中国房地产研报：盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳2024年楼市成交唯一正增长

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳 2024 年楼市成交唯一正增长中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳 2024 年楼市成交唯一正增长文/俞倩倩2024 年已过，盘点各城市楼市 2024 年“成绩单”，深圳表现可谓“可圈可点”，不仅是新房成交面积、金额 TOP10 中唯一同比双正增城市，同时一二手房总成交规模增幅高达 46%居各城市之首，究竟深圳缘何独领风骚，又是哪些项目托举了市场热度？一、深圳一二手成交增幅居前，9·26 后成交面积激增占比全年 4-5 成2024 年深圳楼市实现“逆袭”，新房成交面积、金额均位列全国 TOP10，且成为榜单中唯一实现双正增城市，二手房成交金额位列全国 TOP2，仅次于上海；且从一二手成交规模来看，全年同比正增 46%，涨幅居首。表：深圳 2024 年一二手房成交面积、金额变动情况（单位：万平方米，亿元）分类绝对量同比新房成交面积49034%新房成交金额302829%二手房成交面积54662%二手房成交金额310451%一二手房成交面积103646%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从一二手房月度成交数据来看，我们发现，929 新政是市场热度提升的直接引爆点，因放松限购、降首付、取消限价限售、增值税“5 改 2”等多重利好加持，自 2024 年 10 月以来，一二手房成交面积节节攀升，2024 年四季度成交面积占全年比重分别达到了 49%和 39%。图：28 个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、新房刚需 70-90 平、300-500 万元占比约 4 成，顶豪占比微增 1pcts新房成交结构呈现出典型的刚需、顶豪“两头翘”特征：刚需 70-90 平、300-500 万元占比约 4版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点成且较 2023 年占比持增，顶豪 200 平以上、3000-5000 万 2024 年成交占比均较 2023 年上升 1pcts。成交主力区域也集中在龙岗、龙华、宝安等刚需刚改片区。面积段来看，70-90 ㎡为成交主力，2024 年成交占比为 36%且较 2023 年持增 1pcts，此外小面积 50-70 ㎡和 200 ㎡虽占比不足 5%，但均较 2023 年占比上升 1pcts。图：深圳 2023-2024 年新房成交结构对比（按面积段划分）数据来源：CRIC总价段来看，300-500 万元仍是成交大头，成交占比由 2023 年 35%增至 41%，增幅高达 6pcts,此外 100-300 万元，800-1000 万元，3000-5000 万元 2024 年成交占比均有了 1pcts 的增幅。图：深圳 2023-2024 年新房成交结构对比（按总价段划分）数据来源：CRIC区域来看，成交主要集中在龙岗、龙华和宝安区，2024 年成交占比均在 2 成左右，其中龙岗和龙华占比上升显著，分别上涨了 5pcts 和 2pcts。此外，光明区 2024 年成交占比为 24%，较 2023 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点也提升了 1pcts。图：深圳 2023-2024 年新房成交结构对比（按区域划分）数据来源：CRIC三、二手房购买力降级、总价 300 万以上普降，50-90 平产品集中度上升二手房成交主力面积段集中在 70-90 平，区域集中在龙岗区，与新房结构趋同，差异在于购买力降级，300 万以上总价段成交占比或持平或回落，仅 100-300 万占比上升 7pcts。面积段来看，70-90 ㎡为成交主力，2024 年成交占比为 34%且较 2023 年持增 1pcts，此外小面积 50-70 ㎡占比次之，达到了 16%，较 2023 年占比上升 1pcts。图：深圳 2023-2024 年二手住宅成交结构对比（按面积段划分）数据来源：CRIC总价段来看，300-500 万元仍是成交大头，成交占比高达 34%，不过购买力持续降级特征显著，以 300 万为分界线，300 万以上总价段 2024 年成交占比均呈现持平或回落，其中 500-800 万降幅显版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点著，2024 年较 2023 年下降 6pcts,而 300 万以内总价段成交占比均呈现稳中有增态势。图：深圳 2023-2024 年二手住宅成交结构对比（按总价段划分）数据来源：CRIC区域来看，成交主要集中在龙岗、福田，2024 年成交占比均在 2 成以上，刚需片区龙岗占比仍有持增态势，2024 年成交占比较 2023 年微增 1 pcts。福田、南山等改善片区成交占比不增反降。图：深圳 2023-2024 年二手住宅成交结构对比（按区域划分）数据来源：CRIC四、新房刚需、高改项目两头翘，二手销量居前多为刚需项目以价换量细化到单个项目来看，下表我们罗列了深圳 2024 年商品住宅成交面积 TOP10 项目，主要集中在南山、龙华和宝安区，同样符合刚需、豪宅“两头翘”特征，南山项目定位高端，项目均价基本都在 8 万元/平方米以上，其中前海时代、金众云山海公馆等项目年销量均超 500 套。宝安项目侧重刚需，鸿荣源珈誉凭借高性价比实现热销，年销售规模超 20 万平方米位列深圳年度销量榜首。表：深圳 2024 年商品住宅成交面积 TOP20 项目（单位：万平方米，套，元/平方米）排行项目区域板块成交面积成交套数成交均价版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 7克而瑞观点1鸿荣源珈誉宝安区新桥板块20.302176545482中洲迎玺花园龙华区民治板块12.241069724253绿海山河里龙岗区园山板块10.08953436744深湾玖序花园南山区红树湾板块9.913871401205满京华金硕光明区新湖板块9.19869469506鸿荣源尚云花园龙华区民治板块8.991016646287万丰海岸城宝安区新桥板块8.79670552958宏发悦见龙华区龙华板块8.58858551739中海时光境光明区凤凰板块8.509584651110前海时代南山区前海板块8.275529853011拾悦城宝安区沙井板块7.957654515512金众云山海公馆南山区招商板块7.706228859813润宏城光明区凤凰板块7.107234458614信义金御山居龙岗区园山板块6.397104065915绿景白石洲璟庭南山区华侨城板块6.1449311279016云上润府宝安区沙井板块6.095804764617星河·星悦云邸龙华区大浪板块6.065955488218会展湾雍境宝安区沙井板块5.766704837619卓越珺奕府龙华区大浪板块5.666405632320深业世纪山谷南山区华侨城板块5.44189112464数据来源：CRIC反观二手项目，成交套数居前多为刚需项目以价换量，热销项目多集中在龙华和龙岗片区，2024年成交均价较 2023 年降幅均在 10%以上。表：深圳 2024 年二手住宅成交套数居前项目价格变动情况（单位：万平方米，套