中国房地产研报：预期1月新增供应规模锐减、主城改善盘占六成

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 8克而瑞观点预期 1 月新增供应规模锐减、主城改善盘占六成中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 8克而瑞观点预期 1 月新增供应规模锐减、主城改善盘占六成文/杨科伟 俞倩倩1 月供应季节性回落，环比“腰斩”，整体推盘热情“比上不足比下有余”，略好于 2024 年和2022 年春节同期，不过与 2023 年春节月相比仍有差距。不同能级城市呈现显著分化行情：一线推盘积极性显著好于二三线，一线同比持增 9%，较 2024 年 2 月春节月倍增 100%。二线供应同环比齐降，但较 2024 年 2 月春节月涨幅仍有 36%。三四线供应量略显低迷，反映出房企“返乡置业”推盘热情一般，从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、53%和 10%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。6 成以上城市以主城为供应主力。预判后市，我们认为，开年整体成交大概率呈现季节性回落，环比持降，同比降幅或有持续收窄态势。一、规模：1 月 28 城供应较 2024 春节月持增 41%，一线和苏宁庐厦等显著放量据 CRIC 调研，1 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 488 万平方米，环比下降 56%，同比下降 28%，因 1 月末恰逢传统春节假期，因而与 2024 年 2 月春节月相比增长了 41%。今年受新政影响，整体推盘热情“比上不足比下有余”，略好于 2024 年和 2022 年春节同期，不过与 2023 年春节月相比仍有差距。图：28 个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米）备注：2025 年 1 月预估数据来源为 CRIC 城市机构调研，下同数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统分能级来看，不同能级城市均呈现环比回落行情，从同比和较 2024 年 2 月春节月变化情况来看，一线推盘积极性显著好于二三线，因一线是 930 新政的直接受益者，短期内市场热度高涨，“以销定产”下，房企推盘积极性同样较高。一线同比持增 9%，较 2024 年 2 月春节月倍增 100%。其中北京增幅显著，主要源于 2024 年 12版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 8克而瑞观点月基数较低，本月预期供应量达到 48 万平方米，预期入市房源量近 3800 套。深圳因去年基数较低，1 月供应量同比倍增 127%，加之短期市场热度较高，房企推盘积极性显著好于 2024 年 2 月春节月。上海、广州均保持同环比齐降态势，上海供应空窗期，较 2024 年 2 月春节月降幅也达到 75%。二线供应同环比齐降，但较 2024 年 2 月春节月涨幅仍有 36%。绝对量来看，宁波、长沙、成都等单月供应量突破 30 万平方米。从变化情况来看，虽然多数城市同环比齐降，但也都好于 2024 年2 月春节月低点，涨幅较为显著的集中在宁波、合肥、苏州、南京、厦门等东南沿海核心二线城市，仅 6 城 1 月供应量不及 2024 年 2 月春节月，除了成都、西安等前期热点城市之外，其他多为南宁、青岛、济南、昆明等弱二线城市。三四线供应量略显低迷，反映出房企“返乡置业”推盘热情一般，1 月供应环比下降 55%，同比下降 44%，较 2024 年 2 月春节月降幅也达 16%。仅徐州作为人口输出型大市，1 月推盘量较 2024 年2 月春节月倍增，其余长、珠三角重点城市均稳中有降。表：28 个重点城市 2025 年 1 月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米）能级城市2025 年 1 月预估环比同比较 2024 年 2 月春节月一线北京48169%334%844%上海3-95%-93%-75%广州27-61%-4%135%深圳29-30%127%24%合计107-46%9%100%二线宁波42324%227%947%长沙34-43%42%73%成都34-77%-69%-18%天津28-43%-40%22%杭州27-65%-29%82%合肥23-42%39%420%苏州23-20%35%160%重庆20-44%-19%30%南京19-53%-20%197%南宁19-5%183%-2%武汉18-80%-45%27%西安15-87%-76%-56%郑州13-66%-42%62%青岛9-61%-74%-33%厦门9-36%-22%182%福州6-60%199%36%长春5-57%-24%1%济南5-75%-88%-64%昆明4-80%-41%-58%合计353-59%-34%36%三四线徐州1020%-23%162%常州742%-57%-14%版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 8克而瑞观点无锡6-80%-53%-37%泉州3-73%-11%-48%漳州2-76%-52%-69%合计28-55%-44%-16%总计488-56%-28%41%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、结构：供应改善为主、刚需为辅，6 成以上城市以主城为供应主力而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、53%和 10%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。分城市来看，（1）长春、无锡、常州、上海、天津、深圳等城市刚需产品供应占比都在 60%以上，上海、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而长春、无锡、常州等二三线城市购买力降级严重，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）济南、漳州、泉州、昆明、厦门、苏州等依旧以改善作为供应主力，占比均在 8 成以上。（3）福州本月高端产品占比显著上升，达到了 50%。表：重点城市 2025 年 1 月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分）城市刚需改善高端长春77%23%0%无锡76%10%14%常州70%16%14%上海69%31%0%天津61%32%7%深圳60%40%0%长沙59%37%4%郑州56%32%12%南京55%20%25%南宁55%12%33%徐州43%35%22%济南0%100%0%漳州0%100%0%泉州0%100%0%昆明0%100%0%厦门8%92%0%苏州10%81%10%北京25%75%0%西安19%70%11%宁波40%60%0%青岛20%60%20%广州38%59%3%成都39%59%2%杭州34%58%8%重庆38%57%5%版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 8克而瑞观点合肥10%56%34%武汉49%51%0%福州34%16%50%合计37%53%10%数据来源：CRIC 机构调研从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为 54%、31%和 15%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，漳州、泉州、重庆、福州、武汉、合肥、南宁、西安、徐州、北京、厦门等主城占比均在 7 成以上，上海、昆明、常州、青岛、苏州等则以近郊项目为主，占比均在 6 成及以上，南京推盘则兼顾了主城和近郊，占比均超 4 成；少数城市诸如济南、长春、长沙等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。值得关注的是，深圳本月推盘呈现出“两头翘”，主城区和远郊区供应量稳步上升，占比均在 40%。表：重点城