标杆企业：中国金茂高增长模式研究及潜在风险

中国金茂高增长模式研究及潜在风险2018年7月中国金茂如何实现高增长中国金茂高增长过程中遇到的风险中国金茂高增长简介研究结论与启示PART 1中国金茂高增长概述2018年上半年销售额同比增长2倍中国金茂的2018年上半年实现销售金额717亿元，同比增长197%，超过2017年全年693亿元的销售额，并完成2018年全年1000亿元销售目标的72%，销售金额排名全国房企第15位，较去年底提升14个名次，实现了高速增长。此外，从全年业绩来看，中国金茂近三年的销售金额同比增长率都保持在40%以上，属于持续稳定的增长图：中国金茂2016年上半年—2018年上半年销售金额及同比图：中国金茂2013年—2017年销售金额及同比数据来源：上市公司年报、同策研究院61%16%197%0%50%100%150%200%250%01002003004005006007008002016年上半年2017年上半年2018年上半年销售金额（亿元）销售金额同比增长2%40%61%43%0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007008002013年2014年2015年2016年2017年销售金额（亿元）销售金额同比总资产及营业收入稳定增长中国金茂近几年总资产和营业收入保持稳定增长，从2014年—2017年数据来看，总资产三年复合增长率达到27%，属于较高水平；营业收入三年符合增长率超过10%，保持稳定增长图：中国金茂2014—2017年营业收入及复合增长率图：中国金茂2014—2017年总资产及复合增长率数据来源：wind数据库、同策研究院233.12 187.21 274.13 312.04 0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.002014年2015年2016年2017年营业收入（亿元）三年复合增长率10%1088.84 1331.23 1669.04 2220.44 0.00500.001000.001500.002000.002500.002014年2015年2016年2017年总资产（亿元）三年复合增长率27%91.18 71.62 102.05 100.41 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002014年2015年2016年2017年毛利润563.33 589.03 557.44 664.44 500.00520.00540.00560.00580.00600.00620.00640.00660.00680.002014年2015年2016年2017年净资产（亿元）净资产及毛利润稳步增长中国金茂截至2017年底，净资产规模664亿元，三年复合增长率为10%，保持平稳增长；2017年的毛利润为100亿元，同比略有下滑，三年符合增长率为3%，增长幅度不大。由于房地产项目结转的周期性因素，企业层面的财务指标通常会滞后于销售指标图：中国金茂2014—2017年净资产（亿元）及复合增长率图：中国金茂2014—2017年毛利润（亿元）及复合增长率数据来源：wind数据库、同策研究院三年复合增长率10%三年复合增长率3%持续拓展新城市在城市布局上，中国金茂持续稳定地拓展新城市，2017年新进入成都、温州、福州、厦门、嘉兴和南昌六个城市，2018年上半年，中国金茂进一步加快了城市布局速度，在2017年底的基础上，新进了济南、西安、常州、徐州和泉州五个城市，截至2018年4月，中国金茂布局了全国31个核心城市加速城市布局2017年，新进成都、温州、福州、厦门、嘉兴、南昌六个城市2018年上半年，新进济南、西安、常州、徐州、泉州五个城市截至2018年4月，中国金茂已经布局了全国31个核心城市PART2中国金茂如何实现高增长战略目标：行业趋势，催生高增长战略从房地产行业的大背景来看，2017年，全国商品房销售金额突破13万亿元，同时，“强者恒强”的马太效应日益凸显，预计2022年行业TOP20的市场份额比重将达到50%，销售均值将超过3000亿元，TOP20的入门门槛将达到2000亿元，这也是品牌房企的最低门槛，只有达到了这个规模，才能在行业中保有一席之地，中国金茂的目标是“行业第一梯队”8.147.638.7311.7613.37-10%0%10%20%30%40%02468101214162013年2014年2015年2016年2017年全国商品房销售金额（万亿元）销售金额同比图：2013—2017年全国商品房销售金额（万亿元）及同比增长（%）21%26%25%32%50%0%10%20%30%40%50%60%2014年2015年2016年2017年2020年2014年2015年2016年2017年2020年图：2014—2017年TOP20房企行业集中度及2022年集中度预期预计到2022年集中度会达到50%数据来源：wind数据库、同策研究院战略目标：2020年实现2000亿要赶超行业发展趋势，中国金茂计划到2020年实现2000亿元的销售目标，对于2017年销售金额693亿元的金茂而言，需要未来3年保持不低于50%的复合增长率。与此同时，中国金茂也认为，50%的增长率是兼顾规模和利润的合理增速。实际上，中国金茂今年上半年销售金额718亿元，增长幅度较大693 1040 1559 2339 050010001500200025002017年2018年2019年2020年2017年2018年2019年2020年图：中国金茂2017年实际销售金额及2018—2020年计划销售金额复合增长率50%金茂对规模增长的理解① “规模适度、效益优良、品质领先、服务突出”，这是金茂的发展战略。在效益已经达到预期后，金茂也相应地将销售目标提高到更加适宜的规模。2018年金茂的销售目标为1000亿元，对应增长率为50%② 中国金茂认为，50%的增长率对于其他行业而言太快，但对于房地产行业而言，实现100%、甚至以上的增长率，才叫规模扩张过快，中国金茂将扩张速度从30%调整到50%，实现50%的增长，才是扩充到规模与利润之间的平衡数据来源：公开数据、同策研究院战略目标：“销售+持有”双轮驱动，剑指行业第一梯队对于第一梯队的理解，中国金茂认为，并不只是通过销售金额这个单一指标来评判，还应该兼顾企业利润，而保有一定的商业物业持有量则是锁定了未来的利润。在公司销售目标计划中，到2020年，销售金额达到2000亿元，持有物业面积超过200万平方米，租金收入超过50亿元，就能实现进入行业第一梯队的目标销售随着行业集中度的提升，行业第一梯队的门槛也在不断提升，预计到2020年将提升到2000亿元左右，进入行业第一梯队需要有一个适中的规模持有中国金茂在高增长过程中要兼顾规模和利润，持有物业就是未来利润的保障。到2020年，计划持有超过200万方商业物业，租金收入超过50亿元宁高宁对中国金茂的改革2016年，深谙央企管理之道的宁高宁空降中化集团，出任中国金茂董事长，在国企改革大背景下，宁高宁以目标为导向，对中国金茂进行了一系列改革。首先，调整股权结构，引入战略投资者、鼓励高管持股；其次，完善激励机制，启动股权激励，项目跟投