级热销基于“4×4 好产品理念”，越秀构建了“樾系、和樾