房地产行业2024年12月统计局数据点评：24年全国商品房销售面积回到09年水平，投资跌幅创历史新高

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 1 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 12 月统计局数据点评 24 年全国商品房销售面积回到 09 年水平，投资跌幅创历史新高 国家统计局发布 2024 年 1-12 月份全国房地产开发投资和销售情况。12 月销售面积 1.13 亿平，同比增速-0.5%（前值：+3.2%）；开发投资金额 6646 亿元，同比增速-13.3%（前值：-11.6%）；新开工面积 6585 万平，同比增速-23.0%（前值：-26.8%）。 核心观点 1. 商品房销售：  12 月单月住宅销售同比持续正增长，全年销售双位数负增长。1）住宅单月销售同比持续正增长。12 月销售面积 1.13 亿平，同比下降 0.5%，同比增速较 11 月下降了 3.7 个百分点；销售金额 1.16 万亿元，同比增长 2.4%，同比增速较 11 月提升了 1.4 个百分点。其中，住宅销售面积 9226 万平，同比增长 4.4%，同比增速较 11 月小幅下降了 0.2 个百分点；住宅销售金额 9993 亿元，同比增长 6.3%，同比增速较 11 月提升了 1.8 个百分点。新房销售持续正增长，主要是因为：1）去年基数较低；2）受益于 9 月末至今接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地；3）年底房企冲刺销售业绩，推盘力度与营销力度有所加大。2）销售均价显著修复，同环比增速均转正。12 月商品房销售均价 10318 元/平，环比增长 2.2%，同比增长 2.9%；其中住宅销售均价 10831 元/平，环比增长 0.6%，同比增长 1.8%。3）从区域来看，12 月以高能级城市为主的东部地区销售量价均改善。12 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-4.2%、11.8%、-4.6%，其中东部地区同比降幅较 11 月收窄了1.8 个百分点，中、西部地区同比增速较 11 月分别下降了 10.0、9.8 个百分点；12 月东、中、西部地区销售均价同比增速分别为 7.2%、1.9%、-3.2%。整体来看，2024 年我国房地产市场整体仍然面临调整压力，前三季度商品房销售同比下降明显，在此背景下，9 月末的政治局会议明确了“止跌回稳”的行业主基调，中央各部门对地产表态积极，地方积极落地各项供需端政策，四季度以来，各类利好政策出台，带动成交规模止跌回正。四季度全国商品房销售面积 2.71 亿平，同比增长 0.3%，同比增速较三季度提升了 13.0 个百分点；销售金额 2.79万亿元，同比增长 1.0%，同比增速较三季度提升了 18.2 个百分点。2024 年全年全国商品房销售面积 9.74 亿平，同比下降 12.9%，从绝对值来看，基本回到 2009 年的水平；销售金额 9.68 万亿元，同比下降 17.1%，从绝对值来看，基本回到 2015-2016 年的水平；销售均价 9935 元/平，同比下降 4.8%，从绝对值来看，基本回到 2020年的水平。预判后市，我们认为，在居民收入与就业预期尚未根本性扭转、供给缩量、二手房持续分流新房客群等因素的影响下，2025 年商品房销售仍将负增长。不过，由于 12 月的政治局会议、中央经济工作会议、住建部 2025 年工作会议上均再度强调了“稳楼市”，从宏观与财政政策、楼市定调上都释放了更加积极信号，我们认为 2025 年房地产政策宽松基调将延续，各项政策将加力落实“稳住楼市”。政策有效的前提下，我们预计 2025年商品房销售规模将在低基数基础上降幅收窄。 2. 商品住宅库存：  在销售改善的带动下，我国商品住宅库存量与去化周期环比均下降。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2024 年末，我国商品住宅广义库存面积为 17.9 亿平，环比下降 2.5%，同比下降 13.4%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.0 个月，环比下降 0.6 个月，同比下降 2.7 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 2024 年末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 3.91 亿平，环比增长 3.8%，同比增长 16.2%，现房去化周期为 23.2 个月，环比提升 2.4 个月，同比提升 1.3 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 21.8%，环比提升 1.3 个百分点，同比提升 5.8 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  12 月整体地产投资降幅扩大；住宅投资与新开工面积降幅虽小幅收窄，但仍然低迷。12 月开发投资金额 6646亿元，同比下降 13.3%，降幅较 11 月扩大了 1.7 个百分点，单月投资降幅扩大主要是商办类投资降幅扩大所致，12 月住宅投资同比下降 10.5%，同比降幅反而较 11 月收窄了 1.2 个百分点。从绝对值来看，单月投资额处于2012 年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。2024 年二季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 45.4%，降幅较一季度扩大 42.6 个百分点，持续拖累了四季度的土地投资。不过 2024 年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降 7.6%，较二季度降幅收窄 37.8 个百分点，或带动 2025 年一季度土地投资小幅修复。2）施工建安投资持续低迷。12 月新开工面积 6585