2025年商业地产行业分析

www.lhratings.com 研究报告 1 2025 年商业地产行业分析 联合资信 工商评级一部 2024 年商业地产行业在销售端延续去库存态势，新增供应持续缩减，开发投资低迷。租赁方面，一线城市零售物业出租率有一定企稳改善迹象，但租金水平仍缓步下滑；写字楼出租率和租金水平下降态势仍较显著。展望 2025 年，随着商场类物业过去几年较为倚赖的餐饮业态出现下滑态势，国家是否能针对消费端出台强力刺激政策对于商场类物业将有较大影响；在经济增长面临较多不确定性因素的环境下，办公楼租金收入预计仍将下行；商业地产企业面临投资性房地产估值下降风险，或将影响利润水平和长期偿债能力。 www.lhratings.com 研究报告 2 一、行业概况 商业地产行业作为房地产行业的子行业，其发展主要受到社会资金成本和经济增速的推动。自 2021 年以来，商业地产开发投资走弱态势较为显著。2024 年，商业营业用房及办公楼开发投资完成额延续下行趋势但降幅有所收窄，新开工面积降幅扩大，未来几年商业地产新增供应量预计将显著下滑。 商业地产一般是指按照用途划分用于商业用途的房地产产品。广义上讲，商业地产包括各种非生产性和非住宅型的物业，包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等；狭义上看，商业地产主要指专用于商业的物业形式，包括商铺、专业市场、商业批发市场、酒店、商业街等。 商业地产作为经营性物业，其发展主要受到国民经济整体发展速度、城市化水平以及社会消费能力的影响；同时，由于商业地产的投资属性突出，其发展速度短期内受社会融资成本和通货膨胀率的影响较大。2024 年，我国国内生产总值同比增长 5.0%（按不变价计算），经济总体运行平稳，但依然面临着国内有效需求不足、企业经营压力较大的挑战。从商业地产细分行业来看，全年商业营业用房开发投资完成额6943.97 亿元，同比下降 13.9%；新开工面积 4980.32 万平方米，同比下降 23.30%。同期，办公楼开发投资完成额 4159.88 亿元，同比下降 9.0%；新开工面积 1892.93 万平方米，同比下降 27.7%。商业营业用房和办公楼开发投资完成额降幅有所收窄，但新开工面积降幅均有所扩大，预计未来几年商业地产新增供应量将显著下滑。 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.1 全国商业地产开发投资情况 -20%-10%0%10%20%30%050001000015000200002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年商业营业用房开发投资完成额（左，亿元）办公楼开发投资完成额（左，亿元）商业营业用房开发投资完成额累计同比（右）办公楼开发投资完成额累计同比（右） www.lhratings.com 研究报告 3 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.2 全国商业地产新开工面积情况 二、市场供需 2024 年，实体商业运营仍面临较大挑战，宏观经济增速影响办公楼需求，商业营业用房和办公楼销售额降幅均在 10%以上，新增供应量创近年来的新低。 2024 年，全国消费市场整体有所复苏，商品零售额和餐饮收入同比分别增长 3.2%和 5.3%。从不同业态来看，限额以上零售业单位中，百货店和品牌专卖店零售额同比分别下降 2.4%和 0.4%，实物商品网上零售额同比增长 6.5%（占社会消费品零售总额的 26.8%），实体商业运营在电商冲击下仍面临较大挑战，商业营业用房销售额5728.15 亿元，同比下降 13.6%，降幅显著扩大。办公楼方面，宏观经济景气度和租金水平的整体持续下调对办公楼销售形成较大压力，2024 年办公楼销售额 3207.64 亿元，同比下降 14.3%，降幅有所扩大。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年商业营业用房新开工面积（左，万平方米）办公楼新开工面积（左，万平方米）商业营业用房新开工面积累计同比（右）办公楼新开工面积累计同比（右） www.lhratings.com 研究报告 4 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.3 全国商业地产销售额情况 近年来商业地产供需规模持续缩减，同时受房地产企业流动性压力等因素影响，供需格局存在较大波动。2024 年，商业地产新增供应量创近年来的新低，商业营业用房和办公楼的竣工销售比均在 0.8 倍左右，行业处于大量存量项目去库存阶段。后续商业地产供求矛盾的缓解仍有赖于宏观经济提振需求，加之当前商业地产项目投资回报率处于较低水平，行业仍将持续面临库存消化及优胜劣汰的压力。 注：竣工销售比=竣工面积/销售面积，小于 1 说明供不应求，大于 1 说明供大于求 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.4 全国商业营业用房供求情况 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000100001200014000160002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年商业营业用房销售额（左，亿元）办公楼销售额（左，亿元）商业营业用房销售额累计同比（右）办公楼销售额累计同比（右）0.00.20.40.60.81.01.21.4020004000600080001000012000140002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年商业营业用房竣工面积（左，万平方米）商业营业用房销售面积（左，万平方米）竣工销售比（右，倍） www.lhratings.com 研究报告 5 注：竣工销售比=竣工面积/销售面积，小于 1 说明供不应求，大于 1 说明供大于求 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.5 全国办公楼供求情况 三、重点城市商业地产运营情况 2024 年一线城市零售物业出租率有一定的企稳改善迹象，租金水平缓步下行；写字楼出租率和租金水平整体下降态势仍较显著，其中北京市通过租金水平的大幅下调实现了出租率的企稳回升。 2024 年全国商业地产租赁运营市场整体仍呈下行态势，不同业态和城市的运营表现存在分化。以四大一线城市为例，零售物业方面，2024 年四季度北京市优质零售物业空置率较上年同期下降 0.7 个百分点至 7.3%，租金水平较上年同期下降 5.9%至30.4 元/平方米·天，通过以价换量实现出租率的改善；上海市优质零售物业空置率小幅上升 0.1 个百分点至 8.2%，租金水平下降 3.3%至 32.4 元/平方米·天，运营表现的下滑较为平缓；广州市优质零售物业空置率下降 0.9 个百分点至 7.4%，租金水平下降6.4%至 23.3 元/平方米·天，广州市零售物业运营表现受区域经济和消费增速下滑的影响较大；深圳市优质零售物业空置