房地产行业研究：10月按揭发放加速，多家央企拟发行票据融资

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 3164 沪深 300 指数 4888 上证指数 3539 深证成指 14705 中小板综指 14005 相关报告 1.《政策调整预判逐步验证，重申看好地产行情-地产行业点评》，2021.11.10 2.《宁波土拍降价但流拍仍升，万物云拟分拆上市-地产周报》，2021.11.7 3.《百强 10 月销售继续下滑，市场信心待扭转-地产周报》，2021.10.31 5.《房地产税试点靴子落地，短期利空出尽-地产行业点评》，2021.10.23 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 10 月按揭发放加速，多家央企拟发行票据融资 行业点评  10 月按揭发放加速，本周地产板块表现亮眼，物业板块跑赢沪深 300。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+8.5%，在各板块中位列第 1；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+6.9%，在各板块中位列第 2。本周恒生物管指数涨跌幅为+10.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.3%，沪深 300 指数涨跌幅为+1%。  本周一手房销售同比、环比继续下滑。本周（11 月 6 日-11 月 12 日）40 个城市商品房成交合计 485 万平米，周环比-8%，周同比-25%，月度累计同比-22%，年度累计同比+13%。其中，一线城市：周环比-9%，周同比-10%，月度累计同比+3%，年度累计同比+23%；二线城市：周环比-6%，周同比-24%，月度累计同比-24%，年度累计同比+11%；三四线城市：周环比-19%，周同比-45%，月度累计同比-38%，年度累计同比+9%。  本周二手房成交同比、环比继续下滑。本周（11 月 6 日-11 月 12 日），17个城市二手房成交合计 110 万平米，周环比-2%，周同比-42%，月度累计同比-34%，年度累计同比-4%。其中，一线城市：周环比+10%，周同比-37%，月度累计同比-33%，年度累计同比-3%；二线城市：周环比-5%，周同比-42%，月度累计同比-32%，年度累计同比-4%；三线城市：周环比-20%，周同比-67%，月度累计同比-57%，年度累计同比-2%。  10 月个人住房贷款发放提速，验证按揭放款加速预判。2021 年 10 月居民中长期贷款 4,221 亿元，同比增长 4%，为 5 月以来首次转正。主要因为个人住房贷款增长较快，2021 年 10 月个人住房贷款新增 3,481 亿元，相较 9月多增 1,013 亿元，环比增长 41%，这验证了我们此前关于按揭放款加速的预判。  本周多家央企开发商拟发行票据融资。11 月 11 日，保利发展拟发行 20 亿元人民币的中期票据。11 月 12 日，招商蛇口拟在银行间市场注册发行 30亿元中期票据，其中 3 年期和 5 年期发行规模均为 15 亿元。我们认为这意味着房企的债券融资渠道有望逐步恢复，未来或将从央企国企逐渐惠及到民营房企。  国企开发商向监管部门反映情况，“三条红线”指标或有调整可能。对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。我们认为这一事件的核心在于，未来“三条红线”的监管细则或有调整可能。当前部分房企因流动性问题频繁爆雷导致信用风险外溢，未来若能通过项目并购消化部分房企的存量项目，也是一种相对更安全的出清方式。 投资建议  我们此前对地产政策的调整有过 4 个预判：按揭放款加速、开发贷发放提量、土地款允许缓缴、预售资金监管放松，目前均在逐步验证。我们仍然看好地产板块的行情，认为优质民营房企未来更有望获得超额收益，比如融创中国、新城控股。也推荐经营稳健的头部国企，比如保利发展。此外，也看好效率高的民营物企能抓住行业整合机遇，比如金科服务、碧桂园服务。 风险提示  房地产调控定力超预期；并购整合不及预期 2863312433843645390541664426201116210216210516210816国金行业 沪深300 2021 年 11 月 14 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 行情回顾 ...................................................................................................4 地产行情回顾 .........................................................................................4 物业行情回顾 .........................................................................................4 数据跟踪 ...................................................................................................5 新房成交 ................................................................................................5 二手房成交.............................................................................................7 重点城市库存与去化周期........................................................................9 地产行业政策和新闻................................................................................10 地产公司动态 ..........................................................................................10 物管行业政策和新闻................................................................................12 物管公司动态 ..........................................................................................12 行业估值