政策评估和数据测算：房地产何时见底？

宏观报告 | 宏观专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 宏观 证券研究报告 2021 年 11 月 23 日 作者 宋雪涛 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517090003 songxuetao@tfzq.com 赵宏鹤 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520060003 zhaohonghe@tfzq.com 相关报告 1 《宏观报告：六问六答：年内新高后，美元指数怎么走？》 2021-11-22 2 《宏观报告：各行业供应瓶颈梳理和紊乱度排序》 2021-11-20 3 《宏观报告：美国消费回落与进口强劲之谜-美国消费回落与进口强劲之 谜》 2021-11-20 房地产何时见底？——政策评估和数据测算 下半年房地产各项数据全线回落，下滑斜率堪比 2014-2015 年。11 月前 3周，螺纹钢表观消费量的两年同比增速为-10.2%，较 10 月进一步下滑，预示房地产投资增速仍然暂无企稳迹象。 根据当前的基本面和政策环境，预计从今年底到明年，房地产数据会出现几个底部：首先是商品房销售面积增速，预计今年底-明年初企稳，低点-20%，全年-1.7%；其次是新开工面积增速，预计明年年中企稳，低点-17.5%，全年-4.6%；房地产开发投资增速，预计明年年中企稳，低点-5.5%~-5.0%，全年-2.5%~-2.0%；之后是施工面积增速，预计明年年中-3 季度企稳，低点-4.6%，全年-3.4%；建安投资增速，预计明年年中-3 季度企稳，低点-6.2%，全年-4.5%。 另外，保障性租赁住房的加速建设可能额外拉动房地产开发投资增速上升1.0%、新开工面积增速上升 2.1%。 风险提示：房地产政策放松超预期/不及预期；房地产税短期影响超预期 宏观报告 | 宏观专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 一、房地产数据全线回落涉及三个时间维度的因素 ................................................................... 3 1. 18 年以来的长期因素是行业去金融化 ........................................................................................ 3 2. 今年以来的因素是房地产融资大幅收紧 .................................................................................... 3 3. 近期的因素是地方监管行为的变化 ............................................................................................. 4 二、政策调整的效果评估和房地产数据测算 ............................................................................... 4 1. 预计销售面积增速今年底-明年初企稳，低点-20%，全年-1.5% ...................................... 4 2. 预计新开工面积增速明年年中企稳，低点-17.5%，全年-4.6% .......................................... 4 3. 预计施工面积增速明年年中-3 季度企稳，低点-4.6%，全年-3.4%.................................. 5 4. 预计建安投资增速明年年中-3 季度企稳，低点-6.2%，全年-4.5%.................................. 5 5. 预计房地产开发投资增速明年年中企稳，低点-5.5%~-5.0%，全年-2.5%~-2.0% ........ 5 三、保障性租赁住房的影响评估 .................................................................................................... 6 图表目录 图 1：房企土储去化周期持续下滑 ............................................................................................................ 3 图 2：房地产贷款余额增速快速下行（%） ............................................................................................ 4 图 3：商品房销售面积增速/新开工面积增速预测 ............................................................................... 5 图 4：施工面积增速/建安投资增速预测 ................................................................................................. 5 图 5：房地产开发投资增速预测 ................................................................................................................. 6 宏观报告 | 宏观专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 下半年房地产各项数据全线回落。观察以 2019 年为基准的累计同比增速，今年 10 月商品房销售面积增速自高位下滑 15.8%，购置土地面积增速下滑 8.0%，新开工面积增速下滑 6.0%，房地产开发投资增速下滑 4.0%，竣工面积增速下滑 6.9%，下滑斜率堪比 2014-2015 年。 根据当前的基本面和政策环境，预计从今年底到明年，房地产数据会出现几个底部：首先是商品房销售面积增速，预计今年底-明年初企稳，低点-20%，全年-1.7%；其次是新开工面积增速，预计明年年中企稳，低点-17.5%，全年-4.6%；房地产开发投资增速，预计明年年中企稳，低点-5.5%~-5.0%，全年-2.5%~-2.0%；之后是施工面积增速，预计明年年中-3季度企稳，低点-4.6%，全年-3.4%；建安投资增速，预计明年年中-3 季度企稳，低点-6.2%，全年-4.5%。 另外，保障性租赁住房的加速建设可能额外拉动房地产开发投资增速上升 1.0%、新开工面积增速上升 2.1%。 一、房地产数据全线回落涉及三个时间维度的因素 1. 18 年以来的长期因素是行业去金融化 从资管新规开始加强表外监管、关闭前端融资，再到三道红线直