折扣零售系列之奥特莱斯行业专题：城市奥莱的展望与综合奥莱的进阶

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2025年01月20日折扣零售系列之奥特莱斯行业专题城市奥莱的展望与综合奥莱的进阶行业研究 · 行业专题 商贸零售 · 百货投资评级：优于大市（维持评级）证券研究报告 | 证券分析师：张峻豪021-60933168zhangjh@guosen.com.cn执证编码：S0980517070001证券分析师：柳旭0755-81981311liuxu1@guosen.com.cn执证编码;S0980522120001证券分析师：孙乔容若021-60375463sunqiaorongruo@guosen.com.cn执证编码：S0980523090004请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容投资摘要n奥特莱斯:奥莱作为折扣零售业态的一种，通过利用供应链中存在的供需错配现象实现超低价采购并为消费者带来价值，因此一般更多聚焦服装鞋履等易于产生超额配货及库存的时尚类产品，也具备了较强的抗周期属性。据中国百货商业协会预计，截止2023年底国内已有奥莱门店243家，同时2019-2023年奥莱市场规模CAGR达10.1%，未来仍有望以以6.3%增长至2025E的2600亿。整个行业头部化趋势明显，2023年国内奥莱项目连锁化率近70%，因此相对于传统百货购物中心呈现更为明显的龙头集中，以及相对易于异地复制扩张的特点。n城市奥莱：城市奥莱主要位于城市中心，通常以代销或是买断模式运营，由于城市奥莱毗邻正价店与品牌方博弈难度加大，同时更高租金等成本下销售能力要求更高，因此长期搭建成熟且灵活的采购买手体系是商业模式走通的关键。海外城市奥莱龙头TJX，2024财年拥有4954家门店，营收542亿美金，过去20年复合增速约7%，其商品售价较正价店折扣率在20%-60%，通过1300个买手为基础的机会型采购体系，在买断制模式下仍实现远低于行业的55天库存周转天数。国内由于特殊商业环境率先走出了唯品会为代表的线上奥莱模式，但随着当前线上流量红利的消退及获客成本的提升，线下特别是三四线城市的门店模型呈现吸引力，如近期加快扩张的京东奥莱借助多方合作优势共享，布局三四线城市奥莱，有望借势实现快速扩张。n综合奥莱：综合奥莱主要位于城市郊区，通过较大投入建设配套设施形成具备休闲游属性的购物+综合体。主要营收模式为联营扣点，由于成本摊销固定，企业通过推动出租率及销售额稳步提升，往往可以实现较大利润弹性。国内头部综合奥莱运营商中的百联股份，旗下青浦奥莱已经多年蝉联全国销售额第一，23年销售额超过60亿，24年上半年净利率达到56%，此外公司正积极异地扩张，目前已有9家位于全国不同区域的奥莱门店；王府井同样将奥莱业务作为核心布局业态推动积极扩张，2023年该业务实现收入20.34亿元，占比16.64%；2024年前三季度收入增速4.37%，在各业态中表现领先。n投资建议：去年以来多家线下零售龙头积极调整变革，通过转型折扣化，完善高性价商品，以实现客流及客单的有效提升。其中线下百货龙头以及服装特卖品牌龙头，依托原有供应链及区域品牌效应优势，结合自身业务特征积极向奥莱转型布局，有望在消费大环境承压背景下，实现逆周期的快速扩张。建议积极关注坚定布局打造全国综合型奥特莱斯扩张发展的百联股份、王府井等百货龙头企业。n风险提示：终端消费需求不及预期，低价竞争加剧影响企业盈利能力，前期资金投入过大影响企业现金流能力等。附表：重点公司盈利预测及估值代码　公司名称投资评级收盘价总市值（亿元）EPS PE01-1701-1720232024E2025E2026E 20232024E2025E2026E600827.SH百联股份优于大市10.131710.220.970.420.5042.4210.4324.0520.26600859.SH王府井优于大市13.741560.620.740.851.0025.5518.5716.1613.74资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理预测 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容一、奥特莱斯行业发展情况解析请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容图1：中国奥莱市场发展情况 资料来源：中国百货商业协会、赢商大数据、国信证券经济研究所整理1.1奥特莱斯发展历程：国内奥莱稳步发展n奥特莱斯是指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，属于折扣零售一种业态。奥特莱斯起源于美国20世纪70年代，2002年全国首家奥莱北京燕莎奥莱开业，标志着中国奥莱行业的正式起步，自此我国奥莱行业发展大致如下图所示，已经经历了四个阶段，经过20多年的发展，据中国百货商业协会，截止2023年底国内已有奥莱门店243家。阶段探索起步期逐步兴起期迅速发展期高质量发展期每年开业1-2家个位数每年新增10家以上，平均在每年20家左右城市分布一线城市仍以一线城市为主，辅以部分二线城市二三线城市占比不断提升，截至22年二三线及以上城市占比已近50%阶段特征 2002年北京燕莎奥莱开业，中国奥莱正式起步国内头部百货集团开始布局奥莱业态头部企业开始全国化布局，门店持续开拓依托门店转型、资产证券化、并购等方式实现高质量发展221729711122125242616161331170 5 10 15 20 25 30 35 0 50 100 150 200 250 300 2002200520062008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023奥莱项目数量（个）变化数量（个）请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容图2：国内奥莱市场规模 资料来源：中国百货商业协会、国信证券经济研究所整理1.2 行业市场规模：行业规模持续扩容，不同业态持续丰富n 从市场规模上看，国内奥莱市场整体一直处于持续增长态势，无论是在2020-2022年的疫情时期还是2023年的疫情放开后，都有着高于消费行业整体增长趋势，2019-2023年CAGR达10.1%，据中国百货商业协会预计，未来仍有望以6.3%增长至2025E的2600亿。n 从分类来看，目前我国奥莱可大致分成郊区奥莱、城市奥莱、奥莱+X（X表示特色资源，包括景区、产业园等），其中郊区奥莱和奥莱+X在风格、地理位置等方面具有类似性，因此在下文分类中我们统一归为传统综合奥莱。0%2%4%6%8%10%12%14%16%0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 201920202021202220232024E2025E奥莱业态市场规模（亿）yoy表1：国内奥莱行业的分类分类综合型奥莱城市型奥莱地理位置位于城市郊区，主要选择临近高速公路或者城市主干道附近，距离市中心约30-50分钟车程，一般要求40分钟的车程内约有200万人口在城市正中心，方便消费者易于前往面积6-12万平方米3-5万平方米品牌品牌档次区分大，应有尽有品牌档次总体相对传统郊区奥特莱斯项目偏低，为避免和品牌城市店形成冲突建筑环境以开放式街区形态为主 多为百货集团旗下的百货项目转型，与购物中心构造较为相似项目数量占比（23年底）67%34%资料来源：中国百货商业协会、赢商网、国信证券经济