房地产行业物管2020年中报总结：不断突破成长边界，物管蓝海方兴未艾

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020 年 09 月 14 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:热门城市限购持续加码，龙头房企 8 月销售增长明显 —— 房 地 产 销 售 周 报0913 》 2020-09-13 2 《房地产-行业研究周报:热门城市限购持续加码，土地市场热度逐渐改善—— 房 地 产 土 地 周 报0913 》 2020-09-13 3 《房地产-行业专题研究:业绩增速中枢下移、杠杆端略有回升——2020 年中 报总结》 2020-09-09 行业走势图 不断突破成长边界，物管蓝海方兴未艾 ——物管 2020 年中报总结 中期业绩高增长持续，增收更增利：2020 年上半年 20 家上市物业管理公司合计实现营业收入 371.3 亿元，同比增长 31.8%，合计归母净利润 51.0 亿元，同比增长 43.0%。上半年受疫情影响，物管公司在项目拓展等方面受到影响，收入端增速有所回落；但由于疫情期间社保减免、补贴等相关政策支持，以及疫情期间对于社区增值服务有一定的促进，物管公司上半年录得利润端增速显著高于收入端，实现增收增利的双向增长。 盈利能力提升，精细化管理见成效：2020 年上半年 20 家物管公司毛利率为 27.1%，较上年同期提升 0.8pct，毛利率的提升得益于物管公司近几年在规模增长的同时不断优化组织结构和人员配置，同时叠加上半年社保减免，人员成本下降显著，上半年人力成本在营收中占比为 37.8%，较上年同期下降 4.0pct。物管行业逐渐从粗放式管理向精细化运营转变，借助数字化、信息系统管理等多方手段提质增效，SA&G费率较上年同期下降 0.8pct 至 8.8%，得益于管理效率不断提升，盈利能力持续向好，上半年归母净利润水平达 13.7%，较上年同期提升 1.0pct。上半年人均效能达 7241平方米/人，较 2019 年 7092 平方米/人略有提升，人员使用效率有所提升。物管公司在区域拓展策略上，更加聚焦优势及战略区域，有利于提升项目密度，优化人员配置，未来物管行业在集中度提升趋势之下，整体人均效能仍有较大提升空间。 规模扩张依然较快：上半年 19 家物管公司在管面积增速为 43.0%，在管面积增速略有下降，虽然上半年受疫情影响，项目交付节奏相对有所延后，但部分上年进展中的收并购项目落地，使得整体在管面积增速仍维持较高水平。15 家披露数据的物管公司合约面积/在管面积比率均值为 1.74，其中新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务、建业新生活合约面积/在管面积比率均大于 2，储备面积资源丰富为未来规模增长奠定基础。合约面积/在管面积比率较 2019 年全年略微有所下降，主要源于近几年物管公司加大项目收并购力度，快速补充在管面积规模，使得在管面积增速相对较快。 多扩张战略并举，市场化程度加快：当下物管行业主流公司对规模扩张有着强烈诉求，物业公司成立之初往往通过大股东获取项目保障公司规模基础及品牌服务力建设，随着公司规模成长，寻求第三方项目输出管理服务成为下阶段发展的重心。上半年 14 家物管公司第三方在管面积占比达 57.9%，相较 2019 年全年水平进一步提升，详细拆分每年新增在管面积中第三方面积的比重发现，头部物管公司不断加大第三方市场拓展力度，第三方新增面积占比达 75%以上。 抢滩非住宅业态，竞逐物管新蓝海：除了聚焦以往具备优势的住宅业态，由于非住宅业态具备更高的物业费水平、更高的收缴率、物业费提价相对容易等属性，各家物管公司在第三方市场拓展中也更加注重对非住宅业态的拓展，多通过收并购、招投标、国资或政企合作等方式，谋求全业态或细分板块布局。非住宅业态在管面积占比在近几年快速提升，上半年非住宅业态在管面积比重达 43.9%，相较于 2019 年全年提升 7.2pct。 社区增值服务内容日渐多元，价值潜力可观。上半年社区增值服务收入增速为 45.6%，从近几年的数据看，社区增值服务增速一直保持在 50%以上，今年上半年受到疫情影响，部分入户式服务无法正常开展，而疫情期间为满足业主日常生活需求的社区新零售业务表现超预期，疫情缓和后家装需求有所恢复，相应拎包入住等美居业务取得较快增长，虽增速不及往期，但疫情之下仍保持较快增长，表现出良好的抗风险特征。未来两到三年仍是新房交付的高峰期，拎包入住、美居等业务依然是社区增值服务的重要发力点，但中长期来看，居家生活服务、社区空间运营、康养教育服务等业务在一定程度上可以突破地产周期的影响。从过往趋势来看，社区增值服务收入占比呈现逐年提升的趋势，上半年收入占比达 13.2%，粗略计算，基础物管与社区增值比例为 5:1，未来社区增值服务仍有很大的提升空间，一方面来源于增值服务在社区内的渗透率不断提升，另一方面非住宅特色增值服务内容仍有待探索。 投资建议：物管行业正处于成长初期，我们认为未来随着住宅物管集中度不断提升及非住宅业态潜力不断释放，在管规模将维持高成长性。同时增值服务内容尚在不断探索和丰富，未来增长潜力具备想象空间。短期重点推荐招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等。 风险提示：物管费收缴不及时，人员成本上涨，并购整合不及预期 -13%-8%-3%2%7%12%17%22%2019-092020-012020-05房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 物业板块受到资金青睐、个股估值分化 .................................................................................. 4 1.1. 资本市场坚定看好、行业内估值出现分化 ............................................................................ 4 1.2. 高 PEG 倍数之下的高业绩增速预期 ........................................................................................ 5 1.3. 物管行业火热当头、持仓不断增加 ......................................................................................... 5 2. 市场化扩张不断推进、竞逐非住宅蓝海 ..........................................................................