长三角经济圈房地产市场研究

长三角经济圈房地产市场研究 C ONTENTS 目录 01 宏观背景研究 02 房地产与宏观要素关系研究 03 房地产行业发展空间及机会研究 04 结论 宏观背景研究 第一章 宏观背景分析 宏观背景分析主要从区域合作及整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力三个方面展开，旨在分析长三角经济圈内城市的宏观要素是否对房地产行业具有支撑力 区域合作及整体规划 •区域合作背景 •区域未来规划 经济容量及发展态势 •GDP总量 •三产结构 •消费品零售总额 人口总量及支付能力 •人口规模 •人均可支配收入 支撑力 宏观背景分析框架 区域合作及整体规划 •评价区域是否具备竞争优势，同时经济圈内城市之间是否具备协同性 经济容量及发展态势 •评价城市是否具备较强的造血功能，城市发展是否具备良好的可持续性 人口总量及支付能力 •评价城市人口总量及居民是否具备较强的支付力水平 长三角经济圈规划背景 长三角经济圈城市群正处于转型提升、创新发展的关键阶段，必须立足现有基础，针对突出矛盾和问题，紧紧抓住重大机遇，妥善应对风险挑战，实现更大跨越，成为我国经济社会发展的战略支撑 长三角经济圈城市群分布 扬州 盐城 泰州 镇江 滁州 合肥 安庆 池州 铜陵 芜湖 马鞍山 南京 常州 无锡 南通 上海 湖州 杭州 宣城 苏州 嘉兴 绍兴 金华 宁波 舟山 台州 重大 意义 突出 矛盾 发展 基础 重大 机遇 上海全球城市功能相对较弱，中心城区人口压力大 城市群发展质量不高，国际竞争力不强 城市包容性不足，外来人口市民化滞后 生态系统功能退化，环境质量趋于恶化  国家“一带一路”和长江经济带战略的实施，为长三角城市群充分发挥区位优势和开放优势，更高层次更高水平参与国际合作和竞争带来了新空间 加快形成国际竞争新优势 促进区域协调发展 提高城镇化质量 自然禀赋优良 综合经济实力强 城镇体系完备 四带 五圈 一核 长三角经济圈未来整体规划 未来长三角区域协同发展空间布局规划 “一核” 即上海，加快提升上海核心竞争力和综合服务功能，加快建设具有全球影响力的科技创新中心，发挥浦东新区引领作用，推动非核心功能疏解 “四带” 强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展 “五圈” 依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈（南京、镇江、扬州）、杭州都市圈（杭州、嘉兴、湖州、绍兴)、合肥都市圈（合肥、芜湖、马鞍山）、苏锡常都市圈（苏州、无锡、常州）、宁波都市圈（宁波、舟山、台州）的同城化发展 规划指出发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展，强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展，构建“一核五圈四带”的网络化空间格局 协同创新推动长三角经济圈协调发展 协同创新推动长三角区域协调发展，有利于促进产业升级，推进以人为核心的新型城镇化，加快农业现代化，辐射带动周边区域和中西部地区发展，增强国家竞争力 构建恰当资源空间格局 强化主体功能分区的基底作用 优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域 推动人口区域平衡发展 严格控制上海人口、适度控制其他优化开发区人口、引导重点开发区人口集聚 打造一体化城乡体系 创新推动经济转型升级 构建协同创新格局 建设以上海为中心、宁杭合为支点、其他城市为节点的网络化创新体系 推进创新链产业链深度融合 以产业转型升级需求为导向，聚焦电子信息、装备制造、钢铁、石化、汽车、纺织服装等产业集群发展和产业链关键环节创新 健全互联互通基础设施 构筑以轨道交通为主的综合交通网络 建设以上海为核心，南京、杭州、合肥为副中心，以高速铁路、城际铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的多层次综合交通网络 率先建成智慧城市群 推动区域数据共享，建立城市群政务信息共享和业务协同机制 推动生态公建环境共治 共守生态安全格局 推动城市群内外生态建设联动，建设长江生态廊道，共筑西部和南部绿色生态屏障 推动环境联防联治 深化跨区域水污染、大气污染、土壤污染联防联治，推进城市建设绿色化 经济容量与发展态势-GDP总量 长三角经济圈GDP总量及全国占比 亿元 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：长三角经济圈GDP为长三角经济圈包含的上海、江苏九市、浙江八市、安徽八市共26市GDP总和； 长三角经济圈GDP实际增速与全国GDP实际增速对比 作为中国第一大经济体，长三角经济圈每年集中了全国20%左右的经济总量，GDP实际增速也与全国GDP实际增速保持一致。2014-2015年长三角经济圈GDP实际增速更是超过了全国GDP实际增速 0.17 0.18 0.19 0.2 0.21 0.22 0.00 100,000.00 200,000.00 300,000.00 400,000.00 500,000.00 600,000.00 700,000.00 800,000.00 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 长三角经济圈GDP总量（亿元） 全国GDP总量（亿元） 长三角经济圈/全国GDP 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 全国 长三角 上海 南京 无锡 常州 苏州 南通 盐城 扬州 镇江 泰州 杭州 宁波 嘉兴 湖州 绍兴 金华 舟山 台州 合肥 芜湖 马鞍山 铜陵 安庆 滁州 池州 宣城 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 2015年GDP(亿元） 近五年复合增长率 全国GDP 近五年 复合增长率为：8.8% 经济容量与发展态势-GDP 数据来源：国家统计局，wind 上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期，第二产业的外迁缩减了此类城市GDP总量，使得经济增速放缓，从人均GDP来看，长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外，其他城市均高于全国水平 长三角经济圈2015年GDP及近5年复合增长散点 0.00 20,000.00 40,000.00 60,000.00 80,000.00 100,000.00 120,000.00 140,000.00 160,000.00 苏州 无锡 南京 杭州 常州 镇江 上海 宁波 绍兴 铜陵 舟山 扬州 南通 泰州 湖州 嘉兴 合肥 金华 芜湖 马鞍山 台州 盐城 池州 宣城 滁州 安庆 长三角经济圈各城市2015年人均GDP 2015年全国