调控背景下昆山商品住宅市场现状及2017年市场预判

同策咨询研究部 2016年11月 调控背景下昆山商品住宅市场现状及2017年市场预判 调控背景下昆山商品住宅市场基本面情况 对2017年房企应对策略的四点建议 昆山中长期投资价值在长三角三四线城市中地位 目录 二、 三、 一、 昆山中长期投资价值在长三角三四线城市中地位 4 城市选择 地级市 扬州 泰州 淮安 连云港 宿迁 徐州 镇江 南通 淮安 衢州 嘉兴 台州 湖州 舟山 金华 丽水 温州 绍兴 县级市 江阴 昆山 张家港 常熟 宜兴 太仓 丹阳 海门 慈溪 表：长三角地区选取三四线城市列表 长三角三四线城市（含部分县级市）样本选取 城市选择标准：选取长三角三四线城市，除南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波外的地级市和经济表现突出的县级市，共27个，昆山是长三角地区经济表现最好的县级市之一 5 城市选择 长期价值研判步骤 主成分方法：在实际评估工作中，为了全面系统的分析问题，往往会考虑众多影响因素，而这些因素反应的信息存在重叠。主城分分析法就是利用降维的思想，在损失很小信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标（主成分），这些主成分都是原始指标的线性组合，且互不相关 长期价值判断 主成分方法 选取与城市基本面相关的指标，通过SPSS软件，以特征根大于1为标准，生成主成分，计算主成分得分。 根据选取指标，获得2015年各城市主成分得分。通过SPSS计算我们得到因子得分和主成分方差、即方差贡献度我们可以计算出城市的综合得分，方程如下： 城市1的综合得分=指标1的方差贡献度*（指标1方差算数平方根*指标1因子得分）+指标2的方差贡献度*（指标2方差算数平方根*指标2因子得分）+指标3的方差贡献度*（指标3方差算数平方根*指标3因子得分）指标4的方差贡献度*（指标4方差算数平方根*指标4因子得分）城市综合打分依次类推； 得分越大代表投资价值越大 6 主指标 子指标 指标解释 经济指标 GDP（2015年数据） 反映城市经济容量 GDP增长率（2013-2015间3年复合增长率） 反映城市经济成长性 第三产业比重（2015年数据） 反映城市产业结构 城市化率（2015年数据） 反映城市经济发展水平 人口指标 人口流入比（常住人口/户籍人口）（2015年数据） 反映城市对人口吸引力 人均居住面积（2015年数据） 反映城市人口的居住条件 人均可支配收入（2015年数据） 反映城市人口的综合购买力 收入房价比（人均可支配收入/房价）（2015年数据） 反映城市人口的房屋购买力 房地产指标 商品房成交面积（2013-2015年平均） 反映城市房地产市场容量 商品房成交均价增长率（2013-2015年复合增长） 反映城市房地产市场热度 长期供需比（土地成交规划建筑面积2014-2012年平均/商品房销售面积2013-2015年平均） 反映城市房地产供需关系 城市投资价值判断方法：主成分分析法 通过主成分分析方法判断未来3-5年长三角区域27个三四线城市（含部分县级市）的投资价值 表：城市投资价值判断指标体系 数据来源：Dataln，同策咨询研究部，各地统计局 城市价值排名 利用主成分方法计算得到城市长期价值，主成分得分越高，长期价值越大。长期价值主要从四个维度来综合考量，第一维度（即第一主成分）是主要反应城市人口的指标；第二维度（即第二主成分）是主要反应城市经济总量的指标；第三维度（即第三主成分）是主要反应房地产市场容量的指标；第四维度（即第四主成分）是主要反应房地产市场价格的指标。昆山主成分得分排名第一 城市 第一主成分得分 第二主成分得分 第三主成分得分 第四主成分得分 综合得分 排名 城市 第一主成分得分 第二主成分得分 第三主成分得分 第四主成分得分 综合得分 排名 昆山 1.83 0.00 1.61 1.13 2.04 1 舟山 0.81 -0.75 -0.62 -1.30 0.01 15 常熟 1.48 -0.10 0.05 0.22 1.14 2 徐州 -1.01 0.64 2.47 -1.54 -0.01 16 江阴 1.16 0.06 0.21 0.63 1.06 3 慈溪 0.42 -0.56 -1.36 -0.55 -0.35 17 张家港 1.40 -0.65 0.15 0.07 0.91 4 湖州 0.06 -0.29 -0.85 -0.64 -0.39 18 太仓 1.35 -1.11 0.37 0.88 0.88 5 扬州 -0.73 0.59 -0.19 -0.31 -0.46 19 温州 0.73 1.51 0.28 -2.25 0.87 6 泰州 -0.82 0.44 -0.72 0.00 -0.69 20 金华 0.49 0.48 0.45 0.14 0.69 7 连云港 -1.14 -0.45 0.76 -0.40 -0.84 21 镇江 -0.03 0.66 1.43 0.21 0.66 8 盐城 -1.24 0.10 0.21 0.02 -0.85 22 绍兴 0.02 2.45 -1.85 1.12 0.42 9 丽水 -0.47 -0.07 -1.45 -0.43 -0.88 23 南通 -0.76 2.27 0.23 0.84 0.36 10 淮安 -1.52 -1.24 1.78 1.02 -0.91 24 丹阳 0.22 -0.09 -0.44 2.13 0.27 11 衢州 -0.46 -1.85 -0.62 -0.61 -1.24 25 台州 0.30 0.69 -0.06 -1.53 0.25 12 宿迁 -1.90 -0.34 -0.64 1.44 -1.58 26 嘉兴 0.27 -0.36 0.13 0.61 0.20 13 海门 -1.08 -1.46 -0.77 -0.65 -1.64 27 宜兴 0.61 -0.55 -0.57 -0.25 0.07 14 2015年各城市主成分各项得分及排名 城市投资价值判断 指标说明： 城市投资价值：2015年各城市主成分得分标准化 城市价格：2015年各城市商品住宅销售价格标准化 判断标准： 价值-价格均衡线 价值-价格 市场趋势含义 价值>价格区域 房价面临上涨 价值<价格区域 房价面临下跌 舟山 镇江 张家港 宜兴 扬州 盐城 徐州 温州 泰州 太仓 台州 宿迁 衢州 连云港 丽水 金华 江阴 嘉兴 淮安 湖州 丹阳 常熟 慈溪 海门 南通 绍兴 昆山 -2.5 -2 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 -2 -1 0 1 2 3 横轴：城市住宅价格 纵轴： 城市投资价值 价值>价格区域 价值<价格区域 图：长三角区域三四线城市投资价值和价格情况 备注：1、数据来源：房价数据摘自国家统计局；2、主成分得分计算使用SPSS软件 选取价值大于价格区域的城