中国房地产快评：房地产实现2024年初工作目标，全面进入风险化解新周期

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 9克而瑞快评房地产实现 2024 年初工作目标，全面进入风险化解新周期中国房地产快评2025 年 1 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 9克而瑞快评房地产实现 2024 年初工作目标，全面进入风险化解新周期文/马千里1 月 17 日上午，国家统计局公布了 2024 年宏观经济和房地产行业数据。经济层面，得益于中央及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济明显回升，四季度 GDP 同比增长 5.4%，全年 GDP 同比增长 5%，经济社会发展主要目标任务顺利完成。地产行业层面，也兑现了 2024 年初政府工作报告中的工作目标，迎来了“标本兼治化解风险”的发展新阶段。四季度以来新房销售规模持续转好，全年行业核心数据与研究中心 12 月月中预估数值均基本一致，岁末新房成交面积止跌，成交金额更是连续两个月回正，更多城市迎来房价转涨。得益于主管部门在供给侧的努力，全年土地成交面积与新房成交面积相若，长期库存停止增长，全年新开工规模更是低于新房销售规模，中期库存迎来历史性回落，房地产行业已经正式进入了风险化解新周期。2024 年 GDP 同比增 5%完成目标任务，四季度房贷相关金融指标持续向好四季度以来宏观政策提振经济发展作用进一步显现，与房地产交易规模的止跌回稳同比，国民经济各项指标持续向好，四季度国民生产总值同比增长 5.4%，拉动全年 GDP 增速达到 5.0%，完成2024 年初定下的经济发展主要目标任务。整体来看，第一，工业生产增势较好，装备制造业和高技术制造业增长较快。12 月份，规模以上工业增加值同比实际增长 6.2%，比上月加快 0.8 个百分点，环比增长 0.64%。全年规模以上工业增加值比上年增长 5.8%，其中装备制造业增加值增长 7.7%，高技术制造业增加值增长 8.9%，增速分别快于规模以上工业 1.9、3.1 个百分点。第二，市场销售保持增长，固定资产投资规模扩大，货物进出口较快增长。全年社会消费品零售总额 487895 亿元，比上年增长 3.5%。12 月份，社会消费品零售总额 45172 亿元，同比增长 3.7%，同比增速较上月加快 0.7 个百分点。全年全国固定资产投资（不含农户）514374 亿元，比上年增长 3.2%；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长 7.2%。全年货物进出口总额 438468 亿元，比上年增长 5.0%。第三，就业形势总体稳定，城镇调查失业率下降。全年全国城镇调查失业率平均值为 5.1%，比上年下降 0.1 个百分点。第四，居民收入继续增加，人口总量有所减少，城镇化率继续提高。全年全国居民人均可支配收入 41314 元，比上年名义增长 5.3%，扣除价格因素实际增长 5.1%。年末全国人口114 亿人，比上年末减少 139 万人。从城乡构成看，城镇常住人口 94350 万人，比上年末增加 1083 万人，城镇化率为 67.00%，比上年末提高0.84 个百分点。从 12 月金融数据来看，M1 同比下降 1.4%，跌幅收窄 2.3 个百分点， M2 同比增速上升至 7.3%。1 包括 31 个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在 31 个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 9克而瑞快评本月 M1、M2 同比走势均有所向好，且 M1-M2 增速差距减小至 8.7 百分点，为 2024 年下半年以来新低，居民消费意愿有所好转。2024 年以来，央行推出了 3000 亿元保障性住房再贷款，取消房贷利率政策下限，并推动再度降低存量房贷利率，居央行披露数据，每年可减少借款人房贷利息支出约1500 亿元。12 月个人房贷利率约为 3.11%，同比下降 0.88 个百分点。得益于贷款利息负担压力的减轻，以及楼市成交的回暖，12 月居民中长期贷款增长 2.25 万亿元，较 11 月同比增量扩大约 1400亿元，延续了四季度以来的持续回升之势。需要额外说明的是，因央行修改 M1 统计口径，将个人活期存款、非银行支付机构客户备付金纳入其中，并会在 2025 年 2 月正式公布并修订 2024 年相关数据，届时历史数据也将有所变化。12 月末，广义货币(M2)余额 313.53 万亿元,同比增长 7.3%。狭义货币(M1)余额 67.1 万亿元,同比下降 1.4%。流通中货币(M0)余额 12.82 万亿元,同比增长 13%。全年净投放现金 1.47 万亿元。月末人民币贷款余额 255.68 万亿元，同比增长 7.6%。2024 年末社会融资规模存量为 408.34 万亿元，同比增长 8%。需求侧预期持续好转，商品房销售面积、金额连续两个月止跌12 月，新房市场交易数据持续向好。一二线城市延续了四季度以来的成交热度，上海、杭州高热不退，12 月推盘均超 40 次且项目平均去化率持稳在六成以上。武汉、苏州、成都等 12 月成交规模更是大幅放量，同比增幅均超过三成，其中武汉一手房成交放量更是挤压了二手房的交易规模，12 月新房开盘去化率由二成左右跃升至 40%，导致 12 月武汉二手房成交规模出现了环比回落。12 月新建商品房销售面积 1.13 亿平方米，同比持平，销售额 1.16 万亿元，同比上升 2%，岁末11 月、12 月连续两个月止跌。全年销售面积 9.7 亿平方米，成交金额 9.7 万亿元，分别同比下降12.9%和 17.1%，分别较前 10 月收窄了 1.4 和 2.1 个百分点。12 月中央部委接连表态，将持续用力推动行业止跌回稳，并正式发文落实允许地方专项债用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障房，进一步改善行业去库存预期，再加之高品质新房项目对需求侧的刺激作用，2024 年 12 月新房市场如期迎来岁末翘尾，典型城市平均去化率达到四成，继续位于年内高位。版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 9克而瑞快评全国月度商品房销售面积、销售金额（单位：万平方米、亿元）备注：自 2023 年 4 月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数据来源：国家统计局70 城房价同比降幅连续两月收窄，12 月一线城市房价环比由平转涨以 2021 年 1 月为基点来看 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，12 月份房价下跌趋势进一步趋缓。新房价格较 2021 年初下降 7.2%，二手房较 2021 年初下降 16.6%。统计局发布数据显示，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄。一手房价同比下降 3.8%，降幅比上月收窄 0.5 个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降 5.4%、9.1%和 6.1%，上海上涨 5.3%。环比变动方面，一手房价平均环比降幅已低于 1%，一线城市更是由上月持平转为上涨 0.2%。月内上涨城市有 23 个，比上月增加 6 个其中，上海和深圳分别上涨 0.5%和 0.2%。二手房价环比下降0.3%，月内上涨城市有 9 个，比上月减少一个。四季度以来，新房市场信心回升表现持续强于二手房市场，“严控增量、提高质量”直接推动了住宅供给侧的更新换代，各项去库存举措的有力推行，不断修正市场的