标杆企业：新城控股高增长模式研究及潜在风险

新城高增长模式研究及潜在风险2018年8月新城地产规模提速01新城地产高增长路径02新城地产高增长背后的风险分析0304 结论与启示PART 1新城地产规模提速过去的两年是中国房地产市场高歌猛进的两年，全国商品房销售额、销售面积快速发展。以郑州、苏州、南京、合肥等城市为代表的二线城市楼市行情向好，继而三四线城市的发力，使得中国房地产市场异常的引人关注，也招致了更为严厉的调控政策。尽管政策高压，但市场整体没有发生根本的变化，企业规模也在不断扩大，集中度不断上升房地产企业规模提速图：2000-2018年中期中国商品房销售金额、销售面积及同比情况-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.000200004000060000800001000001200001400001600001800002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018H销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售面积同比（%）销售金额同比（%）数据来源：国家统计局、同策咨询研究部房地产企业是房地产市场的重要参与者，在市场向好的趋势下，房地产企业如浴春风。近两年来，走规模发展路线几乎成为了中国房地产企业的风向标，行业巨头逐渐露出水面，独角兽企业、黑马企业进入大众视野，整个行业集中度在不断提高，一些房企销售规模惊人房地产企业规模提速0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02011201220132014201520162017TOP3TOP5TOP10TOP20数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部图：2011年-2017年房地产企业销售规模集中度情况2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控股在2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增长94%，增速在TOP20房企中位列第五位图：2017年销售金额TOP20房企两年销售金额增长值及销售金额增长率数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部房地产企业规模提速78%45%34%142%47%20%-4%77%28%41%8%40%94%53%96%48%162% 158%88%86%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%01000200030004000500060002016年销售金额2017年销售金额2017年销售金额增长率（%）2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控股2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增长94%，增速在TOP20房企中位列第五位。而2018年上半年新城控股销售金额达953亿元，排名已跃居第8位，全年销售目标已经过半房地产企业规模提速0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.000200400600800100012001400201020112012201320142015201620172018H图：2010-2017年新城控股销售金额、同比及排名情况（单位：亿元、%、位）19243128252115134124.83040 30302079 19161606.21217953937852050010001500200025003000350040004500图：2018年1-6月典型企业销售金额及排名情况（单位：亿元、位）12345678910N代表房地产企业销售金额排名数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部80.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00碧桂园万科中国恒大融创中国保利地产中海地产龙湖地产华夏幸福华润置地绿城中国新城控股3年复合增长率（%）5年复合增长率（%）高歌猛进的市场，为房地产企业规模发展提供了氛围，房企销售增速快速提升，企业增长活力旺盛，以2017年末期数据为例，以万科、碧桂园等典型企业销售规模复合增长率来看，都呈现出了较高的增长速度。其中，新城控股3年复合增长率达到72.77%，仅次于融创中国，5年复合增长率也达到51%，位居第三位。反映出新城控股近年来销售规模快速增长的趋势房地产企业规模提速图：2017年典型房地产企业销售金额复合增长率情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部市场的良好势头使得新城在盈利规模和能力得到提升。在2014年之前因为本身规模较小，新城利润规模并不大仅为10亿级别，但在2015年市场的好周转，新城利润规模和销售毛利率大幅提升，特别是在2017年其利润规模达到60亿元，销售毛利率达到接近30%，在2018年中期，新城业绩保持高速增长，毛利率提升至31.9%房地产企业规模提速图：2012-2018年H1新城控股净利润及销售毛利率情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部051015202530350102030405060702012201320142015201620172018H1净利润（亿元）毛利率（%）PART 2新城地产的高增长路径企业发展的5个维度近年来房地产企业规模的快速增长是有目共睹的，但是规模的增长并不能简单的概述为企业成长的全部。为了较为全面的分析新城地产是如何做到规模的高速增长，我们从五个维度进行分析，分别是规模积累、运营效率、增长品质、成本控制、稳健发展五个方面，以求更全面的分析新城地产高速增长的路径规模效率品质成本稳健规模效率品质成本稳健发展历程：新城地产国内少有的双上市平台房企销售规模：销售业绩快速增长，长三角、中西部成贡献大户土地储备：充足土储为高成长保驾护航多元化：住宅+商业双轮强驱动模式抓住市场快速增长周期-100102030400500100015002000201020112012201320142015201620172018E新城控股销售金额（亿元）全国商品房销售金额同比增速（%）企业规模的快速发展离不开市场环境的支撑，换句话说企业的发展战略要符合市场变化的大趋势。新城地产规模的快速发展主要从2014年起，当年销售金额仅为245亿元，但经过4年的快速发展销售金额已达1264亿元，三年复合增长达到72.7%，并在2018年制定下1800亿元的销售目标，而在此时期，中国房地产市场也高歌猛进，特别是2016年商品房销售金额同比增长34.7%。可以看出新城地产在市场整体向好的趋势下，销售业绩取得快速发展高速发展期2014-2017年全国商品房市场增速分别为-6.3%、14.4%、34.7%、13.7%2014-2017年新城控股销售金额分别为18.8%、30.3%、103.7%、94.4%2014-2017年新城控股新增土地储备面积分别为440、758、1464、3392.8（万平方米）图：2010-2017年新城控股销售金额及全国商品房销售金额对比情况数