全国5000万以上顶级豪宅市场研究报告（2015）

全国5000万以上顶级豪宅市场研究报告 2015年7月 同策咨询研究部 写在前面 2015年二季度以来，受到楼市利好政策刺激，以及股市获利资金大量投向楼市影响，全国高端住宅市场风起云涌，部分“地王”级项目迎来好时机，在2015年业绩斐然，2016年前8个月，“地王”更是成为常态，在房价飞涨的情况下，高端住宅市场同样表现抢眼。 那么作为豪宅中的顶级产品——5000万总价以上的豪宅市场有哪些特征？处于价格天花板位置的这类豪宅，是否还具有投资潜力呢？ 定义：本报告中顶级豪宅特指总价5000万元及以上的商品住宅，有特别说明的除外。 目录 3 全国重点城市5000万以上顶级豪宅市场研究 中国顶级豪宅市场容量呈上扬趋势 北京、上海顶级豪宅集中度较高，多数年份两城市合计占全国70%以上 顶级豪宅的单价天花板在2016年前8个月未能继续被捅破，但套均总价创新高 上海市5000万以上顶级豪宅市场研究 上海顶级豪宅走势平稳，2015年表现抢眼，2016年前8个月虽下滑，但同样不俗。 一手房从传统的陆家嘴板块向其他板块过渡 二手房顶级豪宅成交弱于一手市场，成交多汇集于花木板块 顶级豪宅的价格天花板在2016年前8个月未能继续被捅破 一手房存量绝对值高，但存销比会呈下滑趋势 PART 1 全国重点城市5000万以上顶级豪宅市场研究 5 观点一 中国顶级豪宅市场容量呈上扬趋势 因素一——经济、收入增长：沿海经济领先城市经济增长，快速驱动收入增长。 因素二——“富豪”人群不断增加，资产配置需求强劲： 2008年至今，除了2011年和2012年，总财富的上升速度跑赢GDP增长速度，顶级豪宅作为一种资产配置方式，始终受到中国富豪们的肯定。 全国顶级豪宅都藏在哪儿？ 上海 北京 广州 深圳 杭州 海口 三亚 南京 厦门 全国顶级豪宅分布于9个城市：除了北上广深一线城市外，其余多为沿海城市。 7 中国顶级豪宅市场容量 2010年至2016年8月全国顶级豪宅共计成交1312套，分城市看，北京达573套，占44%，其次为上海，成交447套，占比34%，与其余城市拉开巨大差距。 2010年-2016年8月各城市顶级豪宅成交套数 数据来源：同策咨询研究部 年份 北京 上海 三亚 杭州 深圳 广州 海口 厦门 南京 合计 2010 —— 52 0 1 —— —— 2 0 —— 114 2011 48 62 22 2 1 —— 6 0 1 142 2012 45 51 26 4 —— 2 —— 0 —— 128 2013 43 48 7 24 2 5 —— 2 —— 131 2014 72 52 2 13 10 3 —— 2 1 155 2015 172 117 2 16 48 —— 2 3 360 2016年1-8月 134 65 0 5 62 6 —— 5 2 279 合计 573 447 59 65 123 16 8 11 7 1309 单位：套 8 全国顶级豪宅市场容量 全国顶级豪宅市场容量在2010年至2014年表现平稳，年均去化134套，2015年骤增至360套，相当于2014年全年的2.3倍。2016年前8个月已去化279套，按此趋势，全年有望突破400套。 2010年-2016年8月全国顶级豪宅市场容量及增长情况 数据来源：同策咨询研究部 25% -10% 2% 18% 132% -23% -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 0 50 100 150 200 250 300 350 400 南京 厦门 海口 广州 深圳 杭州 三亚 上海 北京 同比增长率 套 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 北京 上海 深圳 广州 南京 海口 三亚 厦门 杭州 美元 9 因素一：经济、收入增长 从经济学概念上看，人均GDP超过１万美元标志着一个国家或地区的发展进入了一个新的发展阶段。按照世界银行不同阶段的收入标准，人均GDP达到１万美元后，标志着一国或地区的经济社会发展开始进入“发达状态”。除三亚和海口两个沿海旅游城市外，含一线城市在内的其他7个城市的人均GDP均已达此标准。 数据来源：同策咨询研究部 各城市人均地区生产总值 备注：人民币兑美元汇率，按照9月26日1美元=6.6699人民币元 计算 10 因素一：经济、收入增长 按照世界银行2012年标准，人均国民收入水平在4086-12615美元之间的，为中上收入水平国家。按照当前7月6.2左右的汇率计算，本报告中有顶级豪宅成交的9个城市2014年的收入水平都在此列，其中，北京、上海、杭州、广州2015年人均可支配收入已达7000美元以上，有接近高收入水平的趋势，带动顶级豪宅成交量整体呈现上扬。 各城市城镇人均可支配收入 数据来源：同策咨询研究部 年份 北京 上海 深圳 广州 南京 海口 三亚 厦门 杭州 2010 29073 31838 32381 30658 28312 16720 17758 29253 30035 2011 32903 36230 36505 34438 32200 19730 20472 33565 34065 2012 36469 40188 40742 38054 36322 22331 23295 37576 37511 2013 40321 43851 44653 42049 39881 24461 25460 41360 39310 2014 43910 47710 40948 42955 42568 26530 26860 39625 44632 2015 52859 52962 44633 46735 46104 28535 28782 42607 48316 单位：元 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 元 北京 上海 深圳 广州 南京 海口 三亚 厦门 杭州 11 因素二：“富豪”人群不断增加 中国高净值人群规模呈现不断增长趋势，带动顶级豪宅成交量整体呈现上扬趋势。 中国亿万富豪人群数量与增长率 数据来源：胡润研究院 ■胡润报告显示，截止 2015 年 5 月，中国大陆地区约 有 121 万名千万富豪、7.8 万名亿万富豪； ■ 2009年至2012年，高净值人群规模快速增长，每年增长比例均超过5%； ■受经济下行因素影响，2013年增长率仅为1.6%，涨幅为5年以来最小，2014年开始显著回升，2015年更是分别创造历史新高，这与经济阶 段演化、2014年底至2015年上半年股市升温和本 次统计时间延长有关。 55000 60000 63500 64500 67000 78000 7.8% 9.1% 5.8% 1.6% 3.9% 16.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 0 20000 40000 60000 80000 100000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 人数 增长率 ■纵观这8年，我们可以发现上榜