宏观专题研究：上海房价还能涨多久？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要：  上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米，期间成交均价累计上涨6.62%。2020年全年走势来看，4月开始，房价涨幅持续扩大，5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。其中，学区房与改善房需求释放较为明显。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”，受新政影响，学区房房价明显上涨；90平方米以上的改善房需求也较为旺盛。  中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。中短期来看，（1）公民同招新政带来了学区房需求的高涨。（2）货币宽松驱使了居民加杠杆购房。（3）预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产，推动房价上涨。（4）2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。（5）受调控政策的影响被动积压的购买力爆发。中长期来看，2020年末上海落户全面放宽，提升了上海楼市的中长期需求预期。上述因素导致上海楼市需求大量释放，成交套数与成交价格同步上升。  北京、深圳、上海三地房价出现分化。 在北京，需求释放主要体现在成交量的上涨，而不在房价。2020年，北京楼市价平量升，二手房挂牌经过了4-5月的上涨后，回落至年初水平。北京房价未上涨的原因主要在于2018年起北京土地供应量和新房库存面积的持续增加。新房积压，加上新增商品房持续供应，导致北京新房库存充足。同时在多项政策的约束下，北京人口出现了下降的趋势，降低中长期需求预期。除此之外，北京的调控执行力度更强，相对于其他城市，信贷资金难以流入北京楼市。 人口的流入以及宽松的货币环境是2020年上海和深圳房价上涨共同的驱动力，而供需的不平衡是深圳特有的上涨因素。深圳二手房均价在2020年1-11月期间累计上涨10.1%，房价坐稳全国第一。深圳房价上涨的首要原因在于供需不平衡。深圳落户条件对比其他一线城市更为宽松，且落户后就有资格购房（715政策之前）。人口的上涨意味着更多的购房需求。而深圳作为四大一线城市中面积最小的城市，一直饱受“地少人多”的困扰。供需的不平衡推动深圳房价拉升。  未来展望：上海房价短期上涨有动力；北京房价上行动力相对较小。总体来看，2021年上海楼市成交规模预计保持在高位，价格短期内有上涨动力。在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。2020北京新房供应量仍处于高位，且因为限竞房仍在去化中，北京住宅的库存预计将继续处于高位。而人口上，北京人口数量处于下降趋势。如果北京调控政策以及落户限制不放松，我们认为，短期内，北京的房价上行动力相对较小。  风险提示： 政策调控力度超预期；全球政治经济不确定性加大。 民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：解运亮 执业证号： S0100519040001 电话： 010-85127665 邮箱： xieyunliang@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 f[Table_Title] 宏观研究 上海房价还能涨多久？ 宏观专题研究 2021 年 1 月 13 日 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 这一轮上海房价上涨的特征 .......................................................................................................................................... 3 1.1 上涨时间：从 2019 年 11 月开启上涨行情 ...................................................................................................................... 3 1.2 主要区域：中环内涨幅更为明显 ...................................................................................................................................... 3 1.2 主题概念:学区房与改善房 ................................................................................................................................................ 4 2 上海房价上涨的原因 ....................................................................................................................................................... 7 2.1 货币宽松 .............................................................................................................................................................................. 7 2.2 信贷资金流入楼市 .............................................................................................................................................................. 8 2.3 户籍政策放宽 ..................................................................................................................................................................... 8 2.4 需求积压 ..............................................