房地产行业2021年中报总结：重点房企优势凸显，物管行业延续高增

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2021 年 09 月 15 日 强于大市(维持) 证 券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业 2021 年中报总结 重点房企优势凸显，物管行业延续高增 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱：smg@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行 业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 股票家数 128 行业总市值（亿元） 18,139.63 流通市值（亿元） 17,483.40 行业市盈率 TTM 8.38 沪深 300 市盈率 TTM 13.4 相 关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（9.6-9.12）：第二批集中供地降温，广宇发展进军新能源 (2021-09-12) 2. 房地产行业周报（8.30-9.5）：第二批集中供地重启，完善住房保障体系 (2021-09-05) 3. 房地产行业周报（8.9-8.15）：供地规则有望重构，住建部发布“限拆令” (2021-08-15) [Table_Summary]  短期盈利承压，龙头格局稳固。2021上半年 A 股申万地产板块 122家公司合计实现营业收入 12771 亿元，同比增长 30.5%，实现归母净利润 682 亿元，同比下降 19.4%。从结构上看，重点房企营收增速达 32.0%，归母净利润增速为 7.6%，均高于其他房企的 20.3%和-59.5%。2021 上半年 A 股申万地产板块加权平均毛利率和净利率分别为 21.8%和 7.3%，受限价及土地溢价率抬升影响，有一定程度下滑。2017-2020 年 A 股申万地产板块加权平均净负债率由96%下降至 75%，重点房企财务稳健，2021上半年重点房企净负债率为 59%，而其他房企则为 105%；现金短债比来看重点房企和其他房企则分别为 1.83和0.72。  销售快速恢复，投资呈现分化。2021上半年全国商品住宅销售面积 7.9亿方，同比增长 29.4%，商品住宅销售额 8.5万亿元，同比增长 41.9%，疫情后居民购房需求得到快速释放。2021 上半年 TOP10、TOP20、TOP50 和 TOP100房企市销售额同比增速分别为 25.4%、29.4%、35.3%、37.5%，重点房企销售增速较为稳定。上半年房企的投资力度有一定下降，财务稳健的“绿档”和“黄档”房企明显更好，重点房企土储仍保持充足，去化周期多保持在 3以上。部分中小型房企积极进行转型，在医美类领域，鲁商发展通过多赛道打造大健康生态，奥园美谷布局医美全产业链综合平台；科技领域，西藏城投、广宇发展布局新能源相关产业，万业企业转型半导体行业。  物管行业高速发展，盈利能力提升。2021H1 物业板块 37 家公司合计实现营业收入 860 亿元，同比大幅增长 55.7%，归母净利润达 133 亿元，同比大幅增长 65.1%。板块整体盈利水平提升，费用率大幅下降。2021H1 物管板块加权平均毛利率和净利率分别为 28.8%和 16.1%，较 2020年提升 1.1pp和 1.8pp，加权平均费用率达 8.8%，较 2020 年下降 1.2pp。  物企在管规模持续提升，业务结构持续优化。2021H1 重点 14 家物管公司合计在管面积达 33.3亿平，同比提升 54.5%；合计合约面积达 56.3亿平，同比提升 41.4%。重点物管公司对母公司的依赖度持续下降，第三方项目面积占比由 2017年的 15.5%持续提升至 2021H1的 53.1%。多元业态持续拓展，2021H1重点物管公司非住宅业态在管面积占比为 41.5%，并将服务边界拓展至城市服务。社区增值服务呈现百花齐放，重点物企社区增值服务营收占比提升至17.2%。同时，物企注重加强数字化建设，有利于降本增效，助力长远发展。  投资建议：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注 3 条投资主线：1）均衡型房企：万科 A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等；2）特色型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城等；3）转型房企：奥园美谷、苏宁环球、鲁商发展、西藏城投、万业企业、广宇发展等；4）物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等。  风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。 -27%-16%-6%4%15%25%20/920/1121/121/321/521/721/9房地产 沪深300 房 地产行业 2021 年中报总结 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 短期盈利承压，龙头格局稳固 ................................................................................................................................................................. 1 1.1 板块盈利承压，业绩分化加剧......................................................................................................................................................... 1 1.2 盈利能力下滑，重点房企费用控制能力强 .................................................................................................................................. 3 1.3 去杠杆成效明显，重点房企优势显著 ........................................................................................................................................... 5 2 销售快速恢复，投资呈现分化 ...............................................................................................................................................................